编者按：房地产是民生支柱产业，亦是新型城镇化的重要载体，对城市和产业兴旺发展承担重要历史使命。为解码房企近年在探索新发展模式过程中的新趋势和新业态，为下一步推动行业高质量发展提供样本和思路，南方日报即日开始陆续推出“赛道重塑——房企探路新发展深调研”系列报道，敬请垂注。

11月11日《南方日报》刊载报道版面

“赛道重塑——房企探路新发展深调研”系列报道①

“房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。”2022年，房地产行业持续深度调整对整个市场的企稳回升形成较大挑战，当一些房企高管还在为化解债务压力焦头烂额时，万科董事会主席郁亮却对外宣称，开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

今年，政府工作报告明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场……因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

党的二十大报告中，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进一步指明了未来住房制度改革的方向。这将会对未来的行业和市场带来哪些影响？房企探路新发展将要面临哪些新的趋势和挑战？

开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。  冯善书 摄

A面

聚焦民生地产▶▷租售并举迎来“黄金十年”

11月8日，一只由建设银行发起、规模300亿元的住房租赁基金在北京正式落地，对于近17万亿元体量的房地产行业来说，300亿元的基金不算大，然而当天的签约仪式却吸引了来自发改委、财政部、住建部、人民银行、证监会等单位相关负责人到场揭牌。

当前，房地产行业已进入存量时代。建行是国内最早开办住房金融业务的银行。早在2017年，国家正式发文提出培育机构化、规模化住房租赁企业，并选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点，该行便“战略性”地开始以创新金融服务的方式介入到租赁行业，助力纾解百姓安居的痛点难点问题。此番设立住房租赁基金，目的是探索租购并举的房地产发展新模式，撬动更多社会资本参与发展住房租赁，促进房地产业平稳健康发展。

住房租赁是与住房销售并重的市场支柱，既是妥善解决过去住房体系失衡的现实要求，也是满足人民美好生活需要的民生工程。今年党的二十大报告重申“租购并举”的住房制度改革方向。这300亿元的住房租赁基金，实际反映的是国家未来继续对“民生地产”倾斜扶持的政策风向。

记者调查发现，2020年以来的新冠肺炎疫情，虽然严重拖累了正在培育中的租房市场，但对于万科、碧桂园、龙湖等一批较早以自持方式探索规模化租赁的龙头企业来说，在“民生地产”的坚守依然结下累累硕果，成为探索新发展模式的突出亮点。据万科透露，今年上半年该集团的长租公寓业务实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。作为全国最大的集中式公寓提供商，泊寓已布局全国33个城市，共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间。

基于我国城镇化率年平均2%的增速，在2030年我国住房租赁市场规模将近10万亿元。随着机构化租赁占比不断提升，长租公寓企业亦将迎来行业发展的“黄金十年”。

随着机构化租赁占比不断提升，长租公寓企业亦将迎来行业发展的“黄金十年”。 冯善书 摄

转型轻资产运营▶▷

“三道红线”倒逼轻装瘦身

当前，国内的房地产行业深度调控仍待修复，许多龙头企业盈利能力和市场估值出现明显下滑。不过，也有一些企业高举“轻资产运营”的新思路，快速找到了逆势企稳的“黄金赛道”。

2022年前三季度，代建龙头绿城管理控股公司新拓代建项目的合约总建筑面积2225万平方米，同比增长33.4%，较上半年增速大幅提升83.9%。其中三季度单季新签项目25.5亿元，同比增长58%，较上半年增速提升32.3%。

房地产代建行业起源于政府代建，涵盖商业代建、资本代建等多种新业态，是一种以轻资产运营为特色、投资与开发相分离的合作开发模式。除了绿城，华润置地、金地、龙湖、朗诗、万达、万科、招商蛇口等企业均有涉足。

据中指院数据显示，2021年中国代建行业为4.8%的渗透率，而按照欧美国家近30%的渗透率预估，中国代建行业仍有5.2倍的渗透空间，整体代建市场前景可观。

受制于日益紧张的资金链，许多房企近年不得不减少拿地，逐步转向依靠品牌形象、管理及运营能力、人力资源等轻资产运营来获得业绩提升的新发展模式。除了代建，目前房地产行业比较典型的轻资产运营模式还包括物业管理、售后回租、房地产信托投资基金（REITs）、商业信托、合作开发等。

据统计，随着万物云今年登陆港交所，国内从房企分拆上市的物业企业已达40家。而中指院预测，未来五年全国物业管理规模将达235亿平方米，基础物业管理市场规模预计可约达1.2万亿元。

