案例一

容桂街道某股份合作经济社等4股份社与某制罐有限公司租赁合同纠纷案件

——充分了解当事人的实际需求，从平衡双方的利益入手，促成当事人和谈并签订新租赁合同

摘要

随着工业的发展，城市的城镇化进程加快，土地资源日益稀缺，很多村居都将土地、厂房出租给工厂以获取经济利益。但是由于近年来经济下行，很多公司拖欠租金且拒不退还土地及厂房，严重侵害村集体的利益。本案正是一起涉及厂房返还的案件。

基本案情

根据生效判决判定，某金属彩印有限公司、某制罐有限公司应于法律文书发生法律效力之日起十日内搬离佛山市顺德区容桂街道的某处土地，并将上述土地及地上建筑物返还给佛山市顺德区容桂街道的4家股份合作经济社。

执行过程中，调查了解到涉案土地位于工业区，占地面积5190.82平方米，上面均加盖厂房。由于清退土地面积较大，原厂房已由第三方占用，需清退机器设备较多，且多为重型机器，搬迁难度较大，厂房工人众多，村民群众意见也较多，易发阻挠执行的行为或群体性事件。承办法官到涉案土地现场调查实际占有使用情况并张贴执行通知书等法律文书，期间约谈了实际占有使用者，了解其占有使用情况及其清场的意愿需求，告知其需配合法院强制执行。另通过约谈申请执行人，充分调查了解其收回土地的用途。

最后，根据现场调查以及约谈各方人员掌握的情况，经过合议庭评议确定最好的解决方案为实际占用者和申请执行人签订租赁合同代替清场交付。承办法官及时将实际占用者和申请执行人拉入谈判桌，透彻分析强制清场对各方的利弊，经过不断的沟通解释，在承办法官的居中主持下，最终促成双方签订新租赁合同，案件得以顺利执行完毕。

典型意义

本案结合案件实际情况，认真调查了解当事人的需求情况，从平衡申请执行人利益和土地占用租户利益的角度出发，找到双方和谈的突破点，促成双方当事人进行良好的沟通。在没有实施强制清空措施的情况下有效化解矛盾，同时促成双方签订新的租赁合同。

案例二

某资产管理有限公司与王某生等人排除妨害纠纷案件

——通过充分的执行调查摸排情况，制定方案规避可能出现的执行风险，顺利清空需返还及围蔽处理的危房

摘要

本案需清空处理的3间平房为危房，清理的及时性影响着周边居住人员的生命财产安全，且被执行人亲属有意阻挠法院的执行工作，承办法官根据提前摸排了解到的涉案房屋情况以及被执行人幻想阻挠执行的心理状况，有针对性制定严密的执行方案，将不良因素及时消除，为本案房屋的实际清空工作提供了有力的保障，使执行工作得以有序开展。

基本案情

佛山市顺德区某资产管理有限公司诉王某生、关某珠、杨某珍排除妨害纠纷三案，本院及佛山市中级人民法院作出的民事判决书已经发生法律效力。被告王某生、关某珠、杨某珍分别应于上述判决发生法律效力之日起三十日内搬离佛山市顺德区大良街道某宿舍区的3间平房，并将上述房屋返还给佛山市顺德区某资产管理有限公司。因被告王某生、关某珠、杨某珍不履行上述判决确定的义务，权利人佛山市顺德区某资产管理有限公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院责令被执行人王某生、关某珠、杨某珍及其他居住人员迁出上述房屋，但被执行人一直不予理睬。

由于需返还的宿舍区房子已经被评为危房，被执行人拒不迁出导致申请执行人无法进行围蔽处理，且台风天气将至，不及时处理会危害到居住人员及附近居民的生命财产安全。考虑到这些情况，法院迅速采取执行措施，前往现场调查及张贴换锁通知书。现场调查中，执行人员发现关某珠占有的126号平房已经倒塌，但杂物间内仍有厨具等生活物品，关某珠称其有证件等贵重物品在倒塌的平房内。而杨某珍占有的125号平房及王某生占有的95号平房均无人居住。

