停车位问题向来备受关注。日前，东莞物业管理条例公开征求意见，停车位问题再次进入公众视野引发热议。

10月31日，东莞市住建局官网发布公告，对《东莞市物业管理条例（草案征求意见稿）》公开征求意见。“停车管理”一栏写明“人防车位不得出售、附赠，不得以租代售”。

新规将如何影响着人防车位开放体量、市民停车便捷性？人防车位使用权的购买者如何保障自身权利？连日来，记者走访了解市民对人防车位管理征求意见的反应。

征求意见后开启立法一系列环节

《东莞市物业管理条例（草案征求意见稿）》的“停车管理”一栏原文是：物业服务区域内规划的车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。物业服务区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，不得出售、附赠，不得以租代售。

据悉，《东莞市物业管理条例（草案征求意见稿）》发布，是此次东莞立法的其中一个环节。立法主要包括以下环节：立项（含制定立法计划和立法规划）→起草法规草案→提出法规案→决定列入常委会会议议程→一审→二审→三审→表决→报批→公布。一部地方行政法规从拟制到出台时间，往往短则半年，长则两三年。

综合评估需考虑多方面要素

东莞市物业管理条例（草案征求意见稿）推出后，市民赞成与反对的声音均有。

陈小姐住在莞城一楼盘，她对《东莞市物业管理条例（草案征求意见稿）》颇为关注。

多年前，陈小姐购置一个人防子母车位。她说：“当时每户可购买一个产权车位，考虑需要两个车位，产权车位距离居所较远，出行不方便，因此选择了人防车位。”

陈小姐与开发商签订的车位使用权转让合同，写明“转让期限20年，赠送10年”等字眼。陈小姐说：“毕竟合同签订好多年，我并不担心合同受新条例出台的影响，受影响的主要是今后想与开发商签订转让合同的业主。”

史先生住在南城一楼盘，同样购买了人防车位。史先生说：“小区停车位很紧张，电梯口的停车位已卖完，我选择在不远的人防车位，主要为了出行方便。”史先生也认为，假若新条例实施后，之前签订的转让合同会正常履行。

“停车便利化”是民生实事工程。多年来，市民已深度介入人防车位的租赁关系和使用权转让层面，人防车位使用权转让也存在很长时间，对此大家有不同的看法。

有市民赞同“人防车位以租代售”，停放在固定车位，有利于提升生活工作便捷性。也有市民认为，人防车位的所有权属性未作改变，是不能以租代售的。也有业主担忧，新规实施后，当业主已签订20年租赁合同，出于维护自身权益，难免将开发商以租代售行为诉至法院。但双方已签合同，业主败诉或会引发投诉等。

记者致电东城一楼盘咨询人防车位事宜。一名销售主管表示，可以签订人防车位使用权转让合同。与业主签订合同时，会标记清楚注意事项。

记者采访了东莞一地产公司部门经理，对方称，人防车位拟推新规，是为了规范和完善管理。人防车位使用权转让行为，很大程度源于市场需求。条例的制定需要进行综合考虑，包括群众的实际需求等要素。

人防车位新规热议背后

近年来，对人防车位出路的讨论与探究热度不减。有关法规条例的出台，聚焦群众关注的人防车位供需的社会问题。

《民法典》第二百七十五条第一款要求，在一个建筑区域内规划停放车辆停车场和车库的使用权，应当由当事人通过出售、奖励或者租赁的方式约定。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

按照《物权法》和《人民防空法》中的“谁投资，谁收益”的原则，人防车位产权归国家拥有，在不妨碍防空功能和业主车位的需求情况下，开发商只拥有车位的使用权，不可以出售，使用期限为20年，到期后才可以继续租，开发商可以收取一定的租费，战时可强制征用。

一名熟悉立法的律师告诉记者：“虽然地下人防车位的财产权受到很大程度的限制，但是只要人防车位建设费用是由建设单位筹措并列入建设项目投资，开发商作为住宅小区地下人防车位的投资人和所有人，享有使用、收益权。实践中开发商与业主的转让或买卖合同，均为使用权的转让而非所有权。”

该律师强调，人防车位首先满足全体业主停车需求，开发商不能单独把使用权租售、赠予给小部分业主。

【摘录国内城市人防车位管理做法】

重庆市：

《关于进一步加强和规范商品房配套车位销售有关事宜的通知》（2020年）：商品房配套车位（含人防车位）在取得商品房预售许可或依法进行首次登记后，应按照《重庆市物业管理条例》的规定，首先满足本小区业主使用需要。房地产开发企业可根据自身经营状况对小区车位自主选择出租或出售。

广东惠州市：

2022年11月1日，《惠州市房地产开发项目停车位租售管理办法》（征求意见稿）进一步明确，产权清晰的停车位，产权所属建设单位可出售、出租。而人防车位产权属于国家，禁止出售，可出租收益归建设单位。

广西南宁市：

《关于开展房地产开发项目配建人防车位销售和不动产登记的通知（征求意见稿）》（2022年3月22日）：南宁市城区（不含武鸣区）房地产开发项目依法配建的防空地下室中的人防车位，在取得商品房预售许可或现售备案后，可参照商品房办理预售许可和现售备案。

安徽芜湖市：

自2021年3月29日起，按照新修改的《安徽省物业管理条例》第八十六条规定“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠”；出租的，租赁期限相关要求与《民法典》中“租赁合同”具体规定保持一致。

【专家观点】

相关部门要做出更加周全的论证

东莞拟出台的人防车位新规引发热议，记者采访华南理工大学社会治理研究中心主任文宏教授进行解读。

东莞立法需要遵循上位法，并立足当地实际运行，也可以参照其他地市推行的办法及其效果，有效地回应现实中的问题。管理新规波及范围比较广，东莞是否拥有独特性，需要有充分的理由和需求。

新条例对以往人防车位管理进行了重大改变，按照法律不溯及既往原则，可能会出现两种情形：之前的可以，之后的不行。这一问题不仅要论证可不可行的问题，还要阐释前后管理相互矛盾的问题。是否按照产权车位一样纳入管理，能否真正减少投诉纠纷，还需要结合不同的立法出发点。这是一个重要的矛盾冲突点，需要提醒相关部门做出更加周全的论证。

【记者】何建文