◇智库报告◇

多条地铁、城轨组成线网，

轨道宜居优势尽显

宜居大湾区轨道便利指数广州南版发布

继今年3月发布首期广州轨道便利指数报告后，南方产业智库持续聚焦广州各重点发展区域，相继推出了广州轨道便利指数增城版和白鹅潭版，通过对相应区域各重点在售楼盘与轨道交通站点的距离、接驳时间等梳理分析，从而形成了广州楼市全新的置业指南。

上期白鹅潭版轨道便利指数引入了最新的指标评价体系。本次南方产业智库将目光转向番禺，推出广州轨道便利指数报告（广州南版），对范围内在建、在售的32个重点住宅、商业楼盘进行了详细盘点。

相比增城和荔湾，番禺面积广阔，拥有多条在运营、在建的轨道交通线路。其中在运营的包括地铁2号线（洛溪－广州南站）、3号线（厦滘－番禺广场）、4号线（大学城北－低涌）、7号线（大学城南－大洲）、18号线（沙溪－番禺广场）、22号线（陈头岗－番禺广场），此外还有以广州南站为始发点的佛山地铁2号线。与此同时，3号线东延段、广佛环线城际、广惠城际、穗莞深城际琶洲支线等多条途经番禺的地铁及城际铁路正在紧张建设中。

在番禺，大量大型社区分散在华南板块、洛溪、祈福新村、市桥、莲花湾、亚运城等地，且居民众多，因此势必需要通过兴建轨道交通网络，将各个片区串联起来，因此从轨道交通角度盘点番禺宜居宜业价值就显得很有必要。

◇温馨提示◇

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南方产业智库出品

9个项目超过90分

最高者109分

从总体得分来看，32个楼盘项目中有9个评分在90分以上，60至80分区段有9个，60分以下共有14个。

值得注意的是，此次轨道便利指数中，得分达到甚至超过100分的共有5个项目，分别是新鸿基广州南站TOD、耀胜新世界广场、敏捷广场、越秀·万博·和樾府和星瀚TOD。

其中评分最高的新鸿基广州南站TOD达到109分。这与轨道便利指数叠加邻近轨道线路数量相关，由于该项目靠近的广州南站，已经拥有4条线路，若加上在建的广惠城际和广佛环线城际，未来将有6条轨道加持，因而得分最高。

除紧邻22号线的星瀚TOD正好是满分外，其他几个超过100分的新建项目，全都满足临近站点有多条轨道加持的条件。

同时，这些高分项目与相应轨道交通站点的距离都在300米以内，基本实现了步行5分钟内可达。其中，新世界中国与广州地铁合作打造的耀胜新世界广场，属于本次分析中出现的唯一真正“轨道交通上盖”物业，各项指标均为满分。

所有90分以上的楼盘项目，距离轨道交通站点都在500米以内，从分布上来看，除了祈福名望天下、星瀚TOD、广州大学城智慧谷外，其余楼盘都在地铁7号线站点沿线，这也能看出7号线在番禺串起了多个商务区、居住区的功能，是番禺名副其实的东西交通动脉。

距离站点较远者吃亏 

有项目成“负分”

为了更好地体现轨道便利程度，从白鹅潭版开始，南方产业智库对分析指标进行了优化，更加强调步行距离和公交接驳的重要性，并将单一站点多条轨道和轨道线路开通情况等变量指标考虑在内。因此与首期便利指数相比，最新版指数中各类楼盘得分差距进一步拉大。

从番禺的32个楼盘来看，所有步行距离超过1000米的项目，得分均在80分以下，典型的如中铁建花语岭南（73分）、星河湾半岛四期（63分），这类项目若想前往邻近的轨道站点，往往要步行15分钟以上甚至更长的时间，因此前往轨道站点会更加依赖公交接驳等出行方式。

“地铁盘”其实并没有明确的标准，更多是各大开发商为了项目自我宣传而制造的概念。在广州房地产市场，比较受认可的“地铁盘”标准是距离1000米以内或者10分钟左右能够到达。此次分析的32个在售重点楼盘中，有20余个距离轨道站点在1000米以上，它们其实并不能算作真正的“地铁盘”。

轨道交通站点的辐射，对这20个楼盘所在区域居民出行当然有利，但需要仰赖“最后一公里”的接驳，因此良好的公交覆盖、骑行慢行系统打造，以及轨道沿线站点周边的停车场配置就显得尤为重要了。

部分距离更远的楼盘项目显然在轨道便利指数中会“吃亏”一些。本次统计结果出现了一个负分楼盘，即龙光天瀛（-3分）。离该楼盘项目最近的3号线市桥站，步行距离也得5000米，因而从该楼盘出发，前往地铁站，走路并不现实，只能通过驾车（打车）或者搭乘公交，轨道交通之于该片区并不便利，甚至可能并不在多数居民的出行考虑范围内。

规划不断完善 

有轨道后出行更便利

尽管部分楼盘轨道便利情况不甚理想，分数较低，但这并不代表永远不便利。随着番禺交通网络的持续完善，各片区道路建设不断推进，地铁、城际铁路规划兑现，相关楼盘的轨道便利指数也将发生动态变化。

此次统计的32个在售重点楼盘中，就有不少能在未来实现涨分。

典型的例子是龙湖·金地天峯，从该项目到在建的地铁3号线东延段番禺客运站，直线距离不过250米，但受地铁及道路施工的影响，目前从该项目出发前往地铁站需要绕行，且绕行距离超过1000米，再加上3号线东延段并未通车，这使得该项目当前评分仅有68分。

但当3号线东延段竣工通车、周边道路施工完毕并投入使用后，该项目到地铁站的距离将大幅缩短，届时轨道便利指数得分也将大幅提升。

位于番禺东部的莲花湾片区，此前仅有一条地铁4号线，大量片区并没有轨道交通覆盖，广惠城际、穗莞深城际琶洲支线的建设将改变这一局面。两线交会处的广州莲花山站，邻近的智联汽车小镇、凯德·山海连城、保利领秀海和珠江未来城评分都在40分以下。一方面是因为步行距离均超过2000米，另一方面也与广州莲花山站尚未投入使用、周边公路在建、暂无站前公交接驳相关。

不过通常情况下，轨道线路开通后，站点周边公交线路会同步调整，方便接驳。部分新建站点周边的规划道路也会逐步完善。另外公开信息显示，广州地铁第三期建设规划调整已上报国家发改委，其中地铁8号线东延段（万胜围－莲花）将驶入该片区，若规划和建设能够顺利推进，该站点周边楼盘项目的轨道便利程度也将进一步上升。

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【出品】南方产业智库

【记者】葛政涵

【数据分析】葛政涵

【图表】陈乐