面对房地产行业的深刻调整，在2022年中期业绩发布会上，越秀地产资本经营部总经理姜永进不无得意地提醒在线聆听的各路新闻记者:“越秀地产是TOP30房企中，上半年唯一实现销售额正增长的企业。”

在发布会现场的还有越秀地产董事长兼执行董事林昭远。这位素以务实低调的处事作风颇得内部员工好评的潮汕籍企业家，说话总是带着一副和善、乐观的表情。他复盘了这家2021年刚刚挺进年销千亿阵营的广州本地企业最近几年持续高速发展的主要原因。“越秀地产既要发展，也要保持有质量的发展，一直以来我们都是在财务稳健的前提下推进投资。从目前看，我们的决定是正确的。”

8月24日，也就是这场业绩发布会结束的几天后，一家财经媒体以《越秀地产独秀》为题发表了一篇深度分析文章，表扬了越秀地产上半年取得的这份来之不易的成绩单。尤其是其简洁有力的标题，一下就把国内房地产行业的这家腰部企业推向了舆论的焦点位置。

越秀地产2022年中期业绩发布会现场照片。

广州楼市销售额和销售面积双料冠军

在公共舆论场上，这并不是越秀地产高层面对同行的第一次"凡尔赛"。

记得今年初各路房企刚刚发布2021年全年业绩报告后，一些主流媒体纷纷为自己的解读文章打上“越秀地产不差钱”的标题，来突显这家新晋千亿房企的资金实力。有意思的是，当时越秀地产向媒体输出的现场照片，相比2022年中期业绩发布会的现场图片，三位高管的衣着、站姿几无二致，连桌面摆放的鲜花都同样夺目。不同的是，年初刚刚带领越秀地产实现历史性突破的三位高管脸上表情显得更加容光焕发。

“不差钱”的梗是这样来的：在业绩会上，有记者问，面对一些企业出现资金困难，越秀地产作为现金短债比高达1.36倍且“三道红线”指标持续保持“绿档”的房企，会否向这些出险企业伸出援手。当时，林昭远董事长在现场脱口而出：“按公司的角度，钱是不差的，资金我觉得不是问题，我们也在积极研究，核心还是研究标的，好的项目公司也一直在接触、在洽谈，也在研究。”

当时，记者就注意到，越秀地产向媒体输出了一组引自商业智库机构克而瑞的统计数据，说2021年，越秀地产的全口径销售金额和权益销售金额均排名广州市场第一名。

行内人一看就明白，这组数字其实是要告诉大家，越秀地产一举刷新了保利发展蝉联近10年的广州销冠记录。

那么，2022年上半年号称在TOP30房企中唯一实现销售正增长的越秀地产，成绩单有了什么变化？答案是没变化，依然是第一。这回，媒体获得的数据来自另一家商业智库机构中指研究院。数据称，2022年上半年越秀地产夺得广州楼市销售额、销售面积双料冠军，357.5亿元的销售额较第二名保利发展整整多出了136亿元。

越秀地产有多牛？2022年上半年仅在大湾区一块，就实现了合同销售额317.5亿元，在上半年总销售额中占比达65%。

在广州，有一家发展“攻势”同样很猛的房企叫新世界。这家公司的一位销售策划向记者坦言，今年上半年越秀地产在整个楼市的表现确实让人叹为观止，不管在广州哪个板块，都好像能看到越秀地产有推出相应的新品来跟对手竞争。

不过，在对比分析了多家上市房企的2022年中期业绩报告后，记者发现，卖得好不见得就赚得多。尽管越秀地产在媒体面前凡尔赛其今年上半年实现了销售正增长、在TOP30房企中一枝独秀，然而，从实际成长能力指标来说，其与招商蛇口、珠江股份等企业一样，都处在了“增收不增利”的窘境。

或许正是因为这样的原因，越秀地产品牌部门在发给媒体的新闻通稿里边，很艺术地没有出现归母净利润的同比增长率数据。只有真正深扒过上市企业报表的记者，才会发现，2022年上半年，越秀地产虽然营收312.93亿元，同比增长29.12%；但归母净利润却只有17.07亿元，同比减少了25.79%。

