3月29日发布的《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，房地产行业高周转模式遇到瓶颈，行业规模基本见顶，分化格局继续加剧。产品品质优秀、财务成本控制良好的房企排名提升明显。随着行业发展逻辑变化，房企需要改变路径依赖，回归产品时代。

这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展14年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

排名：万科蝉联第一，集中趋势有所下降

根据报告，2022房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据。其中，万科蝉联第一，中海、保利分别位列第二、三位，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。

与2021年相比，2022年榜单变动率明显变大。其中，TOP10变动率为20%， TOP50变动率为26%。产品品质优秀、财务成本控制良好的房企排名提升明显。规模巨大，但流动性出现问题的房企则排名下降较多。

2017-2021年top500房企运营效率指标变动情况  南方+ 李荣华 制图

2021年，TOP500房企总资产规模维持增长，增速则是自2017年见顶后，连续四年下降。不过净资产保持增长，增速近三年保持稳定。

企业层面，2021年，有部分龙头房企保持资产稳步增长，也有部分房企下半年流动性出现问题，被迫出售部分资产缓解困境。

从测评结果来看，相较于2020年，TOP10、TOP50房企集中趋势有所下降，主要是因为部分规模房企因出现债务风险未入榜单或排名有大幅下滑。

风险：融资环境持续收紧，未来三年偿债压力依然较大

2021年，在“房住不炒”和“三道红线”、房地产贷款集中度政策出台背景下，全年政策先紧后松，房企融资呈现供需端持续收紧的态势。

具体到头部房企，2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。分季度来看，2021年第一季度融资额度最高，约有3258亿元，到第四季度，仅有1713亿元，约为第一季度融资额的五成。

从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2021年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升，而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。

报告认为，近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。

发展：净利润持续负增长，盈利能力继续下滑

2021年,TOP500房地产开发企业营业收入均值190.65亿元，较上年增长4.02%。营业成本均值153.90亿元，较上年增长10.31%。而净利润均值10.72亿元,同比下降2.61%。现金及现金等价物余额均值88.43亿元，同比下降3.28%。

2021年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值、净资产收益率均值、成本费用利润率均值较上年均有下降。房企总资产水平上升，利润空间收窄，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。

2017-2021年top500房企绝对盈利能力指标均值变动情况  南方+ 李荣华 制图

TOP50房企与TOP500房企进行对比，头部企业在相对盈利能力方面更具优势，行业内部分化趋势明显，中小企业的业绩疲弱，增长乏力。

趋势：行业规模基本见顶，分化格局继续加剧

测评研究报告显示，政策延续“房住不炒”基调，在行业规模基本见顶，房企利润空间有限，周转情况提升缓慢的情况下，房企内部分化加剧。

许多房企通过战略收缩、调整组织架构、降本增效来控制成本。为了应对现金流压力，房企纷纷采取多种方式进行补救，以加强市场对自身的信心。

测评研究报告指出，社会在不断进步，房地产行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了。存量时代，快速赚大钱的机会越来越少，持续、精细化经营渐成主流。在主业方面，需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障。在第二曲线上，未来房企需要理性选择赛道，开辟新的利润增长点。

2022房地产开发企业综合实力TOP10

1 万科企业股份有限公司

2 中国海外发展有限公司

3 保利发展控股集团股份有限公司

4 碧桂园控股有限公司

5 招商局蛇口工业区控股股份有限公司

6 华润置地有限公司

7 龙湖集团控股有限公司

8 融创中国控股有限公司

9 金地（集团）股份有限公司

10 新城控股集团股份有限公司