发力精耕细作▶▷

管理创新推动能力重塑

今秋，广州长隆—万博商圈耀胜新世界广场·耀胜尊府项目样板房开放，引发市场高度关注。该项目同时兼具TOD、艺术综合体、健康住宅、绿色建筑等多重概念，是疫情背景下代表新价值理念的新一代商住项目。

记者现场发现，与其他TOD不同的是，这个项目在住宅、商业、地铁公共出行系统之间真正实现了无缝链接，从住所坐地铁可直达商场、停车场和地铁站。项目以绿建三星以及LEED金级双标准，在整个综合体设计上融入海绵城市创新环保理念，通过屋顶、平台与城市花园绿化的结合，实现有效排水、蓄水及储水，再生利用雨水资源，有效缓解城市热岛效应，许多绿色环保的标准堪比高档公共建筑。

近年来，房地产行业在实现全体人民住有所居的过程中发挥了重要作用，“增进民生福祉，提高人民生活品质”成为国家新政策发力点，而随着人民追求更美好生活的需要不断提升，改善性住房需求或将成为今后市场发展的关键支撑。

房地产是公认的资源消耗大户。过去二十年，在高负债、快周转的模式下，行业得以高速发展。

但随着旧发展模式的衰落，行业正式进入增速的换挡期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期，企业迫切需要通过产品创新、技术创新和模式创新来寻找新的发展动能。

疫情彻底改变了许多人的居住理念，安全便捷、健康智能成为社会普遍追求的价值方向。这意味着，谁能够顺应时代的需求变化尽快推出新的产品服务，将来就可能占据更高的市场份额。

作为中国健康住宅的探索者，万科、朗诗等一批企业，早在一二十年前就率先推出自己的健康住宅标准，同时迎合市场需求不断迭代升级。据南方产业智库观察，排行前30位的企业，有一半以上已经构建了专业的健康住宅评价标准。

探索新发展模式为房企开辟了许多新赛道。  冯善书 摄

B面

杠杆游戏▶▷明股实债骗过“三道红线”

自2020年8月央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”新规以来，部分企业不同程度受到融资限制。这项新政的本意是倒逼房企回归健康可持续发展轨道。然而，部分企业由于对“高杠杆、快周转”模式形成路径依赖，不愿意以低利润、慢周转的代价来换取以精耕细作为特征的高质量发展模式。

一家销售过千亿元的民营企业，由于继续沉迷“杠杆游戏”高举高打，涉嫌存在“明股实债、涉嫌自融、虚增销售额”等系列问题，被金融监管部门重点关注，最后被严格限制了融资渠道，导致到期债务无力偿还。根据企查查数据显示，仅2022年该公司卷入的诉讼就有439宗，其中90%以上都属于各种债务纠纷。

而另一家闽系企业旭辉控股，本来是业内人士公认安全度较高的“优等生”，2021年，旭辉的剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，“三道红线”全部达标。然而，今年11月，该公司却突然发公告称，他们还债也遇到困难了。虽然公开的原因是销售下滑、回款受阻导致的资金流问题，但亦有业内人士分称，还是隐性债务在作怪。

在行业竞争日趋加剧、土地价格高攀的背景下，越来越多的房企选择合作开发，同时在直接融资、银行贷款等融资渠道不畅通时，房企转向信托等融资，且许多信托、基金等融资表现为“明股实债”，这导致了房企实际债务较合并报表体现更高。

记者调查发现，后期暴露问题的房企，几乎都有用明股实债来规避“三道红线”的行为。

违法经营▶▷

企业信誉为短期利益让路

根据南方产业智库调查研究，积极探索新发展模式的，往往是一些有长期主义思维的企业。反之，则是一些为了追求短期利益不惜搞违法违规经营、最终断送名誉的企业。

房地产企业比较典型的违法违规行为包括：违法违规建设；擅长改变规划；发布虚假房源信息和广告；未取得预售许可证销售商品房；不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用；商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人等。

今年3月，南方日报曾报道广州花都某楼盘在收到业主支付的全款后，不向银行偿还贷款，导致新房一直处于抵押状态无法网签，严重损害业主的合法权益；5月，据广州市市场监管局披露，广州增城某房企因在楼盘销售中心通过电子显示屏、展板等载体发布含有虚构地铁站名的违法广告，被处以罚款11万元；6月，大悦城“中粮系”两项目违规建设共被罚229万元，涉嫌未取得建筑工程施工许可证擅自动工、擅自改变建设工程规划许可证及附件、附图的许可内容进行建设等；9月，融信旗下公司因未按规定使用预收款，且数额较大、造成较大社会影响，被房地产监管部门处以罚款9万元；10月，中骏集团旗下项目因广告虚假宣传被处罚……

