《踩盘日记》总第14期

今年年底，深圳再迎来地铁线路集中开通，12号线、14号线、16号线以及6号线支线将陆续投入运营。其中地铁14号线最快，拟于10月28日开通（本周五）。届时，从坪山直达福田。

那么，深圳地铁14号线沿线有哪些新楼盘在售/待售？价格、户型、配套又如何？从起本期起，将推出3期《踩盘日记》，详细披露地铁14号线沿线共计14个住宅新盘，敬请关注。

本期《踩盘日记》推出站点从岗厦北站到宝龙站的5个在售/待售新盘，依次是亚太半山樾府（罗湖北站）、特发香阅四季园（石芽岭站）、仁恒公园世纪三期（大运站）、南山悦时光花园（嶂背站）、中海寰宇珑宸花园（宝龙站）。

南方+ 冯少文 制图

从户型来看，南山悦时光花园表现抢眼，面积为71㎡户型做到3房2厅1卫。不过，该楼盘距离14号线嶂背站稍远，据高德地图显示，步行约2.9公里。

价格方面，从深圳西往东整体呈递减趋势，其中临近宝龙站的中海寰宇珑宸花园已开盘且价格较低，总价265万/套起，首付不到80万即可上车3房住宅。

一、罗湖北站：亚太半山樾府

亚太半山樾府步行至地铁14号线罗湖北站约1.6公里。

截图来源高德地图  南方+ 冯少文 制图

【基本信息】

亚太半山樾府（青湖山庄）于2022年5月12日推174套住宅，房源为约66㎡-120㎡的2-4房，均价约8.3万/㎡，户型使用率约80%。该楼盘已于5月17日线下选房，截至10月23日已备案28套住宅，备案进度约15.6%。

亚太半山樾府位于罗湖区清水河红岗路与临平一路交会处，分为三期开发。获批房源宗地面积约1.7万㎡，总面积约4.3万㎡，此次预售面积约1.7万㎡。

商业方面，楼盘配建1500m²综合商超，周边1.5公里-4公里范围有钧濠Mixpark、麦德龙罗湖店、沃尔玛红岭店、笋岗华润万象汇等商业；周边有深圳市新华外国语学校、罗湖教科院附属学校、龙园外国语实验学校等。

此外，楼盘近银湖山郊野公园，周边还有红岗公园、洪湖公园等。

楼盘实拍  南方+ 冯少文 制图

【楼盘所在片区规划要点】

1、大梧桐新兴产业带。清水河片区位于罗湖区大梧桐新兴产业带的龙头位置，其规划中的清水河重点片区位于罗湖北部门户，总占地面积2.3平方公里，不仅是笋岗-清水河重点区域的重要组成部分，也是罗湖大梧桐新兴产业带的核心区域，片区重点布局人工智能、生命健康、新一代信息技术等战略性新兴产业。

2、清水河TOD枢纽。规划显示，深汕铁路、深汕城际和14号线（在建）、17号线（规划中）、25号线（规划中）及接驳交通设施，采用站城一体开发，地铁、高铁与城际无缝换乘。

深汕高铁罗湖北站可连接厦深铁路、福厦铁路、广汕铁路、深南铁路等国家沿海高铁通道，未来清水河片区将是全市轨道交通密度最高的城区之一。

【楼盘小结】

1、楼盘享有罗湖区大梧桐新兴产业带规划利好。

2、楼盘容积率较低，临近银湖山自然风景、红岗公园、洪湖公园、围岭公园等。

3、地处巨量连片旧改和罗湖区新兴产业集中片区，未来，片区的产业、商业和居住等将有提升空间。

二、石芽岭站：特发香阅四季园

特发香阅四季园步行至石芽岭站约665米。

截图来源高德地图  南方+ 冯少文 制图

【基本信息】

特发香阅四季园位于龙岗区南湾街道，临近石芽岭公园，预计2022年12月开盘，均价上限5.1万/㎡，2025年初毛坯交房。目前，营销中心已开放，样板房暂未开放。

楼盘占地约1.3万㎡，建面约8.7万㎡，容积率4.5，园林约1.2万㎡；可售商品住宅290套，主力户型为89-96㎡3房2厅2卫、126㎡4房2厅2卫；2梯5户，车位1:1。

