▲  2021年阿里拍卖上法拍房挂拍次数最多的城市为重庆。 （视觉中国/图）

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2021年阿里拍卖上法拍房（注：仅统计住宅用房）挂拍次数最多的城市为重庆。此外，郑州、成都、长沙、南宁和沈阳的法拍房挂拍次数位居前列。

二手房价格回调越快，意味着前期上涨也较快。上涨过程中，既有加杠杆的炒房客，也有买房融资的生意人等。一旦房价下跌，房子难出手，交易周期变长，就会导致违约。

近几年，最高人民法院要求各地加强执行力度，也是各地法拍房数量增加的原因之一。

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文｜南方周末记者 封聪颖

南方周末实习生 闫一帆

责任编辑｜顾策

为了拍到一套法拍房，王薇和她的丈夫曾先后在法拍平台上参与了近十次竞拍。

34岁的王薇是一家数据公司的视觉设计师，夫妻一年的税前收入加起来约50万。她告诉南方周末记者，当时他们的预算在上海二手房里只能挑到位置不佳的“老破小”，于是瞄准了已经火热的法拍房。

最终，夫妻俩在2019年以356万元拍下一套位于虹口区内环的两房一厅学区房。即使加上税费，这套房也相当于市场价的九折。

法拍房是被法院强制执行拍卖的房屋。2017年1月，最高人民法院发布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》开始施行。根据该规定，起拍价不得低于评估价或者市价的70%。如果流拍，再次拍卖的起拍价降价幅度最多可比前次起拍价少两成。

随着网络司法拍卖平台的行为被规范，越来越多法院入驻，规模日益增长的法拍房市场正不断吸引着像王薇这样的“捡漏者”。

如今国内共有7家网络司法拍卖平台，其中，阿里拍卖的体量最大。

2021年6月以前，公众号“阿里拍卖”曾发布约20期法拍房的月报或周报，报告内有全国法拍房上拍数量和成交数量前十的城市等数据。但此后未再发布类似报告。

不知何故，从2022年3月底开始，阿里拍卖平台上也不再直接显示各地法拍房的挂拍次数。此外，由于网页显示的页数有限，年份较远的数据无法查询。

阿里拍卖相关人士未向南方周末记者解释停止披露数据的原因。

南方周末记者在2021年GDP百强城市中挑选了55座城市进行统计，结果显示，2021年阿里拍卖上法拍房（注：仅统计住宅用房）挂拍次数最多的城市为重庆。此外，郑州、成都、长沙、南宁和沈阳的法拍房挂拍次数位居前列。

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主要来源还是债务纠纷

根据南方周末记者统计，2021年GDP50强城市中，2021年阿里拍卖上法拍房挂拍次数最多的城市为重庆，达1万次以上。郑州、成都、长沙、南宁和沈阳的挂拍次数也较高，超过5000次。

“法拍房是经济活跃度和房地产规模的一种表现。”海豚选房联合创始人高裕峰向南方周末记者指出，法拍房挂拍次数较多的城市基本是省会或首府，这些城市本身的经济活跃度高、房地产规模大，法拍房的体量自然也就不会低。海豚选房是一家法拍房服务机构。

以重庆市为例，重庆市统计局发布的“十三五”时期重庆市房地产开发市场发展报告显示，“十三五”时期（2016年-2020年），全市累计完成开发投资2.07万亿元，是“十二五”时期的1.4倍。

其中，重庆商品房销售面积自2016年达到6000万平方米以上后，于2017年达到历史峰值6711.00万平方米，此后有所回调，但总量仍保持在6000万平方米以上。“十三五”时期，重庆商品房年均销售面积6350.51万平方米。

国家统计局的数据显示，2020年郑州、成都的商品房销售面积均超过3000万平方米。长沙、南宁和沈阳的商品房销售面积也都在1000万平方米以上。在国家统计局公布的35个大中城市中，上述6个城市的商品房销售面积排在前17名。

反过来看，经济状况和房产行情也影响着法拍房市场。

北京金诉律师事务所创始人戴金花对南方周末记者表示，司法实践中，法拍房的主要来源有房贷断供、无法履行合同债务、无法偿还房产抵押贷款、司法没收、无主财产等。北京金诉律师事务所是一家专注房地产案件的律师事务所。

高裕峰的公司做过不良资产处置业务，在他看来，按揭还不上的情况比较少见。“按揭贷款是买房成本最低的一种方式了。”

据多位房地产业内人士观察，法拍房的主要来源还是债务纠纷。

“我的上家是因为他们生意失败了，所以没办法，要把房卖掉去还债。”一位深圳房主告诉南方周末记者，经过亲自背调，他在2020年10月花费近800万元拍下深圳福田区一套法拍房，目前房子已经升值到约1200万。

