营业收入263.25亿元，同比减少41.33%，上半年归母净亏损24.86亿元，经调整净亏损约5.92亿元……

这是贝壳（BEKE.N；02423.HK）回港双重上市后的首份中期业绩报告，财务指标看上去并不理想，背后是今年以来房地产市场的下行颓势。

作为国内规模最庞大、市占率最高的房产经纪平台，贝壳的业绩表现或许可以代表房产经纪行业的状态。不过，贝壳颓势的背后，其营收仍然超过了一些机构的预期，同时另外一项业务的崛起，也表明事态或许并没有那么糟。

在业绩说明会上，贝壳董事长彭永东也表示，正在寻找新的出路。

仍然“超出预期”

对于营业收入同比减少超过四成，贝壳在财报中给出的理由是“总交易额减少”。

根据财报，贝壳今年上半年总交易额为12255亿元，与去年同期的22904亿元相比，下降46.5%，其中存量房（即二手房）交易额从上年年中的13254亿元下降至7676亿元，新房交易额从上年年中的8417亿元下降至4154亿元，乍一看都是“折半”的结果。

贝壳财报进一步指出，上半年存量市场的复苏被部分地区疫情反复及相关限制措施扰动。而新房市场由于许多开发商面对资金流动性和房屋交付压力，从2021年下半年就开始持续处于低迷。

同时贝壳财报披露，经调整净亏损约5.92亿元，相比归母净亏损而言少很多，但2021年同期经调整净利润有31.4亿元。因此即使按照贝壳一直以来偏向用经调整的指标来衡量业绩，这一由正转负的变化差距仍是巨大的。

这些全都表明，“贝壳”与“楼市”仍然是“深度绑定”的关系，至少在今后很长一段时间都不会出现太大改变。

不过，贝壳的业绩表现仍然超过一些研究机构预期。例如国金证券研报就指出，贝壳二季度138亿元的收入水平，超过了此前“业绩指引上线”105亿元，属于超预期表现。

该研报给出的主要原因包括两方面，一是二手房业务中，一线城市北京上海虽然受疫情影响，但韧性超过预期，6月二手房成交量回升速度和幅度超过预期，叠加强二线城市的调控政策调整见效，二手房市场率先复苏，这使得贝壳二季度二手房总交易额尽管同比仍跌39.6%，但环比有5.2%的增幅。二是在新房业务上，贝壳加强了对开发商的“总对总”合作进度，并把握住房企年中冲刺业绩的需求，所以成交体量仍有支撑。

家装家居增长迅速

尽管贝壳的财报数据不好看，但并非没有亮点。

在其营收明细中，“家装家居”一项上半年共有11.07亿元，而在去年同期，这一数字只有7970.5万元，今年是去年的13.9倍。而从交易额来看，家装家居交易额从2021年上半年的1亿元，猛增至如今的15亿元。

这种突破性猛升，很大程度上归功于贝壳在今年4月以大约80亿元的对价，完成了对圣都家装的收购。

公开信息显示，针对家装家居业务，贝壳内部提出三点可量化目标，包括“家装业务规模过百亿、第一赛道导流占比超40%、硬装业务对新零售业务的放大系数达1.5”。而根据贝壳财报的披露，截至6月30日，其在24个城市开设了136家家装家居门店。

国金证券研报指出，由于圣都家装部分收入开始并表，因此贝壳在二季度实现10.19亿元的家装家居收入。

此前，彭永东曾多次对外提及贝壳的“一体两翼”战略，即房产经纪作为“一体”，是贝壳的根基，家装家居事业群和惠居事业群作为“两翼”，从而寻找新的增长曲线。此次中报发布后，彭永东则对外表示，随着“一体两翼”战略的推进，组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。

国金证券研报认为，贝壳在房产经纪和家装家居这两条赛道发挥出协同效应，特别是6月份，房产经纪业务给家装家居业务的导流比例已经超过25%。

不过相比体量庞大的房地产经纪业务，家装家居仍显得有些“九牛一毛”，占总体收入的比重只有一个“零头”，想要“扛起大旗”为时尚早。

何时“雨转晴”？

房地产市场的持续低迷，反噬着贝壳的自身规模。

根据贝壳披露的详细数据，截至6月30日，贝壳门店数量从52868家下降至42831家，减少19%，活跃门店数量从49046家下降至41118家，减少16.2%。截至6月30日的房产经纪人数量从54.86万名减少到41.49万名，降幅24.4%，活跃经纪人也从49.97万名降至38.03万名，降幅也达到23.9%，这意味着有大约11万余名活跃经纪人离开了贝壳平台体系。

但即便如此，贝壳仍旧是国内最大规模的房产经纪平台。

根据西南证券统计，贝壳在居住行业的市场份额，在2021年达到9.7%，远高于排名第二的中原地产，即便活跃门店数量在今年年中减少至4.1万家，也仍然远高于中原地产、合富辉煌、我爱我家、易居等房产经纪企业门店数量之和。

即便业务并没有完全覆盖到国内所有地市、县城、乡镇，但贝壳的区域和城市布局已经相当广泛，这也意味着贝壳很大程度上约等于国内房地产市场的“晴雨表”。

所以，贝壳何时能够“雨转晴”，这等于在问房地产市场何时能够“触底恢复”。

从近期房企业绩会上的管理层表态来看，碧桂园总裁莫斌认为，明年6月市场应该恢复到健康发展的阶段上来；万科董事会主席郁亮则认为，从短期来看市场已经筑底，但恢复是缓慢而温和的过程。

而贝壳执行董事、CFO徐涛则表态，相信房产交易服务业务的盈利能力将在今年下半年逐步恢复，“虽然房地产市场复苏之路不平坦，但我们采取了一系列具有成本效益的措施，在战略制定及日常运营中更注重效率，以提高盈利能力。”

西南证券研报称，房产经纪业务市场空间庞大，行业盈利能力持续改善。由于城镇化的持续推进、家庭小型化以及可支配收入提高，住房需求预计仍将保持韧性，随着房地产市场长效机制继续完善并推动稳定均衡的增长，连接供需两端的房产经纪服务会迎来重要的市场机会。

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