通过中介买卖房屋

相信是很多人的选择

东莞一名业主有意出售住宅

将房子独家委托给中介出售

谁料合同结束后竟被索赔11万多元

这究竟是什么回事？

2020年6月，家住东莞南城的朱女士计划出售一套住宅，于是将房子独家委托给一家房产中介出售，双方签订了《独家委托出售物业协议》。

《独家委托出售物业协议》

该协议约定，朱女士不得另行委托他人出售或者自行出售房子，且中介应在30天内以不低于380万元的价格卖出房子，不限付款方式。当中介找到意向买家后，可代朱女士收取履约保证金或定金，朱女士应在接到中介电话或书面通知之日起3日内，到指定地点与中介、意向购买人签订三方《房屋买卖合约》，否则朱女士将承担相当于委托价格下限3%额度的违约金。

2020年6月27日

中介找到买家李某

李某愿意出价385万元

以按揭贷款方式买下朱女士的房子

并向中介交纳5000元购房定金

6月28日，中介通知朱女士到店

双方对于赴约各执一词

原告朱女士表示

6月28日，她因有事未能赴约。6月29日晚上她到店却没有见到买家李某，为此还与中介发生争执。

房产中介表示

他们在找到买家后的第二天，已两次通知朱女士到店，并明确告知她买家的付款方式为按揭，而朱女士却一再以家中有事和要求一次性付款等理由推脱，并拉黑了工作人员的微信。

这件事情之后，房产中介也曾给朱女士发过律师函，敦促她收到函件后3个工作日内来签约，但朱女士都没有理会。事后他们得知，在独家委托期结束后，朱女士通过其他途径售卖了这套房子。

双方最终闹得不欢而散

房产中介以违约为由

将朱女士告上法院

要求她退回1500元保证金

并支付委托价格下限3%额度的

违约金114000元

2020年12月

东莞第一法院南城法庭

对这宗合同纠纷案件进行了

公开开庭审理

原告方

原告代理律师认为，被告委托原告对其房屋进行放盘销售，双方签订的合同条款内容符合合同法对委托合同的相关规定，双方之间形成了委托合同关系。且被告朱女士的行为已经构成违约。

被告方

被告代理律师认为，从案涉协议签订的本意来看，双方之间属于居间合同法律关系。且原告作为居间人没有如实履行协议的义务且存在故意隐瞒、损害被告利益的情况，直到庭审他们才得知原告跟意向买家李某谈的交易价格为385万，而非之前跟朱女士所说的380万，因此被告无需承担违约责任。

在庭审过程中

原被告争议的焦点之一在于

双方签订的《独家委托出售物业协议》

究竟属于居间合同关系还是委托合同关系？

法院审理

东莞第一法院南城法庭

经过公开开庭审理

认为原被告之间应属居间合同关系

居间合同和委托合同的本质区别在于委托合同可以根据委托人的指示决定委托人和第三人合同的内容，而居间合同里面居间仅为介绍或协助委托人与第三人订立合同。本案中，原被告签署了《独家委托出售物业协议》，协议里面多处有“委托”的字眼，但是整个二手房交易过程，原告的身份和地位仅是在交易过程中提供一个介绍或协助的中间人角色。根据协议的约定，被告朱女士还需在交易后给付居间服务费，由此原被告之间存在的法律关系是居间合同关系。

另外，被告朱女士擅自将可接受的付款方式变更为一次性付款的行为，在一定程度上为案涉房屋买卖成交设置了障碍，构成了违约。

因此，法院一审判决被告朱女士退回原告某房地产经纪有限公司保证金1500元，支付违约金15000元，同时驳回了原告的其他诉讼请求。

小晴

委托中介买卖房屋的人数不少，通过这个案例，能给大家带来怎样的警示呢？

小乐

我们来听听法官怎么说？

法官说法

东莞第一法院苏俏针法官建议，在签署合同或者协议之前，应对交易对象的征信、信誉、涉诉等情况进行调查，并对其相关资质做法律风险评估。为保障双方的权益，建议签署书面的合同且合同条款是具体明确的。合同双方应细心研读条款，特别是违约责任，双方也要有合约履行精神。另外提醒，在2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》，已将居间合同命名为中介合同。

守法立信 懂法明理

知法于心 守法于行

来源：东莞市第一人民法院微信号