南方日报还曝光过一家企业，长期习惯将车位与商品房强制捆绑销售，多次受到监管部门关注仍不肯改正；甚至还有的企业，强行将质量不合格的房屋交付给业主，当业主提出问题后仍不整改；此外，还有未取得预售证就开始卖房的企业……这些都属于典型追求短期利益的行为。

变相炒房▶▷

弄虚作假逃避监管做局抬价

自2016年底以来，国家三令五申“房子是用来住的、不是用来炒的”，然而，为了借助“高杠杆、快周转”的旧开发模式来牟取市场暴利，有部分房企人员仍然在铤而走险，逃避政府监管，以各种方式变相炒房。

今年10月31日，金科集团旗下一楼盘就因为违规发布含有升值或者投资回报承诺的房地产广告，被市场监督管理部门处以10万元罚款，并被责令停止继续发布该广告。

为了抬高房价，一些开发商不仅通过网络媒体和商业广告发布虚假信息，而且暗中买客排队以及鼓励和纵容通过囤积房源或内部流转等方式来制造供求关注紧张状态，骗取购房者上当。有的售楼部甚至与中介串通一气，通过控制房源和影响交易方式来达到控制市场价格的目的。

当然，开发商炒房，少不了一些中介和炒房组织的推波助澜。今年3月16日，深圳市市场监督管理局公布2021年第一批虚假违法广告典型案例。其中，深房理涉炒房类虚假广告被罚200万元。具体事由是，深房理发布的“树立目标、先赚一千万”等买房案例，无法提供证据证实广告内容真实性，其行为违反了《广告法》第四条和第二十八条第一款的规定，严重违背党中央“房是用来住的、不是用来炒的”根本方针，且多次引发全国范围内的负面舆情，造成极其严重的社会影响。而此前，深圳住房和建设局等七部门对“深房理”调查处理的结果显示，5人涉嫌违法犯罪被采取刑事强制措施，44名中介为违规炒房提供便利被纳入“黑名单”。

圆桌对话

◎住建部政策研究中心原主任秦虹：固守传统开发模式的房企或将被淘汰

接下来楼市或将呈现以下几点新变化：首先，行业高速增长的时代已经过去，其次，新房交易为主的时期即将过去，此外，以住宅开发为主体的阶段将要过去。在市场分化、信贷收紧以及楼市即将进入存量时代的大背景下，固守传统开发模式的房企，恐将被市场淘汰，而那些具备专业化的能力、能够在企业经营模式上进行合理创新的企业，才能够在市场上立足。

从本质上讲，房地产业是城市运行载体，是城市必需的生产资料和生活资料，商业、工业、办公、住房等都需要房地产予以承载。所以，一个地区房地产业的好坏主要取决于地产之上所承载的产业和人口的增长状况，这是城镇化的格局。

未来5年，改善性需求仍然会保持不变，占比甚至有所增加；拆迁货币化需求也基本保持不变；决定未来商品住户需求的重大变量是城镇化的速度和格局。我们必须要面对商品住房需求总量高位、增速低位的现实。

◎万科董事会主席郁亮：相信居民追求美好生活和改善居住条件的力量

从短期来看，今年市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。举例而言，要素成本需要和收益匹配，地价不能太贵，税费、利息不能太高；现金流入需要和流出匹配，地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是十年、二十年，相应融资期限是否能拉长，以及需要建立类似REITs的权益性渠道。这些新领域的成长，需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。

进入管理红利时代的核心特征是行业回归实业属性，竞争力烈度全面提升。房地产行业开发越来越像耐用消费品，经营越来越像服务业，只有向制造业学习，通过劳动提高效率挣加工制造和服务的钱。

◎广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：鼓励民资参与REITs释放积极信号

在市场前期，由于部分民营房企在发展过程中一味追求高周转，持续加高杠杆、发展过于冒进，最终才导致了流动性风险出现。房地产领域一直以民营企业为主导，市场化机制使行业在过去发挥出高效率增加供应、满足居民住房需求的积极作用。未来，随着房地产行业发展空间触顶，盘活存量、提升资产运营质量，提高住房的整体供应效率，将是房地产行业新的发展增长点。

当前，由于民营房企债务偿还压力较大，且民企融资面临一些困境，包括信贷、发债等，利率均处在较高水平。这在一定程度上，降低了本已缺乏合格抵押物、经营困难较大的民营房企的投资意愿。

因此，今年11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》特别针对房地产领域提出，要支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心。积极做好政策解读和宣传引导，提升民营企业参与基础设施REITs试点的积极性，拿出优质项目参与试点，降低企业资产负债率，实现轻资产运营，增强再投资能力。这对当前弱市下融资不易的房地产市场将是一个积极信号，对于鼓励和引导房地产行业民企向新的发展模式转型有重要意义。

【记者】冯善书 

【策划/统筹】冯善书 葛政涵 

【出品】南方产业智库