话说到这里，有人不禁会问，今年上半年，到底有没有增收又增利的企业呢？

答案是：有。记者随便举几个例，头部企业里，万科上半年就实现营收2069.16亿元，同比增长23.82%；实现归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%。肩部企业里边，保利发展和龙湖集团的营收和净利指标虽然变量不同，但同比去年上半年也都是正增长的。

可见，在同样的行业环境下，在许多方面占有相对优势的越秀地产，表现并不如其它一些实力房企。

盈利能力和盈利质量才是核心价值指标

实际上，在南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）历年的评价经验里边，考核一家房企是否健康和优秀的核心指标，并没有把销售额和销售面积放到非常靠前的位置，除了要比对营收、毛利、归母净利等成长能力指标的同比变化以外，还要就盈利能力、盈利质量和财务风险等各项核心指标进行综合分析和评价。

就拿盈利能力来说，HFI-60指数会指点考察企业在报告期内的毛利率、净利率和平均净资产收益率等变量指标。因为到底能够为股东真正挣来多少钱，才是体现一家上市房企的核心竞争力和投资价值所在。

根据财报显示，2022年上半年，越秀地产的毛利率为21.24%，同比下滑约5.5个百分点；净利率8.26%，同比下滑约2.9个百分点；平均净资产收益率为3.67%，同比下滑约1.4个百分点。

越秀地产核心财务指标变化。来源:东方财富网

相对民营企业来说，国企在拿地、融资等方面有明显比较优势。某段时期，利润的萎缩可归咎于行业大环境和大趋势出现了新状况。但盈利能力指标的全线下滑，却必须引起企业的应有重视和警惕。

同样在盈利能力方面，我们横向对比来看，万科今年上半年净利率为8.75%、平均净资产收益率为5.06%；保利发展的净利率13.48%、毛利率25.52%、平均净资产收益率5.39%；龙湖的净利率11.48%、毛利率21.25%、平均净资产收益率6.02%；华润置地的净利率17.4%、毛利率26.94%、平均净资产收益率4.67%。虽然大家今年上半年的上述指标，均有部分承压现象，但绝对数值却普遍优于越秀地产。

作为地方国企，越秀地产在综合运营上，具有许多天然优势，面对媒体的善意表扬，还是要以理性、思辨的眼光去看待自己的成绩。即使在企业健康发展的问题上，越秀地产的财务维持着一贯的安全和稳健，这了充分说明其是一家“守得住底线，担得起责任”的企业。但也有专家认为，在公司管理团队的文化融合、盈利能力和盈利质量的把控等方面，仍然具有较大的可提升空间。

在建成珠江新城西塔等一些城市地标后，越秀地产作为一家地方国企，开始拥有了更高的全国知名度。加上近年越秀集团树立了打造“世界500强企业”的目标，企业已全面展开“加速度”发展的攻势，特别是通过引进高水平的管理运营和技术人才以后，其对标国际一流来打造产品服务的能力逐步提升。但是，越秀地产的产品服务，到底有哪些共同的优势特点，可能很多人都未必能阐述得那么清楚且有说服力。

值得注意的是，在2022年中期业绩发布会上，林昭远董事长向媒体记者重申，越秀地产2022年可售货值高达2146亿元，全年1235亿元的销售目标没有改变，公司管理层也非常有信心达成这一目标。

但未来，面对同城竞争对手的挤压和围堵，越秀地产在守住底线和底盘的同时，如何在展示一家健康企业“攻势”过程去让产品、服务和品牌更具市场辨识度，以及更能体现出岭南文化和水土的基因影响，或者说让业主和社会各界能从中细品出更多、更明显的“越秀味道”，助力越秀地产实现林昭远董事长嘴里所说的“高质量”发展，这无疑是媒体和社会各界格外关注的话题。

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【出品】南方产业智库

【分析】南方+房产频道记者 冯善书

【图表】周中雨