【网友张先生-提问】：今年上半年的市场表现有很多让人看不懂的地方，特别是在价格没站稳的情况下，我身边的朋友虽然对一些新推出的项目非常欣赏，但现在却不敢轻易出手。您怎么看下半年行情？现在买房可以出手了吗？

“广州房叔”张秀钦：

下半年大环境利于房价上涨

【“广州房叔”创始人张秀钦-回答】上半年广州一手房价涨了两成。上半年的压力都没能让房价低头，下半年就更难了。如果将现在的房价当做是金融产品来看待，房价大概可以这样算：房价=货币供应量×流通速度/房屋供应量。这里面，影响房价的变量有3个，分别是货币供应量，流通速度和房屋供应量。3个变量中，货币供应量和房屋供应量都是增加的，两者基本可以对冲抵消。最重要的，就看流通的速度。影响流通速度的，一是限购，二是信心。限购这方面广州想要放松有点难，信心这块下半年会有所增加。所以，下半年大环境还是利于房价上涨的。

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智谷趋势研究员黄怡：

强二线城市已经开始抢夺投资客

【智谷趋势研究员、楼市主编黄怡-回答】

01

强二线城市已经开始抢夺投资客，买入政策环境继续转向友好。继南京、武汉之后，合肥也全面放开了限购，外地人只需要补缴社保即可买房。值得注意的是，与南京的成交低迷和武汉的二手房房价连跌8个月不同，合肥楼市库存少，成交相对坚挺，楼市基本面很好。这样的城市大力度松绑，意味着政策宽松程度的新高。

此外，长三角城市松绑的逻辑与大湾区不同，长三角有多座能级较高，房价水平相近的城市，彼此存在人口和资金的竞争关系，因此很容易出现争相松绑的情况；而大湾区更多是一线带动二线轮动，楼市客群重合度较低，竞争关系小，这也是莞佛松绑力度不及南京、武汉与合肥的重要原因。

02

政策从“保交楼”转向“保优质民营房企”，但民企风险尚未完全解除。

判断眼下哪家房企可以安全购买的一个标准：是否还活跃在土拍市场拿地。根据这个标准，1-5月开发商拿地榜单排名前十为：华润、建发、绿城、中海、滨江、广铁、保利、万科、上海地产、中铁。

03

七普数据显示，我国城市人均建筑面积为36.9㎡，其中，广东以29.5㎡垫底全国，比上海的31㎡还少。人均居住面积最少的TOP5城市排序依次为：广东、上海、海南、北京、吉林。人均面积最高的分别为西藏、湖南、河南、云南以及湖北，其中，西藏人均居住面积为52.1㎡，是全国唯一一个超过50㎡的地区。

10年内，尤其是5年内次新房未来将会成为紧俏商品。七普数据显示，65%的家庭户居住在2010年前建成的房屋，5年内次新房仅占13%。此外，城市中共有21%的家庭户居住在租赁房中，仅有10%的家庭居住在“城中村”。与之相反的是，农村89%的家庭户住在自建房屋。未来广大三四线城市，拉动市区库存去化的重要倚靠，就是这些农村家庭。

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“在+问房”主理人：

经历上半年风险释放后，结构性机会逐渐增加

【主理人-回答】6月24日，广东省统计局信息网站公开了2022年1-5月广东房地产市场运行简况。房地产市场运行简况数据显示，1-5月，广东完成房地产开发投资0.60万亿元，同比下降3.2%。其中，商品住宅投资下降0.5%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点。1-5月，广东商品房销售面积同比下降29.1%，降幅比1-4月收窄0.6个百分点；其中，5月销售面积降幅比上月收窄11.0个百分点。分区域看，1-5月，珠三角核心区房地产开发投资同比增长0.5%，增速由负转正。粤东西北房地产开发投资下降18.6%。

此前，国家统计局发布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，二手住宅销售价格环比持平，三、四线城市新房、二手房房价环比微降。具体来看，一线城市复苏加快。今年5月，北京新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，广州、深圳新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，上海受疫情影响，房价持平。在二手房方面，深圳、广州二手住宅销售价格环比小幅上浮，涨幅分别为0.1%和0.2%。

从南方+记者在广州市场一线调查的情况来看，尽管近期确实有部分资金困难的企业采取优惠促销和“以价换量”的方式来回笼资金，从而使得个别楼盘的价格出现明显下跌，但总体而言，住房消费者看盘以及市场交易热度有所回升。当然，个别企业面临的困难和压力消化仍需要一段时间，因而，在企业运营和产品营销等各方面无法与市场和行业做到同步发展。加上市场信心仍在恢复中，因此，短期内仍会有部分群体处于观望中，这都是正常的。