现场调查期间，王某生的弟弟王某林等人情绪激动，多次大声咆哮、谩骂执行人员，被执行人亲属抗拒执行情绪严重。为维护当事人的合法权益，本院决定于2020年7月30日对上述房屋进行换锁并强制清空处理。为确保执行行动的顺利实施，顺德法院制定严密的执行方案，成立25名执行干警组成的执行团队，依托顺德法院强大的执行联动机制，采取了下列措施：1.邀请华南公证处对本次行动中强制迁出房屋内物品的过程及迁出的物品进行公证；2.邀请诉前和解中心派遣人民调解员对本案被执行人进行心理疏导；3.邀请顺德公安民警协助本院执行干警，将王某生及其兄弟王某林等人列为重点关注对象，以防他们阻碍现场执行。

在执行过程中，有部分对现场情况不够理解的被执行人近亲属对执行工作提出疑惑，且情绪激动。执行人员逐一进行释法教育，为了让执行工作更顺利，执行人员时刻保持警惕，严密把控现场秩序。当天最高气温34℃，因尚属于疫情期间，所有执行人员都佩带上口罩，加上待清空房屋均年久失修，所以进入人员都必须佩带安全帽等装备，执行人员很快就满头大汗。公证处人员协助法院对房屋内清空的物品进行现场登记。另一边，在法院执行干警和公安干警的严密盯防下，被执行人王某生的弟弟王某林碍于强制执行的强大威慑力，没有做出试图阻止现场执行的行为。历时8个小时，执行工作顺利完成，申请执行人得以对涉案平房进行围蔽处理。

典型意义

在执行工作中，仅凭法院“单打独斗”“单枪匹马”是很难圆满完成执行任务的，而“执行联动机制”的产生，是人民法院为了解决执行难的问题而逐步探索和推动的。本案中顺德法院构建了以执行法官为主体，“执行110”为强制措施具体辅助实施者，公安机关等部门为协助执行机关的“执行联动机制”，有效根据执行调查的实际情况规避了各种执行风险，使执行行动得到顺利开展。

案例三

李某标与广州某科技有限公司排除妨害纠纷案件

——排除房产清空障碍与物业纠纷同步化解，灵活协调平衡当事人利益，实现权利共赢

摘要

本案涉案房产被深圳法院不交吉拍卖，该房产由李某标中标获得，但涉案房产的原租赁使用人广州某科技有限公司拒绝返还房产，且在李某标到我院起诉排除妨害的判决宣判送达后发生法律效力前将房屋返还给房屋出租人，承办法官摸排清楚房屋实际占用情况后，制定了严密的清空计划，同时灵活处理了涉案房产的物业纠纷，顺利将涉案房产清空并交付申请执行人，实现了当事人权利的共赢。

基本案情

涉案位于佛山市顺德区的房产被深圳法院不交吉拍卖，被原为租客的广州某科技有限公司占有使用，李某标作为司法拍卖的中标人，到我院起诉排除妨害，我院判定广州某科技有限公司应交还涉案房产并支付占用费。由于涉案房产为住宅用房，不涉及装修，而且被执行人是租客，不是前房东。正常来说，只要租赁合同到期，房屋清空难度不大。

执行过程中，承办法官添加了被执行人广州某科技有限公司的法定代表人曾某的微信，准备向对方释法说理，劝被执行人主动清空并返还房屋，但曾某却直接将承办法官拉黑。经过细致的调查，发现被执行人广州某科技有限公司在判决作出后发生法律效力之前，没有将房屋返还给本案申请执行人李某标，而是返还给了前房东陈某、黄某丽，被执行人故意制造事端，导致办案过程受阻。

