“我当时就想要这个房子，但销售跟我说要买车位才能买房子，所以当时就交了5.5万定金。结果后来发现卖车位的时候根本没有预售证，而且卖给我的是人防车位！找销售退钱，他说定金给了就没办法退。”

三伏天的广州热到“发紫”，佛山某楼盘业主陈小姐没有待在新房里避暑却各处奔走想要讨回一个公道。她告诉“专+帮”记者，其去年7月购买了佛山南海里水镇一套商品房住宅，但却被告知买房子必须买车位，因此“被迫”买了一个22万元的车位。

车位情况。受访者供图

无证售车位被罚后仍不退款

根据陈小姐提供的认购书显示，其购买的车位位于地下室负二层，总价为22万元，需分三期支付完款项：2021年7月29日支付第一期5.5万元；2022年7月23日支付第二期5.5万元；2022年10月6日支付第三期11万元。如果违约，业主需要交使用权总价20%的违约金。

但支付定金后，陈小姐以及小区其他业主发现销售套路满满，车位也问题重重。首先，车位被证明违规无证销售。据一份佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于安琪反映该项目相关信访问题的回复称，“截至2022年5月24日，该项目地下室车位尚未取得商品房现售备案证明，不具备商品房（车位）销售条件。对此，佛山市南海区住房城乡建设和水利局表示已依法做出行政处罚决定并在网上公示”，但记者输入该处罚公示网址多次，均未能打开。

其次，陈小姐称其发现买到了人防车位。所谓人防车位，是指开发商根据《人民防空法》的规定建设地下人防工程，然后将之改造成地下停车位。从使用角度而言，人防车位与普通车位没有区别，但是人防车位往往没有产权而不能出售。

“销售告诉我说有25万和22万的车位，我就选了一个便宜的，之后才发现这是人防车位。”陈小姐告诉记者。记者后以买房为由中介咨询该楼盘车位问题，中介亦表示该楼盘有人防车位会便宜些但没有产权。

最重要的是，买完车位后陈小姐才知道捆绑销售车位是违规的，因此陈小姐要求开发商归还定金。广东合邦律师事务所律师杨登基表示，《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条规定“消费者享有公平交易的权利”与第十六条规定“不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。”，而预认购书可能被认定为无效行为。此外，《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条第（七）款规定“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格”住建部等监管部门有权行使查处，并视情节严重对开发商采取书书面警示、约谈企业负责人、通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信企业名单等惩处。

针对以上无证销售、强制捆绑、销售人防车位问题，记者以业主名义致该楼盘相关项目负责人，其表示，第一目前车位手续是完备的；第二，对于业主要求退钱的诉求，当时签订预认购书，是双方共同意愿真实表达，开发商不会退钱，如果业主执意要退可走司法途径；第三，对于业主提出的买到人防车位问题，可以协商换成产权车位。

车位现场示意。

车位乱象频出背后：停车位供需结构性失衡

车位问题是买房纠纷中的高频问题。除了有捆绑销售、无证销售以外，还存在承诺毁约、以租代售、面积缩水等现象。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，开发商捆绑销售车位背后，是车位去化难的困境。“以前还有挺多人买车位的，但现在一些新盘车位规划不合理，比如地下负一到负四层都开发车位，车位太多了，同时又遇到楼市回调，车位价格往往跌得厉害，所以消费者是不乐意买的。如果等住宅卖完了再卖车位，往往大甩卖也不一定卖得出去。”李宇嘉说。

一边是新盘车位去化难，但另一边“停车难”似乎也越来越突出。根据广州停车资源普查情况，截至2020年底，广州共有小汽车划线泊位约293.2万个，与小汽车保有量（280.7万辆）的比值为1.04，在国内超大城市中处于较好水平，但人们仍感觉“停车难”，其症结在于结构性供需失衡。

从区域上来看，在老城区，配建车位不足的问题长期存在，多年来新建项目配建车位增长主要分布在外围区域，开发相对成熟的老城区较难通过提高配建标准来增加停车供给，而小汽车增长又主要集中在中心城区，结构性供需失衡矛盾，在较长时间内将难以有效化解。

这也导致了另一车位乱象——“天价”车位。今年6月，有媒体报道黄埔长岭居的中冶逸璟台产权车位备案价高达60万/个，就连无产权和人防车位备案价也约36万/个。在“领导留言板”上仍可见众多业主投诉，最新的官方回复表示问题已转相关部门处理。

专家提醒

对于购买车位，杨登基提醒消费者应当注意如下问题：

一、开发商是否对车位享有产权？如车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，开发商就不能对其出售。