但同时有机构分析称，从政策的角度来看，考虑到疫情对上半年的经济影响比较大，加上海外经济增速放缓，如果期望达到今年制定的经济增长目标，预计后续可能还会有更多的利好政策颁布。今年的市场具有明显的宏观驱动特征，我们可以更多地从基本面出发去进行前瞻。刺激政策在逐步落地的过程中，往往确定性比较强的是来自于投资端，这也是对经济提振最明显的一个抓手。另外，在稳增长不断发力的过程中，国内流动性有望继续保持宽裕，经济延续修复态势，而市场经历了上半年的风险释放后，结构性的机会逐渐增加，市场在整体环境边际改善下，后市仍值得看好。

但正如有些专家所言，“房住不炒”依然是当前和未来房地产宏观政策的主调，因而，抱着投资和炒房目的入市的人就要特别小心了。在行业和市场逐步平稳的情况下，如果还想象以前那样通过快进快出来获取市场暴利，显然不在国家鼓励之中，从当前的市场趋势来看，也可能是不现实的。

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省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

疫情纾困和稳市场政策叠加效应将全面显现

【广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士-回答】随着疫情缓解，6月份，经济社会循环步入正轨，一揽子政策开始见效，包括疫情纾困、各地稳楼市，央行降息等等，其叠加效应将在下半年全面显现。房价和销售的底部已经开始显现，下半年将全面回升。但同时，要注意政策叠加形成共振和滞后效应，导致新一轮房价上涨。特别是，供地、开工连续数月下滑，未来若供给端上不来，而需求端已经比较热了，资金面好转，加杠杆重启，房价快速反弹，这是需要防范的。

具体来说，随着疫情防控进一步趋稳，前期一览子纾困政策效应逐步得到体现，再加上各地促进楼市平稳发展的积极政策不断跟进，客观上在促进需求的释放。国家关于支持刚性住房需求和改善性住房需求的扶持政策，特别是金融方面降低成本、降低利率，首套房的首付比例等政策得到落实，在这些因素的叠加影响下，六月份的市场交易将会加速复苏。从数据来看，其实五月环比四月已经有比较明显的改善，拿地、土地出让、开工销售、竣工等全链条均出现明显向好趋势。当然，这里面也要客观看到，四月因为疫情数据本身相对比较差，但更重要的还是前期的政策效应，确实开始对五月以来的市场复苏起到明显作用，可以预见六月的市场活跃度和成交量会有更乐观的表现。对于热点城市来讲，我们可能要防范，由于前期政策叠加影响，现在利率不断降低确实带来一波需求释放，而供应端在新开工和市场实际供应方面目前还处在下滑状态，这种趋势已经连续几个月，供需的不平衡会否导致房价上涨和反弹，也是一个需要关注的问题。与此同时，市场分化会更加明显，目前热点区域、中心城区改善盘若定价合理，不管关注度还是成交量都相对要高，但对于更多的楼盘来说，囿于目前市场信心还在恢复当中，去化率总体是不高的，二手房价格方面整体还在下降，这一定程度上也可能会制约新房的销售。

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“地产知识橘”刘熠：

市场仍在等待凝聚出稳定的购房共识

【“地产知识橘”联合创始人刘熠-回答】下半年广州成交量大概率将缓慢复苏，但是房价复苏的时间会慢一些，可能会有反复磨底的过程，半年里最关键的变量是下半年宏观政策的定调、疫情防控走向，其次是具体调控政策的力度和方式。

从最近广州的成交来看，因为年中冲刺的原因，一手房在六月底有个明显的销量涨幅，其持续性则有待观察。目前来看，二手整体成交还比较平淡，行业仍在期待更积极的动向。

也就是说，目前广州市场仍在等待凝聚出稳定的购房共识，一手房目前基本靠网红盘带起的点状好转，或者开发商大幅降价跑量来维持热度。

目前，很多房企趁着618的节点大幅降价走量，互相内卷，但过了半年报节点之后，房价会重回“稳”的区间。开发商会希望根据当时的市场重新评估价格。但受到高库存和巨大潜在供应量的压制，短期内不可能出现明显涨幅，但如果房价下行压力犹在，不排除广州试探性出台更多促进市场平稳发展的利好政策的可能。

所以，对于刚需或者置换需求的购房者，可以在下半年择机入市，但如果是投资需求的话，则应该审慎客观理性看待当前的调控政策走向，对潜在的风险也有预判和心理准备。

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“广州房叔”张秀钦：

楼市最难的日子过去了

【“广州房叔”创始人张秀钦-回答】 面对今年的国内外形势，很多人又想起了2020年巴菲特说得最多的“见证历史”了。

但回想一下，2008年，2020年，我们是不是也见证历史了呢，那时候，是不是很多人的信心也是崩了？但最终，在国家稳市场政策出台后，楼市是不是都活得很滋润？天底下没有新鲜事，未来的所有答案，都写在了历史里。