为继续推进强清房屋工作，承办法官立即着手制定周密的强制清空方案----行动代号“可园9876”。2020年7月29日，承办法官带领数名执行干警前去现场摸底，到物业管理处进行调查。了解到该房屋目前为陈某、黄某丽及其上小学的女儿居住，房屋也尚拖欠物业费、管理费及水费。摸底结束，执行干警上门张贴搬迁公告，明确责令被执行人及居住于该房屋的人员应于2020年8月11日前搬离，否则法院将于8月17日强制停水、停电，并强制换锁清空。至8月12日，确定要求的搬迁日期已过，但房屋居住人员仍不搬迁。承办人再次短信通知陈某等人迁出。8月14日陈某主动上门，要求法院给出安置房屋才愿意搬迁。陈某等人在深圳法院拍卖涉案房产时未提出需要安置房，且该房产是外租给他人使用的，其自身本就有居住房屋，此项要求的目的仍是想非法占用涉案房产。承办法官一一道出了陈某等人的实际情况，揭穿了他们的实际心思，陈某无可辩驳。

8月17日，强制清空行动实施，行动现场又产生了新的纠纷。陈某因拖欠物业费用，物业管理人员阻止搬迁，其私自拆除了房间的门也导致申请人提出异议。承办人多方协调，最终由申请人代为交付拖欠的物业费，同时陈某将拆除的门返还，强制清空行动圆满完成。案中被执行人广州某科技有限公司因不履行生效法律文书确定的义务，故意阻碍法院执行工作，法院对其法人处以司法拘留的处罚。

典型意义

房屋清空是执行案件的难题，需要与当事人斗智斗勇，有备才无患。对于大多数被执行人，能够通过释法明理解决的，尽量带着善意予以说服教育。对于个别极端分子，劝说无效，要在做足充分准备的情况下采取有效的行动，本案中遇到与执行案件无直接关系的纠纷。这些纠纷直接影响了法院的执行，基于法院为人民服务的宗旨，可在纠纷发生当下帮助解决问题，该案执行行动得以顺利进行，亦得到当事人对法院工作的认可。

案例四

梁某业与郑某娉等人民间借贷纠纷案件

——挖掘被执行人亲属的劝解、疏导力量，消除被执行人对抗执行的念头，助力执行行动顺利开展

摘要

本案被执行人郑某娉通过法院司法拍卖程序取得涉案房产，但一直未办理过户登记，房产实际仍由案外人吴某梅控制，案外人吴某梅系本院他案的被执行人，因不满本院对相关房产进行拍卖处置，曾多次到庭进行投诉、闹访，其年事已高且对抗情绪激烈，强制清空难度较大。承办法官多次进行实地勘探，制定详细的强制清空方案，实现了涉案房产顺利清空并交付申请执行人。

基本案情

原告郑某娉等与被告吴某梅等人生命权、健康权、身体权纠纷一案，依据生效民事判决书申请强制执行，该案在执行过程中，依法对被执行人吴某梅配偶冯某（已死亡）名下的位于佛山市顺德区北滘镇的房产进行司法拍卖处置，本案申请执行人郑某娉买受，本院已作出过户裁定书，但郑某娉一直未办理过户登记。

后原告梁某业与被告郑某娉、黎某锋民间借贷纠纷一案，原告依据生效民事调解书申请强制执行，执行过程中，郑某娉主动向本院申报其财产情况，称其为佛山市顺德区北滘镇某房产的实际所有人，要求法院对该房产进行司法拍卖处置，法院根据线索对该房产进行实地勘测，发现房产仍由另案被执行人吴某梅实际控制，在本院对该房产张贴拍卖公告等材料后，吴某梅多次到庭进行投诉、闹访，在公开场合进行谩骂、指责，情绪极为激动，并伴有攻击或自残等过激行为。

