4月1日、万科旗下子公司万物云空间科技服务股份有限公司向港交所递交招股说明书。这家成长于深圳、领先于行业的物业科技公司控股股东为万科集团，也是万科多元化业务探索的一个成果，为万科打造出新的利润蓄水池。万物云拟于港交所主板市场上市，中信证券、花旗、高盛为其联席保荐人。

成长于深圳市场，过去十年复合增长率逾30%

万物云是万科集团的物业公司孵化发展而成的一家中国领先的全域空间服务提供商，由社区、商企和城市空间、AIoT和BPaaS解决方案服务三类业务分部组成。旗下在社区空间居住消费服务领域有万科物业、朴邻两个品牌，在商企与城市空间综合服务领域有万物梁行和万物云城两个品牌，在AIoT和BPaaS解决方案服务领域有万睿科技等品牌。

万物云三类业务收入  南方+ 李荣华 制图

万物云始于1990年，在物业市场化方面多有创新，而且发生在深圳。比如，1991年，万物云在国内首创自治与专业服务相结合的共管模式，推动成立了中国大陆第一个业主委员会，该小区就是深圳市罗湖区天景花园业委会。1996年，万科物业中标中国物业管理行业第一个公开招标项目深圳鹿丹村项目。2001年，万物云获得国家建设部首批颁发的物业管理一级资质证书，成为中国首批获得一级资质的物业管理企业。

招股书称，万物云保持了快速、稳定的增长，从2011年到2021年，总收入规模增长超过16倍，复合增长率逾30%。2019-2021年，万物云收入分别是139.27亿、181.45亿元和237.04亿（单位人民币，下同），其中公司物业服务收入占大头，分别为98.2亿元、131.54亿元及166.51亿元，占其同年总收入的70.5%、72.5%及70.2%，同期毛利分别为24.68亿元、33.65亿元及40.2亿元，年内利润为10.4亿元、15.18亿元及17.14亿元，毛利率分别为17.7%、18.5%及17.0%。

万物云经营业绩  南方+ 李荣华 制图

截至2021年12月31日，万科物业的客户满意度始终保持在高位，物业费收缴率达约94.7%，在管住宅项目留存率超过98.6%。截至2021年12月31日，万物云的第三方在管社区项目数量达1605个，占所有在管社区项目的56.9%。

根据弗若斯特沙利文的资料，在市场中的社区服务提供商中， 2020年万物云按收入计排名第一，市场份额为5.14%。

减少住宅开发依赖，万科欲新造利润蓄水池

招股书显示，万科企业及万科企业各全资附属公司万倾、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源，共持有万物云62.89%的投票权，成为万物云控股股东。

万物云上市的消息，始于2021年11月5日晚间，当时万科公告表示，拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司到香港联交所上市。

万物云三分部毛利率  南方+ 李荣华 制图

而于3月31日的万科2021年度业绩会上，万物云CEO朱保全曾表示，万科分拆万物云上市，不会以捕捉资本窗口为主要考虑因素，上市只是公司经营长河的一个节点，从内部事业部变成一个公众公司的过程。

不过，朱保全称，从估值角度来讲，万物云当前的上市时点更合适，因为当前估值更理性。在资本市场相对理性时刻，能够给投资者一个更恰当的投资机会。

此前一天的万科业绩发布会上，对于万物云毛利率偏低的问题，万科物业事业集团首席合伙人朱保全表示，已上市的物业公司毛利率大概分为两个阵营：一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，认为15%左右是一个合理区间。其强调，对于民生行业，信任关系远比毛利率重要。

在3月31日的业绩发布会和此前年报致股东信中，万科董事会主席郁亮曾对万科多元化探索模式进行了检讨，认为多赛道探索的成本比预想大，对过往业绩产生影响，但多元化探索也有不少收获，万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入率（NOI）势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。

【记者】李荣华