今年大平层在广州特别热。为什么这么说？有数据为证，在天河、海珠、黄埔等六个核心城区，以大平层为主打的在售和新售楼盘已经有20个，总供应量超过2500套，是5年前的两倍多。

笔者在脑中过了一遍，市场知名度比较高、供应套数比较多的项目就有广州幸福湾、越秀琶洲南TOD、合景臻颐府、侨鑫保利汇景台、星河红缦、中海保利朗阅、广州滨江上都等。也有一些货量不大，但市场反映也颇为热烈的项目，如越秀和樾府、粤海云港城、保利天汇等。

要知道，当前楼市真实行情是“量价齐跌”，被列入“高端住宅”系列的大平层竟然还敢扎堆进场，这是一种什么样的冒险精神？

广州楼市冷热不均。  南方+ 冯善书 拍摄

逆势而起：有大平层项目推新现“秒光”

在同类型产品已经公认“不再稀缺”的情况下，广州的大平层实际表现如何？先从去化情况来看，越秀琶洲南TOD、招商保利海珠天珺、粤海云港城等部分楼盘网签套数都超过了百套，其中琶洲南TOD甚至超过了250套，项目整体去化率已经达到87%。其次，从价格来看，在天河牛奶厂、金融城，番禺长隆万博、大学城等热门板块，大平层的单价明显高于刚需盘。甚至有机构分析认为，未来广州楼面价领跑项目，大部分都会由大平层“霸榜”。

近期，有很多自媒体都用“黯然失色”来形象2022年的“金九银十”。但是，粤海的一位管理层前几天却在朋友圈高调发声，该公司操盘的粤海云港城“金秋劲销8.6亿元”。为了避免被市场歪曲解读，这位职业经理人还特别为自己的“高调”加了句“注脚”：这是真实成交，作为市级重点工程受到监管部门高度关注，他们在数据上不敢有任何注水。

前面提到的越秀琶洲南TOD，首期推出的全是大平层，销售人员用“秒光”来形容当时的认购情况。有媒体同行甚至还感叹，这个项目“连板房都没有，单靠PPT卖房，400套首推房源在3天就吸引了近2000个客户抢筹，吸金规模达60亿元。”

在有些人看来，大平层项目今年的逆势走红，很可能是一种“市场异象”。这是不是大趋势反转前的反常小信号，我们不得而知。但对于那些趁着大环境不好而一味唱空市场的人来说，大平层的“劲挺表现”，多少能够抵销很大一部分消极情绪。而对于那些长时间没有拿到奖金的销售部门负责人来说，这更像是一种无声的鼓舞。

当然，大平层的“市场过热”，近期也引起过监管部门和研究机构的警惕，担心其“扎堆进市”的现象会否对行业造成不良的示范作用。因为房地产政策的总基调是“房住不炒”，政府的土地供应，要兼顾社会不同收入层次人群的住房需求，如果全都涌向去开发满足少数高端需求的“大平层”，这显然会形成错误引导。更何况，从市场的客观规律来看，过度扎堆的结果很可能引发未来在大平层这一细分市场领域形成“供应过剩”，从而造成市场交易不稳定的现象。

常言道，几家欢乐几家愁。相比之下，供应量相对比较充足的“刚需盘”，面对今年国内外宏观经济仍然在走向复苏“吃力”阶段，为了助力消化以往“高周转”时期积累下来的存量风险，确实承担着不小的压力。很多熟悉的操盘手都在跟笔者坦承自己仍然在“熬”，希望早点能熬回一个牛市来。

理性反思：开盘吃鸭蛋后面的变与不变

在以往的“金九银十”吃惯了大鱼大肉的房企，2022年不得不尝起了“粗茶淡饭”的味道。这里纵然有疫情干扰的因素存在，但市场调整带来的观望情绪，确实左右和压制了人们的置业愿望。

这段时间，笔者听到了广州某项目开盘吃鸭蛋的消息。当然，此之所以能成为新闻、激发业内人士的讨论热情，也可以反证出这样一个事实：哪怕在弱市情况下，该现象在广州楼市也是极度罕见的。正常的营销专业人士，均不难在身边找到化解这类尴尬的“土方”和“偏方”。近日有位老营销与笔者聊天，便发了句夹杂着许多感叹号的感慨：“不管过去还是现在，一线城市开盘放空炮都绝对不可想象。退一万步来说，这里难道没有一点技术处理的余地吗？”

对呀，“条条道路通罗马”“东边不亮西边亮”“人挪活、树挪死！”听君一席话，胜读十年书。这位老营销的话倒是提醒了世人，在当前这种市场环境下，交易遭遇“横盘”，“穷则思变”至为关键。只有求变，才能在所有的“不确定性”当中，找到突围的各种“可能性”。

借用中医理论来分析，人生病八成是经络不通、血管淤堵，房企生病则大多由于资金流受阻、产业链供应链不畅，没办法支撑行业良性循环。可见，当前房地产的症结在于，从上游到下游，所有的参与主体，都必须让产品和服务在市场上重新流通起来，只有全链条动起来，资金才能回笼，产业才能恢复良性循环。这也是近段时间，政府借助各种政策和会议，不断向企业喊话，要“复工复产”“保交楼”，要想让重塑市场的信心，企业就必须信守诚诺。

正在崛起的广州金融城。  南方+ 冯善书 拍摄

我们实事求是地反问一下自己，广州有卖不出去的房子吗？有卖不出去的商铺吗？在笔者这个外行看来，在需求仍然在市场游荡的情况下，滞销那是决计不可能、不应该的。那些卖不出去的物业，要不是要价太高，要不就是尚未取得预售证或有贷不还、抵押尚未涂销。若是后者的原因，则相当于企业没有“可合法交易的房子”，岂能归咎于房子卖不出去呢？

所幸的是，与开盘吃鸭蛋的苦涩相比，我们看到今年的广州，有更多的房企在经历长时间的市场博弈和心理斗争之后，已经在开始“放下架子”，探索以更务实的态度和方法来处理当前市场带给他们的各种困难和尴尬。譬如，广州某龙头房企采取灵活的市场运营手段，带头实验“零首付”来鼓励刚需族入市；也有企业拿出几万、上十万的京东现金卡来刺激潜在客户的置业愿望；更多的项目则直接以最实在的“让价促销”的办法来吸引新市民的下定……当然，这里边有些营销手段有行业过度“内卷”的嫌疑，同时，有也个别项目营销机构被质疑画饼或拿着“空头支票”来欺骗住房消费者的行为和现象。这些都需要企业和市场一点一点地去纠正。

总而言之，一个健康规范、良性循环的房地产行业，符合最广泛人民群体的利益。对于大部分的龙头企业来说，他们在广州做的不是“一锤子买卖”，而号称要“开百年老店”。可见，抛弃“扎堆跟跟风入市”或搞虚假营销这类短期投机行为，转而向制造业企业学习，以长期主义的思维来引领企业发展，脚踏实地做好产品服务，才能最终赢得社会的尊重。正如郁亮所言，房地产仍然是十万亿的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新，不管未来的道路有多艰难，走下去就会有机会。

【记者】冯善书