由于案外人吴某梅已占用涉案房产七年之久且其对抗情绪激烈，本案很有可能成为维稳及信访案件。为此，承办法官确定了耐心劝解、侧方借力、软硬兼施的工作思路。首先，耐心劝解。吴某梅在得知房产要再次进行拍卖后，经常到法庭门口静坐、哭闹，承办法官每次都耐心接待、倾听诉求，尽量平复其情绪，耐心解释案情，对其动之以情、晓之以理。其次，侧方借力。得知吴某梅的儿子系退伍军人，并在政府部门工作，承办法官遂联系其儿子，告知案件具体情况，要求其对母亲进行劝解，尽快搬出案涉房产。最后，软硬兼施。限期过后吴某梅仍未搬出案涉房产，承办法官果断决定对涉案房屋实施断水断电措施，并告知将对不配合法院执行的行为予以罚款、拘留，向被执行人展示强制执行的决心，消除其对抗执行的念头。经过上述一系列工作，涉案房屋的清空工作准备就绪，周密部署后执行干警兵分三路，在执行110的配合下，涉案房屋顺利完成清空及交付工作。

典型意义

针对老年当事人文化水平低、法律意识淡薄，执行工作要更耐心细致之外，应当倾听当事人的诉求，做好解释工作，消弭其抵触情绪，还应充分挖掘其家人、亲属及村（居）委会相关人员的力量，对其进行劝说。本案虽未能直接通过被执行人亲属劝动被执行人履行义务，但一定程度上消除了被执行人强烈对抗执行的念头，有助于后续强制清空工作的顺利开展。

案例五

某交通运输局与某进出口贸易有限公司租赁合同纠纷案件

——逐一击破占用房屋的租户，破除其抱团抗拒执行的心理，有效迫使案外人租户自行清空被占用的18宗物业

摘要

某交通运输局与某进出口贸易有限公司租赁合同纠纷案件，因被执行人将物业转租给案外人，案外人以其为受害者为由不配合法院清空工作，且情绪激动，致使清空工作难以推进。承办法官通过与申请人沟通，做好当事人的思想工作，同时协调信访局、区委政法委等部门予以支持，制定了“逐一击破”的方案，使清空交付工作顺利完成。

基本案情

某交通运输局与某进出口贸易有限公司租赁合同纠纷案件，经本院及佛山市中级人民法院审理，判决双方之间的租赁合同解除，某进出口贸易有限公司应在法律文书发生法律效力之日起十五日内向某交通运输局返还18宗房产及支付租金。实际上，某进出口贸易有限公司租赁的18宗房产已转租给案外人（以下简称租户），且一直通过公司的股东、实际控制人及员工等收取租金。各租户以与公司签订租赁合同、且一直有交租金为由拒绝交付物业。首次执行过程中，本院已强制清空交付其中的6宗物业，针对剩余难以清空的12宗物业，承办法官积极与交通运输局、信访局、区委政法委等部门沟通协调，制定出“逐一击破”的清空交付方案。

首先，在案件恢复执行后，承办法官团队逐一走访案涉物业，联系各租户，通知当事人期限内搬迁。在走访过程中告知当事人权利义务、记录好当事人的意见及联系方式，并且了解好当事人的诉求及情绪，为日后制定具体清空计划摸底。

其次，做好沟通协调工作。案涉租户已是信访“老顾客”，案件在执行过程中，承办人也多次就清空执行工作与交通运输局、信访局、区委政法委等部门沟通，做好风险防范。通过安抚情绪及承诺给予清空时间等措施，让租户接受方案及自行清空。

最后，在做好摸底工作及信访工作后，通过落实“逐一击破”方案，先让部分有意配合法院工作的租户自行搬迁交付物业，同时给其他不愿清空的租户送达告知书，告知其若期限内不配合搬迁将依法追究刑事责任。上述执行工作对其他租户产生震慑作用，一方面通过“逐一击破”的方式瓦解了他们“统一对抗”的积极情绪，让他们的势头减弱，势单力薄的情况下自然不敢再对抗执行工作，同时向他们送达告知书也让他们对强制执行工作产生敬畏。通过以点带面，最后让所有租户自行清空交付物业。