二、要求开发商出示预售许可证，特别是购买车位款项应当转入开发商预售资金监管账户中，以保障资金安全。

三、购房者应仔细查阅《车位买卖合同》条款，特别是交付标准、办证期限、违约条款、争议管辖机构等。开发商提供的《商品房买卖合同》与《车位买卖合同》可能约定争议管辖机构不同，则存在购房者起诉解除购房合同时，如想解除《车位买卖合同》却只能向仲裁机构申请仲裁，这必然增加维权成本。

四、如开发商在没有预售许可证时，应注意其以“名为车位租赁，实为车位买卖” 、“租赁车位20年，送10年”方式，一次性收取消费者车位租赁费用，但租赁合同却没有备案，导致消费者合法权益受损。

五、注意小区车位的出售是否遵循“限内原则”，即只有小区内的业主才可以买小区内的车位。

产业观察

“车有所停”为何这么难？

只租不卖、买了没有产权证、买房必须同时买……有关车位销售和租赁环节的种种“乱象”，想必不少人都曾在各类媒体和社交平台都见过不少。小小十几平方米的硬地频频出问题，让一些人“望车位兴叹”。不过，车位租售的“乱象”，还要从停车问题说起。

停车难、停车贵是目前国内众多城市发展过程中面对的现实问题。其背后是不断增长的私家车保有量，和已建成城区车位供给不足。根据广东省汽车流通协会的最新数据，截至今年6月，深圳、东莞、广州、佛山四城市的汽车保有量均超过300万辆。而截至2020年底，广州共有小汽车划线泊位约293.2万个。

笔者住在广州中心城区一处楼龄约20年的电梯小区，这里由多栋二三十层的高楼组成，但地下车库仅有一层，这就导致车位供需矛盾一直存在。在一家房产中介信息平台上，该小区几处在售二手车位报价都已超过45万元，而物管公司在业主群挂牌放租的固定车位，月租金基本也在千元以上。

这意味着在一些老城区，车位与停车需求存在一定程度的“错配”现象。也正是基于车位不足和汽车保有量上升，如今的全新居住楼盘、公寓、写字楼等，在停车场规划中，停车位往往会设置出略超或远超于楼盘总户数的饱和数量。

然而，由于广州大量新建住宅项目集中于黄埔、番禺、增城、南沙等偏外围或远郊城区，这使得相应楼盘车位供给庞大但买家需求不足的状况时有发生。部分开发商则由于种种原因，选择在车位上搞“小动作”。

比如存在房价上涨预期时，有的楼盘会把车位先“捂住”不售，只租赁给业主使用，等市场价格涨上去后再开盘卖个好价钱，甚至部分开发商自己就通过营销手段大肆炒作稀缺车位以抬价出售。再比如，有的楼盘为了抓紧回笼资金和促进销售，要求买房者必须搭配“捆绑”的车位购买，车位的购置款其实无法算入房款内，无法涵盖在房贷中，相当于部分没有车位需求的买房者，在首付阶段却要多支出十几万甚至几十万的费用。

大约在四五年前，广州一度出现大量新建楼盘“双合同”销售的现象，捆绑车位正是“双合同”的一种表现形式。2017年，广州曾针对当时在售楼盘开展巡查，并提出要加大查处整改力度，对违规收取诚意金、捆绑搭售车位等违规行为采取停业整改、罚款、暂停网签等处理措施。

针对部分车位销售过程中的违规现象，广州一直在从政策层面加强管理。

例如2018年10月正式施行的《广州市停车场管理条例》明确楼盘停车位不得“只售不租”，2019年5月发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》再次重申了这一点，并要求在销售方案中明确车位、车库规划配建数量、位置、租售方式、机动车停放服务收费标准和售价，并在销售现场予以公示。

去年12月最新实施的《广州市房屋交易监督管理办法》第十三条也明确提出，房地产开发企业不得强制买受人购买车位、接受装修或者接受第三方服务机构提供的按揭、法律等有偿服务。

汽车这一事物，早在十几年前就已经从“奢侈品”转变为寻常家庭的代步工具，因此在当前新老城区出行状况的背景下，车位的供需矛盾仍将长期持续下去。除了科学规划，在需求集中的区域增加停车场、划线车位、楼盘车位等供给外，也要关注到现实中车位销售、租赁环节存在的种种“小九九”，在进一步推动“住有所居”的基础上，真正合理地实现“车有所停”。

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【采写】周中雨

【评论】 葛政涵

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