预约合同是当事人约定在将来一定期限内订立合同的合同，若一方不履行预约合同约定的义务，应承担违约责任；预约合同项下违约责任的认定与一般合同基本一致。

本案双方当事人基于涉案房屋的租赁形成的是房屋租赁合同关系还是预约合同关系？如何认定预约合同关系项下的责任承担？

刘某有意将涉案房屋对外出租，并口头委托案外人阿红作为租赁中间人对外招租。王某看到招租信息后，发送微信给阿红表明其有承租涉案房屋的意向并同意月租金5600元且三年不递增，随后向阿红微信转账5600元作为定金，阿红收到后即通过微信转付给刘某，并将王某微信推送给刘某。

随后，王某与刘某通过微信就涉案房屋的租期及相应租赁价格、水电费、管理费、屋内家具处理等事宜进一步进行沟通协商，但协商无果，最终未实际签订租赁合同。王某遂起诉至法院，请求判令：刘某退还双倍租房定金及超出法定定金比例部分金额合计6700元。

深圳市福田区人民法院作出一审判决：刘某应于本判决生效之日起十日内向王某返还定金5600元；驳回王某的其他诉讼请求。

宣判后，双方服判息诉，均未上诉。

个人住宅的租赁在民间非常普遍，但由于租赁双方一般情况下均是不具备法律专业知识的群众，故租赁协商过程较为简单方便，一般系通过口头或微信方式进行沟通，发生争议时往往缺少书面证据佐证。本案中，法院通过双方当事人举证的事实特别是双方具体沟通情况，结合《民法典》第495条的规定，认定双方就房屋租赁的商谈及收取定金的行为已构成预约合同关系，将当事人达成一致的合意作为预约合同加以救济，从而避免不诚信行为。

来源：广东省高级人民法院