深圳寸土寸金，车位紧张和权属问题，一直困扰着广大业主。那么，开发商“赠送”公共停车位是否合规？其他业主是否有权主张“专用”车位的使用权？小区车位该归谁？深圳的停车难题该如何解决？

深圳的车位可以买卖吗？

深圳车管所统计数据显示，2021年底，深圳机动车保有量达到379.12万辆，每公里汽车密度排名全国第一。据不完全统计，全市各类停车泊位约240多万个，停车泊位缺口超过100万个。

目前，深圳没有对停车位核发独立产权证。“与其他城市不同，深圳在实操中不允许开发商出售停车位。”北京市君泽君（深圳）律师事务所律师陆晖表示，但市面上仍存在“赠送”“以租代售”车位的做法。

“ 常有开发商以‘赠送’停车位为噱头吸引消费者。” 陆晖表示，“赠送”只是表面名义。实际上，车位都计算了“对价”，要么计入房屋销售总价，要么另外收取，应当视为出售。

开发商“以租代售”，导致管理混乱，也为日后纠纷埋下“祸根”。陆晖表示， 其他业主在法理上，有权主张该车位为公共车位。这容易导致双方业主之间不可调和的矛盾。

“如果开发商通过各种方式长期搭售车位，恰恰说明监管部门的失职。正是由于监管不力、没有处罚后果，开发商才会堂而皇之地违规操作。”他表示。

车位权属该归谁？

事实上，对于停车位管理，深圳早有探索。

在停车位的使用和归属问题上，2014年12月，深圳市房地产业协会曾经发布过一版《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，其中明确规定，配建车位归全体业主所有且禁止买卖。但未出台正式的文件。

而2020 年3月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》，对存量车位、车库建立了使用、管理规则。其中明确，物业管理区域车位、车库应当首先满足本区域内业主的停车需要；对于新出让项目，要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属，并在房地产买卖合同中明示。

陆晖表示，深圳并没有对车位属性进行划分。根据《民法典》规定，车位可分成两大类，一是规划内的车位， 规定是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。需要注意的是，规定并没有“无约定则归全体所有”的表述；第二大类是占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，由于占用共有场地，这类车位归全体业所有。

在陆晖看来，从物权法到民法典，都规定了当事人可以约定车位的归属，但没有规定“无约定则归全体”的说法，“这不得不说是立法上的缺失。”他认为，从立法技术上说，允许当事人约定车位归属，同时表述“除当事人另有约定外，车位属全体业主所有”作为兜底，才能视为逻辑上的周全，但相关立法都缺少了后半句。

“普遍的停车位纠纷折射出一个深层问题，就是法律必须对车位归属作出明确表态。”

律师建议：停车位的历史问题要厘清

“过去，开发商处于强势地位，即使出售车位不合规，但业主没有办法抗衡。”陆晖表示，这些年市民的维权意识增强，停车难问题也倒逼业主主张自身权利，因此小区因车位问题而起的纠纷逐渐增多。

“深圳的小区停车难矛盾日益尖锐，停车位的历史问题要厘清。”陆晖建议，如果深圳仍然坚持车位不能出售的操作，就要严格执法。如果在销项目有违规操作，应对违规的开发商予以整改、处罚，所谓出售收入即为非法收入，清理后退回。

陆晖表示，他并不赞成一刀切地否定已购车位的历史问题。“对于历史形成的车位出售问题，能协调开发商解除合同的，尽量协调解除，向业主返还钱款，此后业主不再享有固定车位。”

解决车位纠纷还需从车位建设上解决供需矛盾。小南注意到，2021年深圳市两会期间，数十名人大代表从不同角度就缓解停车难问题提出建议。

对此，深圳市交通运输局答复，已建立由市交通运输局牵头，各部门分工负责的完善的停车管理工作机制。根据规划，“十四五”期间，深圳将再增加100万个以上停车泊位，基本接近小汽车保有量。

【撰文】邓子良 丰雷