《踩盘日记》第11期

近期，南方日报、南方+推出深圳踩盘策划报道，对龙岗、坪山、光明、龙华、宝安等地的住宅/公寓新盘，实地走访，对从通过片区规划、生活配套、楼盘产品等板块将同区域的楼盘作分析对比，最终形成“踩盘日记”。

本期将带来光明高铁站片区的2个新盘：龙光玖瑞府+特发观月台。

1、 片区规划

【深圳北部综合交通枢纽（光明枢纽站）】

一条高铁让一个片区蝶变，一座枢纽亦能改变一座城市，这在深圳已然成为案例——深圳北站，而今的光明城与之前的深圳北站有颇多相似之处。光明城站综合交通枢纽”位于光明区凤凰城片区，枢纽核心区建筑概念设计面积约14.9万㎡, 以“站城一体化”开发理念打造深圳北部综合交通枢纽。

根据规划，光明城将引入赣深高铁、深莞城际、深圳地铁6号线支线、13号线和18号线等轨道，是深圳西北部重要的交通枢纽。

根据光明区“十四五”规划，光明区将协调争取轨道18 号线、6号线支线再南延纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划，争取轨道26 号线延伸至光明科学城，协调推进轨道29号线线路优化。

2、交通方面

A：龙光玖瑞府

楼盘处于光明城高铁站片区，也是光明区产业转化区，近龙大高速、外环高速和凤凰立交、观光路，更便利快速通达区内和南山、福田、龙华和龙岗等各区。

在轨道交通方面，项目距离深圳市中医院光明院区约800米，该院区附近设置有地铁13号线二期市中医院站，6站可达留仙洞总部基地片区；项目东北方向约1公里处为广深港高铁光明城站，13号线亦设有光明城站。未来地铁6号支线、13号线二期、18号线及莞深城际都将在光明城站交汇，届时出行轨道线路选择更为丰富。

B: 特发观月台

在轨道交通方面，项目大致处在地铁13号线二期的光明城站和市中医院站中间位置，距离两个地铁站点大概均在1公里内。

作为未来深圳北部综合交通枢纽的重要组成部分，目前的光明城高铁站距离观月台约1.5公里；距离项目最近的主干道和高速路分别为光侨路和龙大高速，距离龙大高速凤凰收费站仅约百米，距离深圳外环高速凤凰立交亦不足1公里。此外，在项目西北方向还有一条光明区的重要主干道——光明大道，也是地铁6号线和生活、商业较为集中的成熟生活带；项目北方向最近的主干道为观光路。

3、教育及商业等配套

A: 龙光玖瑞府

玖瑞府周边有光明区外国语学校、光明区凤凰学校，分别相距约1.8公里、1.3公里，4公里范围内分布有深圳实验光明学校、光明小学、光明中学等学校。

项目距离凤凰城地铁站点的综合商业龙光蓝鲸世界约3公里，距离项目更近的光明城站东西侧地块均为以商业性质为主导用地，未来也将形成较大的商业功能区。

项目周边分布有深圳市中医院光明院区、中国科学院大学深圳医院东院区和西院区、光明区妇幼保健院、中山大学附属第七医院等医疗机构。

休闲资源方面，项目对面即为占地约26万㎡的百花园（原名麒麟山公园），周边约2公里范围还分布有凤凰社区奶头山体育公园、“网红”虹桥公园、新城公园。距离项目约3公里处有光明文化艺术中心，含演艺中心、美术馆、图书馆、城市规划展览馆及文化综合五大功能分区。

B: 特发观月台

由于特发观月台与龙光玖瑞府相邻，观月台项目周边资源及配套与玖瑞府基本一致，观月台与西南侧的深圳市中医院光明院区一路之隔，距离地铁13号线二期的市中医院站较玖瑞府略近。项目周边还有不少较大面积的区域待开发，居住生活视野开阔，分布有百花园、虹桥公园、新城公园等。

医疗资源方面比较丰富，距离项目较近的有深圳市中医院光明院区、中国科学院大学深圳医院东院区和西院区、光明区妇幼保健院、中山大学附属第七医院，距离约0.9公里至7.5公里。距深圳市中医院光明院区约900米，医院一期规划建设总床位3000张，其中一期2000张，是国内单个院区最大的中医院项目；距项目约6.5公里的中山大学附属第七医院规划总床位4000张，其中一期800张。

4、楼盘概况

A：龙光玖瑞府

玖瑞府位于光明区光侨路与长凤路之间，占地约1万㎡，建筑面积约4万㎡，配建部分社区商业。项目共2栋住宅290套房源（可售房源287套），户型为约96-114㎡的三房和四房，四房占比约2成，使用率约80%；车位比约1:1.16，房源均价约5.19万/㎡，带装修交付，交房时间约2023年底。

B: 特发观月台

观月台紧邻龙光玖瑞府，居其四南侧。项目占地约1万㎡，建筑面积约5万㎡，配建一所6班幼儿园及少量底商。项目含2栋住宅359套房源（可售房源356套），6月11日正式选房，户型约78、88、108㎡的2+1和3+1三种空间户型，分别约3:2:1。项目车位比略高于1:1，开盘折后均价约4.28万/㎡左右，毛坯交付，大概2024年3月底交房。

【小结】

光明区作为后起之秀，成为近几年房地产市场中成为一股重要力量，也日渐受到置业者的关注。作为最新成立的几个行政区之一，光明的开发建设，犹如白纸作画，受到的牵绊制约相对较少，交通、教育、医疗、产业等均高起点规划建设，且光明区具有良好的区位条件，具有较大发展潜力，这也是置业者和市场用投票给出的理解和答案。

从片区来看，在经历了以地铁凤凰城站到光明大街站为主轴的光明中心区的大开发并形成连片之后，光明科学城区域内，具有向南向北转移的趋势，而光明城片区以其交通枢纽汇聚的人口、配套等资源汇聚特点及优势，成为新的潜力区域。

就项目而言，玖瑞府与观月台相邻，片区资源及配套高度一致。从产品来看，项目总体上差异不大，互为竞品。如，二者占地面积及建筑体量、容积率相近；从价格来看，观月台折后均价，在近两年来的光明新房市场基本处于最低位区间。

不过，观月台项目配建幼儿园；产品面积段区间更大，其中78平米的产品在光明区目前市场上稀少，88平米的空间与玖瑞府96平米的产品功能基本相当，上车门槛相对更低一些。另外，相比之下，观月台更靠近龙大高速，相对而言可能受噪音影响会大一些。

据了解，目前光明区普遍采用大学区制，受居住楼盘的地段影响比较小。不过，需要注意的是，目前光明区入学申请学位要求实际居住。

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【撰文/图片】邱永宽 冯少文