超五成重点房企健康指数已“达标”

近日，南方产业智库正式发布2021年中国上市房企60健康指数（HFI-60）报告（点击进入动态查询指数详情，左右滑动列表可阅读更多分类）。报告显示，在纳入监测的中海发展、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、保利发展、万科集团等60家中国A股和H股上市房企中，49家房企发布了2021年经审核的业绩报告，还有11家未发布经审核的年报，占比18%。已经发布年报的房企中，32家房企处于“健康”（60-100分）状态，占比监测房企的54%。

其中，龙湖集团、中海发展、瑞安房地产、新世界发展、华润置地、太古地产、嘉华国际7家房企被定义为“非常健康”（80-100分），占监测房企的12%，17家处于“不健康”（0-59分）状态，占28%，还有8家处于“非常不健康”（低于40分）状态，占比13%。

对比2021年上半年的榜单，2021年全年的健康指数榜单中，进入“健康”阵营的企业相对比较稳定，仅6家从“健康”下滑跌进“不健康”行列。部分房企则在2021年末“健康升级”，新世界发展、瑞安房地产、嘉华国际晋升至“非常健康”行列。太古地产作为HFI-60新加入监测的房企，成为“非常健康”阵营新面孔。有升必有降，万科、招商蛇口、保利发展从“非常健康”下滑至“比较健康”行列。在2021年上半年处于“非常健康”行列的世茂集团目前还未发布经审核业绩报告。

根据南方产业智库分析，健康指数进入TOP10行列的房企有龙湖集团、中海发展、瑞安房地产、新世界发展、华润置地、太古地产、嘉华国际、保利发展、万科集团、碧桂园，TOP10门槛为74分。对比2021年上半年健康指数榜单，TOP10房企中，6个为老面孔，包括龙湖集团、中海发展、新世界发展、华润置地、保利发展、万科集团，4个新面孔，为瑞安房地产、太古地产、嘉华国际、碧桂园。

从企业性质来看，49家发布年报的房企中，民企为大多数，占比59%。其中民企健康指数均值为57.8，有国资背景的房企健康指数均值为62.4，整体来说后者表现得更好些。但从TOP10健康房企来看，60%为民企，排名第一的龙湖集团就属于民营企业，优势突出。

从上市区域来看，49家发布年报的房企中，港股上市的房企更多，占比55%。整体来看，港股上市房企健康指数均值为66.9，A股上市房企健康指数均值为50.8，港股上市房企整体表现更健康。而处于“非常健康”状态的房企基本也都属于港股上市房企。

从总部所在地来看，49家发布年报的房企中，47%总部在粤港澳大湾区。与此同时，TOP10阵营中，7家房企总部在粤港澳大湾区，“非常健康”阵营中，57%总部位于粤港澳大湾区，“湾区房企”展现较强实力。但健康不达标阵营中也不乏“湾区房企”，占比达29%。在还未发布年报的房企中，总部在粤港澳大湾区的房企占比约70%。

三成企业实现“增收又增利”

在多重因素叠加影响下，2021年上市房企大多面临增长乏力和利润下滑的现实。标志性的事件是，中海发展归母净利润19年来首次负增长。数据显示，2021年该公司总营收2422.4亿元，同比上升30.4%，但归母净利润401.6亿元，同比减少8.54%。在HFI-60指数监测的54家已经披露年报或经营数据的企业中，去年营收实现同比正增长的企业有42家，占比77.8%，营收下滑的仅12家，占比22.2%；出现归母净利同比下滑的企业达36家，占比66.7%；而真正增收又增利的企业仅17家，占比31.5%。在增收又增利的企业中，瑞安房地产、大悦城、珠江股份、太古地产、九龙仓集团、建发国际6家企业归母净利增幅超过50%，成长能力最为突出的前三家增幅分别为321%、127%和111%。

从绝对数据来看，2021年总营收超5000亿元的有2家，分别是绿地控股和碧桂园；超4000亿元的有3家，超1000亿元的有12家，超500亿元的有25家，超300亿元的有37家；其中总营收同比增长超过30%的有14家，在54家企业中占比25.9%。

除了成长能力被削弱以外，受监测企业的盈利能力亦普遍受到影响。南方产业智库监测发现，在54家已披露经营数据的企业中，总资产报酬率ROA的平均值为2.48%，超过此平均值的企业有32家。2019年HFI-60指数监测企业的ROA平均值为5.57%，2020年为4.21%，可见盈利能力出现逐年下滑的趋势。去年已披露经营数据的企业净利率表现也印证了这一趋势，合生创展、中国海外发展、华润置地、宝龙地产、合景泰富、龙光集团、龙湖集团、瑞安房地产、雅居乐等归母净利率超过9%的企业当中，仅瑞安房地产一家同比2020年实现了正增长，其他均为下滑。

