当前，佛山市南海区正大力推动全域土地综合整治，加强对农村集体经营性建设用地管理，提升土地集约利用效率，破解土地碎片化难题。但长期以来，南海的农村集体用地绝大部分掌握在村经济社手里，由此带来了经济快速发展的成果，也导致了南海破题土地利用低效和碎片化遭遇较大的阻力。

因应土地权属现状，强化区镇统筹，平衡村组利益，成为南海推动土地连片开发利用的关键。近日，记者走访南海村居一线，了解到从南海东部的广佛同城前沿，到西部的产业重镇，各地均积极探索各种混合开发机制和利益均衡机制，推动土地连片整理，以集约化、规模化促进高质量发展。

丹灶西城社区：

“村镇联合开发+土地连片租赁”集零为整

近3年来，南海将制度建设贯穿实广东省城乡融合发展改革创新实验区建设的全过程，着力从集体土地入市机制、土地置换和混合开发机制、利益均衡机制等角度，推动形成城乡统一的国有和集体互补用地市场，以此破解“同地不同权不同价”。而这，正是解决土地碎片化问题的关键一招。

镇街是南海推进全域土地综合整治的“主战场”，按照南海区委、区政府的改革部署，各镇街因应自身实际，加大统筹力度，强化镇、村联动，在破解土地碎片化问题上持续发力。

其中在丹灶镇，当地自2019年便开始通过在5个村改试点项目范围内以混合开发等创新方式推进瞪羚动力谷片区内的土地征收、联合开发、连片租赁、旧改提升工作，着力提升连片改造地区的产业活力、平衡不同产业开发的总体利益。

在丹灶镇城区以西工业大道路边，联泰生命电子产业园A—1地块上，总建筑面积达3万多平方米的高层厂房已现雏形，该地块产业载体由丹灶镇自有资金投资建设，预计在今年10月即可交付使用。

工业大道沿线及周边低矮老旧厂房林立。联泰生命电子产业园规划用地范围内，此前也分散建有纸箱厂、制香厂、仓库等厂房物业，不仅产值低，而且环保、安全生产管理压力大。2018年底，西城社区与丹灶镇土地资源开发公司协商，将伏水经济社约48亩土地由镇整体返租，作为联泰生命电子产业园项目首期用地，积极促进“工改工”项目落地，为城西片区连片改造奠定基础。

2019年以来，西城社区与丹灶镇政府创新提出“村镇联合开发+土地连片租赁”的模式，促成原西城玻马厂及周边片区共计约380亩土地连片整理。

“村级工业园的土地、厂房权属复杂，很可能一块有土地证，紧挨着的一块没有土地证；一块租约已经到期，一块还在租期内，另外还要平衡村民的利益。” 丹灶镇西城社区“两委”干部游业辉说，针对这些问题，丹灶采用“有证带无证、到期带不到期”的方式，让村集体将土地打包出租给资产公司，对于特殊情况，和经济社进行“联合开发”，提高拆、建、改的效率。

目前，除了联泰生命电子产业园A—1地块厂房建设有序推进，剩余已整理土地也有望在近期启动规划建设。这些土地绝大部分将用于瞪羚动力谷核心区、占地约360亩的联泰生命电子产业园建设，剩余约20亩土地将结合丹灶“有为水道”乡村振兴连片示范区建设，用于完善文旅配套。

“通过‘村镇联合开发+土地连片租赁’的模式，所涉及的西城经联社、伏水经济社、庄边经济社集体经济收入整体提升超过2倍。”西城社区党委书记谭国樑说，依托丹灶镇规划6000亩城西片区打造瞪羚动力谷，建设智能产业社区，重点发展生命电子、生物医药、医疗器械、大健康等产业，未来西城社区的发展面貌也将焕然一新。

大沥奇槎社区：

“福利统筹”土地开发模式促成利益再平衡

在南海推动全域土地综合整治的过程中，提高农村集体土地集约利用水平是其中一个目标导向，但由于农村集体土地绝大部分都掌握在经济社手中，在土地整合过程中如何平衡经济社之间以及经联社与经济社之间的利益关系，始终是南海推进全域土地综合整治的一个难点。

大沥镇奇槎社区地处“沥桂一体”核心区，是千灯湖中轴线北延桥头堡。但与一河之隔、现代化高楼林立的桂城不同，过去多年，奇槎社区主要产业以有色金属加工业和金属贸易行业为主，铜铝材厂、废旧金属加工和熔铸等五金厂遍布辖区范围。

奇槎社区党委书记、居委会主任、经联社社长仇卓威还记得，2012年以前，奇槎社区土地开发模式为经联社统筹开发和经济社独自开发模式，租金普遍比较低，土地出租收益按照“经联社7、经济社3”比例进行分成。后期经济发展上来后，经济社股民的意见越来越大，到后来经济社独自开发的土地甚至都没有上缴七成收益到经联社，各经济社发展不平衡，利益分配不合理的情况越来越突出。

2012年，趁着20年开发周期到期之际，以“三旧改造”为契机，奇槎社区创新性实施“福利统筹”土地开发模式，提出以项目为单位，由经联社统筹协调各经济社按项目内“毛地”占比分配收益并承担相应整理成本。相应地，奇槎社区制定了《奇槎社区村组两级土地收益分配方案》，明确出租收益经济社占七成，上缴三成到经联社；出让土地收益经济社占八成，上缴两成到经联社用作福利统筹。同时，经联社引导经济社将卖地收益部分转化为可经营物业，保障集体经济组织的可持续发展。

“以上模式真正落地是在2014年1月启动的‘怡翠尊堤’项目，380亩‘毛地’涉及7个经济社外加1个经联社，我们就按照各自土地权属，计算清楚面积，按比例入股。”仇卓威说，利益再平衡后，经联社主要进行福利统筹，经济社直接收益提高，村组两级矛盾明显缓和，社区骨干凝聚力增强；村民对项目收益分配办法都比较明晰，可预见有大笔个人收入，改造热情一下子高涨起来，内部阻力逐步化解，项目推进自然顺利。

南海区大沥镇奇槎社区首次将“福利统筹”土地开发模应用在“怡翠尊堤”项目。受访者供图

此后，奇槎社区乘势而上：2016年，亚洲铝厂约250亩旧改成功挂牌出让；2018年，新亚铝厂90亩旧改成功挂牌出让；2021年，创客小镇项目245亩土地成功挂牌出让，同时完成土地租赁超过100亩，促进城市更新和产业升级；目前，奇槎社区正推进亚铝二期约270亩、奇槎西片区800亩以及洛溪旧村改造项目，其中，奇西片区重点培育“两高四新”现代产业体系，致力打造“产城人”融合发展新标杆。

如今，奇槎经联社在桂和路两旁有4幢物业拔地而起，自有物业约10万平方米用作日后福利统筹，集体收入稳定；村民口袋鼓起来后，对居住环境要求也在逐步提高，当地人居环境整治等工作高效推进。

【撰文】林洛峰 黄艳姿 罗慧