从某种意义上讲，政策是楼市走势的决定性因素。从2005年至今，中国大的楼市政策收紧、放松的周期有4次。经历过几个周期后，当年所谓的“空军司令”谢国忠、牛刀等人，现在不知道在哪里了。

这么多年来，国家促进市场平稳健康发展的政策基调从来没变过。每一次市场遭遇严竣挑战和下行压力，政策不仅总有办法让市场回归平稳发展的轨道，并且比以前发展得更好。

根据这个经验，可以肯定地说，今年楼市复苏和回归平稳依然是可期待的。当然，判断楼市走势，不能一味惯性地认为过去涨、现在涨、未来也会一直涨，还需要突破自身经历的局限，建立一个能逻辑自洽的判断框架。以下就是房叔的判断框架：很多人都知道网红经济学家、“情感博主”任泽平提出过房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口的分析框架。但那是经济学家的事，我们需要知道的，是广州今年楼市会不会好、房价涨不涨。

房价的问题，复杂也复杂，简单也简单。简单来说，就是钱多钱少的问题。政策之外，货币供给，是影响房价的最关键变量。我们上面说了货币的供给会增加，金融的另外一项就是房贷的供给。这里面就涉及了我们判断框架里的政策影响。

今年的政策明显与去年有明显不同。从今年3月份开始，稳市场政策在各城市陆续出现，到了4月份，基本是一天一个城市出台跟进措施。在这些措施里，大部分包含了更多的房贷，更低的房贷利率。总之一句话，随着大政策环境的改善，今年地产里面的钱也多了。就我们的判断框架，金融层面、政策层面，都支持今年楼市向上、平稳回暖。

在经济学里，市场和价格受供求关系的影响。供应这块不用多说了，这个在今年肯定是有所减少的，因为去年很多开发商没钱了，很多楼盘不盖了，有些开发商盖房，首要目的是交楼，不是卖楼。那么，这一块就要看需求。需求里面，居住需求这一块是在萎缩的，并且想要增加难度很大。我们现在住房拥有率有各种统计，不过大多在90%左右，长期增长的空间很小了。叠加疫情打击，产业活跃度、收入增长都受到了影响，再加上未来中国要发展县城经济，小镇青年的流入也会减少，整体看起来确实不乐观。不过，作为一线城市，广州这方面还是有增长空间的。人往高处走，水往低处流，有能力的人都往大城市走，这也是一线城市的楼价普遍比较高的原因。这是需求决定的。很多人觉得缺房，不是没有房，是缺一套好房。理解了这一点，就理解了为什么广州这两年为什么有网红盘卖到爆，有些楼盘惨到打冷颤。

至于投资的需求，这一块是最容易发生变化的。在投资中，确定性是无价的。聪明的投资者都会为确定性的未来价值埋单。不排除有些人是风险偏好型，但经历过这一轮折腾后，大家可能会理性很多。在广深这样的一线城市，不排除还会有一些投资需求回归。但那种大规模回来，回来就上杠杆的情况还是难出现。除非有非常强的政策预期做保证。

最近，我们听到一些声音，说房地产企业最难的日子过去了。包括头部房企在内，虽然前5个月房子的销售金额少了2成多，但是他们觉得最难的日子总算撑过去了。政策方面，近期只有利好，几乎没有利空。

在市场方面，端午节，有人看了市场之后说，很热，很热；有人看了市场之后说，很冷，很冷。谁对谁错？都对，也都错。

过去，我们说城市分化；后来，我们说一个城市的区域分化；现在，同一个区域，同一个地段，不同楼盘也在分化。你们可能同一天去了同一地段的两个楼盘，你们就能得出完全不同的结果。有些时候，是一叶知秋，有些时候，是一叶障目。你看到了局部，最好还看看全局，这样才能更清晰感知楼市到底是很热还是很冷。广州的全局是这样的：2022年1-5月广州TOP30房企权益销售金额规模为963.9亿元，同比下跌24.4%。这个是克而瑞统计的数据，大家用得比较多，我们就姑且信之吧。我们可以把放大镜再放大一点。1-5月，广州商品房网签成交439.68万平方米，同比减少38%，成交金额累计1472.79亿元，同比下跌27.9%。这样一看，好像好惨。但如果我们把时间再拉长点，看看过去几年1-5月的情况。会发现，今年广州的成交金额在过去五年时间居然排到了第二，仅次于2021年。所以，参照系不同，会得出不同的结论。信心很重要。我还是愿意相信，楼市最难的日子过去了。

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