配套方面，自带4500㎡临街商业，2公里范围内的大型商超有天虹（布吉店）、沃尔玛（布吉店大芬店）。

教育方面，周边有石芽岭学校、南湾实验小学等。

楼盘实拍  南方+ 冯少文 制图

【楼盘所在片区规划要点】

南湾被纳入“都市核心区”版图，地处沙湾关口、背靠罗湖，受益于全市“双区”“双改”、香港北部都会片区等重大战略推进。另外，云创小镇被赋予建设“涉云信息产业生态，打造特色小镇典范”新定位，纳入龙岗万亿级电子信息产业承载区，未来有望承接科技创新、高端人才等资源外溢。

旧改方面，推动汤姆逊工业园、庄氏大厦、国立伟工业区城市更新单元等项目立项，促进片区发展转型升级。力争中部片区、上李朗等利益统筹项目及下李朗、沙塘布、吉厦等一批城市更新项目取得突破进展，为全局开发中优先落实教育、文体、道路、医疗等民生亟需设施提供空间。

【楼盘小结】

1、限价。楼盘用地为深圳特发2021年9月摘得的居住用地，普遍商品住宅限价5.1万/㎡。不过，一路之隔的鸿荣源尚峰二手房参考价已经达到6.03万/㎡，宇宏健康花城参考价则为5.75万/㎡。

2、得房率高。据营销中心销售称，住宅得房率达到81%，这个数值高于市面上正在销售的多数楼盘。

3、居住氛围好。一方面生态资源丰富，临近占地79万㎡的石芽岭公园，另一方面周边以住宅小区为主，有鸿荣源尚峰、宇宏健康花城、中海阅景花园、承翰慢城等住宅小区，居住氛围感良好

另外，销售说，石芽岭片区已经7年没有住宅新盘入市。

特发香阅四季园周边环境  南方+ 冯少文 制图

三、大运站：仁恒公园世纪三期

仁恒公园世纪三期步行至大运枢纽约2.4公里。据介绍，未来内部道路打通后三期距离大运枢纽约800米。目前距离地铁3号线爱联站更近，约1公里。

截图来源高德地图  南方+ 冯少文 制图

【基本信息】

仁恒公园世纪三期位于龙岗大运片区，近4线轨道交通交汇的大运枢纽；楼盘占地约2.2万㎡，建筑面积约18.6万㎡，共计934户，车位1171个；共规划5栋约150m超高层建筑，房源为约109㎡-185㎡的3-4房，其中177㎡-188㎡为3梯3户，109㎡-128㎡户型为3梯4户。另，楼盘规划有约2500㎡的运动会所，包含室内篮球场、羽毛球场等。

楼盘三期为改善型产品，使用率约70%，均价约5.35万/㎡，带精装修交付，交付时间约为2025年9月份。

仁恒公园世纪三期自带约5000㎡集中式商业，以及其他临街商业。此外，在楼盘2公里范围内分布有星河CocoPark、山姆会员店等集中商业，未来深港国际中心还将提供约31万㎡商业。

楼盘配建有54班公立九年制上海外国语大学附属龙岗学校，目前已招生，是上海外国语大学首个长三角以外地区合作办学学校。据介绍，未来上外附属龙岗学校将扩建至90班；另配建有幼儿园。

楼盘实拍  南方+ 冯少文 制图

【楼盘所在片区规划要点】

1、大运深港国际科教城。龙岗将深度融合大运深港国际科教城的科研创新功能与龙岗中心城的综合服务功能，共同打造集国际化创新策源地与现代化高品质城市综合服务中心于一体的“湾东智芯”。

2、龙岗大运枢纽，深圳东部最大综合交通枢纽，未来将有四线交汇，包括现状3号线，在建14/16号线以及深大城际线。大运枢纽所在的深圳市龙岗区大运深港国际科教城，是与前海城市新中心、深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、光明科学城、宝安中心区并列的深圳市六个“城市新客厅”之一。

