2020年6月，家住东莞南城的朱女士计划出售一套住宅，于是将房子独家委托给一家房产中介出售，双方签订了《独家委托出售物业协议》。然而没过多久，朱女士却被房产中介告上了法庭，被索赔11万多元，这究竟怎么回事呢？

按照《独家委托出售物业协议》的约定，协议签订后，朱女士不得另行委托他人出售或者自行出售房子，且中介应在30天内以不低于380万元的价格卖出房子，不限付款方式。当中介找到意向买家后，可代朱女士收取履约保证金或定金，朱女士应在接到中介电话或书面通知之日起3日内，到指定地点与中介、意向购买人签订三方《房屋买卖合约》，否则朱女士将承担相当于委托价格下限3%额度的违约金。朱女士告诉记者，签署这份协议的时候她并没有仔细查看这些条款。

2020年6月27日，中介找到一个买家李某，李某愿意出价385万元，以按揭贷款方式买下朱女士的房子，并向中介交纳5000元购房定金。6月28日，中介通知朱女士到店，当时朱女士因为有事没能赴约，直到6月29日晚上她才到店，然而并没有见到买家李某，她和中介还因为签约的事吵了起来。

对于朱女士的这次赴约，房产中介有不一样的说法，相关工作人员告诉记者，他们在找到买家后的第二天，已经两次通知朱女士到店，并明确告知她买家的付款方式为按揭，而朱女士却一再以家中有事和要求一次性付款等理由推脱，并拉黑了工作人员的微信。

这件事情之后，房产中介也曾给朱女士发过律师函，敦促她收到函件后3个工作日内来签约，但朱女士都没有理会。事后他们得知，在独家委托期结束后，朱女士通过其他途径售卖了这套房子。

就这样，双方最终闹得不欢而散，而房产中介按照双方签订的《独家委托出售物业协议》中的条款，以违约为由将朱女士告上法庭，要求她退回1500元保证金，并支付委托价格下限3%额度的违约金114000元。

2020年12月，东莞市第一人民法院南城法庭对这起合同纠纷案件进行了公开开庭审理。庭审当天，原被告双方及其代理律师都到庭参加了诉讼。

原告代理律师认为，被告委托原告对其房屋进行放盘销售，双方签订的合同条款内容符合合同法对委托合同的相关规定，双方之间形成了委托合同关系。

原被告之间究竟是居间合同关系还是委托合同关系，也是庭审中双方争议的一个焦点。被告朱女士的代理律师认为，从案涉协议签订的本意来看，双方之间明显属于居间合同法律关系。

那么在合同履行过程中，朱女士的行为究竟构不构成违约？按照双方签订的《独家委托出售物业协议》中第六条约定：“甲方即朱女士应在接到乙方电话或书面通知之日起3日内到乙方指定地点，与乙方及购买人三方签署《房屋买卖合约》”，以及第八条约定“甲方经乙方通知拒不前来与乙方介绍的愿意按照甲方提出的交易条件交易的购买人签订交易合同，应向乙方承担相当于委托价格下限的3%额度的违约金”。原告认为，朱女士的行为显然已经构成违约。

被告朱女士代理律师认为，朱女士未履约主要是因为原告一直没有透露意向买家的具体情况，朱女士不应承担违约责任。

与此同时，被告代理律师还提到，直到庭审他们才得知原告跟意向卖家李某谈的交易价格为385万，而非之前跟朱女士所说的380万。原告作为居间人没有如实履行报告的义务且存在故意隐瞒、损害被告利益的情况，所以原告要求被告承担违约责任无从谈起，更何况114000元的违约金索赔也明显过高。

东莞市第一人民法院南城法庭经过公开开庭审理，认为原被告之间应属居间合同关系，被告朱女士擅自将可接受的付款方式变更为一次性付款的行为，在一定程度上为案涉房屋买卖成交设置了障碍，构成了违约。法院一审判决被告朱女士退回原告某房地产经纪有限公司保证金1500元，支付违约金15000元，同时法院也驳回了原告的其他诉讼请求。

法官说法

●在庭审过程中，原被告争议的焦点之一在于双方签订的这份《独家委托出售物业协议》，它究竟属于居间合同关系还是委托合同关系？

东莞市第一人民法院法官 苏俏针：居间合同和委托合同的本质区别在于委托合同可以根据委托人的指示决定委托人和第三人合同的内容，而居间合同里面居间仅为介绍或协助委托人与第三人订立合同。本案中，原被告签署了《独家委托出售物业协议》，协议里面多处有“委托”的字眼，但是纵观整个二手房交易过程，原告的身份和地位仅是在交易过程中，提供一个介绍或协助的中间人这样一个角色，我们再结合一下，根据协议的约定，（被告）她还是要在交易之后给付居间服务费的，由此原被告之间存在的法律关系应该是居间合同关系，另外我们还提醒，在2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》已经将居间合同命名为中介合同。

●在本案当中，中介方是按照协议约定，向朱女士索赔违约金高达11万多元，法庭最终也认定了朱女士的违约行为，但最终为什么只支持了15000元的违约金呢？

东莞市第一人民法院法官 苏俏针：双方签署的《独家委托出售物业协议》里面的第八条违约条款和违约金，没有设置合理的提醒被告注意义务的内容，同时我们可以看到这个违约条款，当时是原告中介公司为了重复使用而预先拟定的，我们认为这个条款是属于格式条款，根据法律的相关规定，提供格式条款的一方加重了对方的责任、减轻自己的责任，或者免除对方的主要权利，这些情况格式条款是认定无效的。我们经过考虑酌定（违约金）为15000元。

●通过这个案例，能给大家带来怎样的警示呢？

东莞市第一人民法院法官 苏俏针：我们建议在签署合同或者协议之前，对交易对象进行调查，它的征信、信誉、涉诉情况，还有资质，做一个法律风险的评估。为了保障双方的权益，我们建议签署书面的合同，并且合同的条款我们希望是具体明确的，对于合同的条款，我们希望大家能做到细心研读，特别是违约责任。最后也是一个温馨的提醒，合法成立的合同，我们都是要遵守的，我们要有合约的精神。

来源：法庭内外