不过，2021年的54家企业中，仍然有12家企业ROA超过了2020年的平均值，其中又有7家企业超过了2019年的平均值。2021年ROA表现最出色的10家企业分别是中国海外发展、华润置地、嘉华国际、宝龙地产、瑞安房地产、雅居乐集团、龙湖集团、龙光集团、合生创展集团、时代中国控股，其中前三家超过了6.35%。值得一提的是，朗诗地产、富力地产、荣盛发展、泰禾集团、阳光城、蓝光发展、华夏幸福7家企业ROA为负值。

不过，在盈利质量指标方面，情况较为乐观。在54家企业中，扣除非经常损益后的净利润在净利润中占比超过80%的有43家，超过90%的有37家，达到100%的有14家。其中，新世界发展、瑞安房地产、绿地控股、远洋集团、朗诗地产、泰禾集团、富力地产、华发股份的该项指标超过了100%。

优质房企稳步“降档”初显成效

自从融资“三道红线”政策提出后，各家房企均开启了“降档”的路程。从2021年中到年末，部分房企成功实现“转绿”，但也有个别房企出现从“绿档”滑落至“黄档”的情况。

据南方产业智库测算统计，在HFI-60指数监测的60家上市房企中，除6家暂未发布经营数据外，其余54家的“三道红线”状况发生了些许变化。其中各项指标都过关的“绿档”房企共有24家，超标一项的“黄档”房企共有16家，超标两项的“橙档”和三线全踩的“红档”房企各有7家。下面具体来分析南方产业智库上市房企60健康指数·三道红线指数情况（点击进入动态查询三道红线指数详情，左右滑动列表可阅读更多分类）。

从具体各项指标来看，剔除预收款项资产负债率平均值为68.37%，中位值为69.45%，共有31家房企达标，达标率约为57.40%。净负债率共有43家房企达标，达标率为79.63%。现金短债比共有37家房企达标，达标率为68.52%。

南方产业智库注意到，在24家“绿档”房企中，像中海、万科、华润置地、龙湖、保利发展等多数在去年年中就处于“绿档”的房企，则继续保持了“绿档”地位，表现较好。中国金茂、旭辉控股、新城控股等原先的“黄档”房企，如今也成功跨入“绿档”，不过这些房企的一个特征是剔除预收款项的资产负债率都在68%以上，属于“涉险过关”。

事实上，剔除预收款项资产负债率仍是部分非“绿档”房企的重要挑战。例如，绿城中国、龙光集团、碧桂园、美的置业、时代中国等都因此处于“黄档”。不过，部分“黄档”房企正在稳步推进“变绿”，碧桂园就将剔除预收款项资产负债率从2020年末的80%左右下降至2021年末的75%左右。

也有部分企业位居“黄档”是因为现金短债比出现问题。典型的如雅居乐，去年年中曾是“绿档”房企，但如今其现金短债比只有0.77，因而由“绿”转“黄”。同样从“绿档”降入“黄档”的还有金科股份和宝龙地产，现金短债比下降到了1以下。

另外，“橙档”房企主要包括保利置业、金融街、绿地控股等7家，“红档”则有此前一直“老大难”的ST泰禾、华夏幸福、富力等。

南方产业智库注意到，当前不少未实现“绿档”的房企正在努力降低负债，提升财务健康度。在年报发布季，部分企业管理层也进行了表态。

例如，碧桂园总裁莫斌在2021年业绩发布会上曾表示，公司将在2023年中期之前自然实现从“黄档”到“绿档”。美的置业高级副总裁王全辉也在业绩会上指出，将在严控有息负债成本、遵循“三道红线”的情况下稳步发展，计划2022年“三道红线”全部转“绿”。绿城中国执行总裁耿忠强则表示，公司确保2023年能够进入“绿档”，同时根据今年内外部环境情况做好了提前进入“绿档”的准备。

专栏

上市房企60健康指数（HFI-60）

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【出品】南方产业智库

【监制】陈韩晖 赵兵辉

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【分析】冯善书 葛政涵 周中雨

【图表/视频】柴亚娟 葛政涵 周中雨

【独家学术支持】暨南大学经济与社会研究院

【数据来源】上市企业公告 WIND 同花顺iFinD