【楼盘小结】

1、楼盘享有大运深港国际科教城规划利好。

2、楼盘临近大运枢纽，地铁14号线快线的开通，将缩短往返中心城区的通勤时间。

3、楼盘商业配套、教育资源较为丰富。

仁恒公园世纪二期实拍  南方+ 冯少文 制图

四、嶂背站：南山悦时光花园

南山悦时光花园步行至嶂背站约2.9公里。

截图来源高德地图 

【基本信息】

南山悦时光花园位于龙岗区宝龙街道，临近宝龙科技城，预计2022年10月底开盘，目前营销中心、样板房均开放。

南山悦时光花园为2021年9月南山地产摘得的宗地G02113-0052，普遍商品住房毛坯限价3.71万/㎡。

楼盘占地约2.04万㎡，建面约11.4万㎡，容积率4.0，园林占地1.6万㎡；可售住宅667套（共计960套，部分为人才房），主力户型为71㎡、81㎡三房，得房率约78%；2梯6户，预计销售均价3.94万/㎡，2024年底装修交付；另外，车位753个，车位比为1:0.78。

教育方面，楼盘自带12班幼儿园，周边有宝龙学校、宝荷学校。商业方面，1公里范围内有尖莎咀购物中心、沃尔玛（龙岗峦山谷分店）。

楼盘实拍

【楼盘所在片区规划要点】

1、2022年7月28日，深圳市规划和自然资源局发布关于龙岗区[宝龙科技城片区]法定图则修编(草案)公开展示的通告。

据通告披露，宝龙科技城片区，总用地面积2276.87公顷，其中，居住用是280.39公顷，占14.9%；工业用地为631公顷，占33.54%；交通设施用地529.46公顷，占28.14%。

根据规划，片区规划居住人口规模约33万人，规划建筑容积为2963万平方米（不含公共服务设施和交通市政设施等建筑面积）。教育上，新增两所高中，18所九年制学校（新增15所），33所幼儿园（新增31所）。

轨道网络方面，片区规划2条国家（地方）铁路线（厦深铁路、深汕高铁）、2条城际线（深大城际、大鹏支线）、4条轨道线（轨道14、16、23、31号线）。

未来，宝龙科技城片区将打造为集先进制造、科创研发、生活配套功能于一体的高新园区和高铁新城。

2、目前，宝龙街道辖区集聚了比亚迪、海能达等一批百亿级、十亿级领军企业，以及一批细分领域代表企业，初步形成了ICT（信息通信技术）、AIoT（人工智能物联网）、BT（生物技术）、新能源、新材料五大产业齐头并进的发展格局。

【楼盘小结】

1、户型使用率高，71㎡做三房。

2、山水资源丰富。临近嶂背郊野公园，正中高尔夫球会，此外还有马峦山、八仙岭、炳坑、铜锣径等山水资源。

3、纯居住片区。周边有金地名峰、宝锦华庭、振业天峦、振业峦山谷等住宅小区，是比较纯粹的居住片区。

楼盘实拍 

五、宝龙站：中海寰宇珑宸花园

中海寰宇珑宸花园步行至宝龙站约1.5公里。

截图来源高德地图

【基本信息】

中海寰宇珑宸花园位于宝龙大道与夏莲路交会处，临近宝龙街道办事处、宝龙文体中心。该楼盘第一批住宅于2022年8月28日开盘，目前去化约46%。

楼盘占地约4.6万㎡，建面约34.4万㎡，主推77-114㎡3-4房住宅279套，销售单价为3.4-4.3万/㎡，总价为265-480万/套，预计2025年4月30日装修交付。

商业方面，楼盘规划有约2万㎡商业，2公里范围内有天虹商场（坪山店）；教育方面，周边有宝龙学校、南约小学、宝龙外国语学校、枫叶学校（国际学校）等。

楼盘实拍  南方+ 冯少文 制图

（与南山悦时光花园同属宝龙板块，【楼盘所在片区规划要点】参考上文介绍。）

【楼盘小结】

1、配套丰富，享有宝龙科技城片区规划利好。

2、总价低，上车门槛低。从去化数据来看，销售速度领先同批次的其他刚需楼盘。

3、77㎡做3房，户型实用功能性强。

注:文中【楼盘小结】仅供参考，具体以现场情况为准。

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【策划/摄影/文字】冯少文 邱永宽

【制图】冯少文

南方+ 冯少文 制图