典型意义

本案由于案涉物业多且分散，采取一次性执行大行动强制清空难度大，而“逐一击破”的方法有利于节约资源，化解风险，提高执行效率。通过“逐一击破”的方法将他们内部统一对抗的组织打散，变成势单力薄的个体，从心理上压倒被执行人，让被执行人对执行工作产生敬畏，对于意见大，有信访风险的当事人，承办法官充分与政府部门沟通协调，提前防范可出现的风险，最终强大的执行决心以及执行威慑力迫使占用的租户自行清空全部物业。

案例六

某房地产开发公司与某股份合作经济社建设用地

使用权出让合同纠纷案件

——发挥执行联动优势，逐一化解搬迁难题，平稳有序腾空涉及40余家在营租户的1.7万平方米土地

摘要

本案被执行人某股份合作经济社需将位于顺德某街道的1.7万平方米土地腾空，并交付给某房地产开发公司，因案涉土地存在正在经营的包括大型五金厂、电器厂、幼儿园等在内的商户约40余家，强制清空难度较大。承办法官多方联动公安局、综治维稳办、社区中心、供水供电等相关部门，准确掌握涉案土地的实际情况，摸排矛盾激化风险点，制定周密执行方案，从而实现涉案土地顺利腾空并交付申请执行人。

基本案情

经生效法律文书判决，某股份合作经济社需将位于顺德某街道的1.7万平方米土地腾空，并交付给某房地产开发公司。由于某股份合作经济社未按期履行前述义务，某房地产开发公司依法向法院申请强制执行。承办法官通过调取不动产登记中心、房地规划部门的登记资料及实地勘察后，发现涉案地块上有大型五金厂、电器厂、幼儿园等40余家商户正在生产营业，且商户租赁涉案土地的情况亦各不相同。

面对规模较大的商户群以及潜在的社会矛盾激化风险，承办法官充分研判后，选择正在放暑假的幼儿园作为腾退工作的突破口。同时，发挥“执行110”的联动优势，协同社区、公安等部门，宣传相关法律法规，逐一化解涉案商户如何转租、能否退押金等问题上的担忧，督促他们配合法院的执行行动。经过多番努力，幼儿园自愿同意搬迁，此举亦带动了部分租户自行迁出涉案土地。

针对其余超期未迁出的地块租户，在兼顾司法威严和善意文明执行理念的基础上，确定了“必先停，再宽限，如抗拒，先训诫，再拘留”的处理原则。即全部强制停电，如确因客观原因无法如期搬迁，可给予一定宽限期，但宽限期不停止执行。停电的同时在商铺门前及在用电线材等设备上张贴封条，防止商户回流，并要求各商户及股份社及时办理用电销户手续。

2021年8月18日，“执行110”派干警前往现场，联合供电、供水、社区中心等多个部门的工作人员，按照部署安排有条不紊开展工作，绝大多数原来不愿搬迁的商户看到法院的强制力度和坚定决心后，也纷纷开始搬离，无法当天搬离的商户也承诺一周内自行搬离。至2021年8月31日，涉案土地的40余家商户完成了搬迁，土地清退工作顺利完成，本院亦将涉案土地交付给某房地产开发公司。

典型意义

房屋地块腾退工作，一直是执行实施工作的难点。本案中，申请执行人为当地房地产企业，属于小微企业。其耗时将近两年、经历两审才拿到生效的确权文书。诉讼期间，案涉土地所在的工程项目未能推进，房企在无形中已经蒙受了巨大损失。如若判决生效后迟迟未能回收土地，房企将面临巨额土地闲置税费，无疑是雪上加霜。

为了顺利腾退房屋土地，充分发挥“执行110”的联动协调优势，与公安、供电等多部门通力合作，依法为申请执行人的投资开发扫清用地障碍，既维护法律权威和司法公信力，又刚柔并济充分保障涉案小商户的正当权益，有助于推动形成公平、稳定、透明、可预期的法治化营商环境。

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编辑：顺德法院微信编辑小组