“法拍房的特点之一是总价高、面积大。一般来说，这与私营企业主拿房产抵押贷款来周转生意有关。”上海中原地产首席分析师卢文曦说。

四川安企汇利破产清算服务有限公司负责人李国钧向南方周末记者表示，据他观察，从2020年下半年开始，全国的法拍房数量都是直线上升。安企汇利是一家提供不良资产处置服务的公司，主要服务于四川和上海两地的企业。

“特别是小企业的经营贷都是用自身的房子做抵押，过去两年经济整体下行，一旦生意失败，无法偿还贷款，不动产就在被执行的范围内。”李国钧估算，这类情况占到法拍房来源的六七成。

此外，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方周末记者表示，通常在二手房价格回调得越快的二三线城市，法拍房的数量也就越多。

李宇嘉解释，二手房价格回调越快，意味着前期上涨也较快。上涨过程中，既有加杠杆的炒房客，也有买房融资的生意人等。一旦房价下跌，房子难出手，交易周期变长，就会导致违约。

根据国家统计局数据，2021年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比一降一升，二三线城市均为下降。

以南宁为例，安居客数据显示，2013年至2016年，南宁二手房价格在7000元左右。2016年后，二手房价格不断上涨，吸引了一批炒房客，到2020年已涨至11000元。

进入2021年，南宁的二手房房价开始回调。国家统计局的最新数据显示，2022年2月，南宁二手房价格环比下跌0.3%。在过去一年里，南宁二手房价格1个月上涨，11个月持平或下跌。

据南方周末记者统计，北京、上海、广州、深圳这四座一线城市的法拍房挂拍次数不算高，排名在前十之外。“北上广深房价一直涨，有波动熬半年，扛过去就是一条好汉。”卢文曦说。

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法院加强执行力度

“如果说法拍房能反映当地的经济状况，那么也至少是一年前的经济状况。”戴金花说。

她指出，法拍房挂拍前至少要经历3个阶段：起诉至法院；法院审理作出判决，通常一审6个月、二审3个月；有了生效判决后，申请法院强制执行。

房产拍卖通常是强制执行的最后一个环节。

李国钧表示，法院强制执行的过程有3个递进的做法，首先是让申请执行人和被执行人尽量达成和解。如果被执行人有现金资产，就优先执行。如果没有上述两种情形，那就只能执行被执行人的不动产。

据他介绍，执行不动产也有一系列程序，包括查封、确认处置权、评估、询价、拍卖、交付、分配执行款等。

“如果没有案外人的权利进行主张，其实从查封到拍卖，一般两三个月就完成了。”李国钧举例称，丈夫是被执行人，法院查封的房产写有夫妻双方的名字，那么妻子就是案外人，法院界定清楚妻子的权利后，才能处置不动产。

近几年，最高人民法院要求各地加强执行力度，也是各地法拍房数量增加的原因之一。

2019年6月，最高人民法院制定了《关于深化执行改革健全解决执行难长效机制的意见》（下称“《意见》”），作为人民法院执行工作2019年至2023年工作纲要予以实施。

过去几年，《意见》的实施效果明显。2021年12月21日，最高人民法院在全国法院执行领域突出问题集中整治建章立制成果新闻发布会上表示，2019年至2021年11月，全国法院共受理执行案件3321.4万件，执结2963.2万件，执行到位金额5.39万亿元。

王薇在2019年接触法拍房时，就已感觉到法拍房市场的火热。“拍着拍着就超出我们的预算了。”她表示，面对激烈的竞拍，两人只能一再放弃心仪的选择，退而求其次。

根据海豚选房发布的《2021司法拍卖房行业白皮书》，2021年重庆、成都、长沙、佛山、郑州、北京、上海、苏州、杭州和宁波的法拍房成交量位居全国前十。高裕峰表示，海豚选房是通过技术手段统计了国内7家司法拍卖平台的法拍房数据。

“购买法拍房的人也可以去买二手房，如果他还愿意去选择风险性和不确定性相对更高的法拍房，一定是因为后者有价格优势，或者说购买后有投资空间。”高裕峰指出，一二线城市的二手房流动性好，因而成交量会较高。

过去几年法拍房热度高的原因之一，就是能绕开限购。比如，在热门城市中，上海、重庆此前都未把法拍房列入限购范围，因此吸引了不少刚需。

蓝鲸法拍创始人王胜蓝向南方周末记者表示，前来咨询的客户中，大部分侧重自住，少部分侧重投资。蓝鲸法拍是一家上海地区的法拍房服务机构。

王薇和她的丈夫2013年在上海落脚时，在郊区购入了一套三四十平米的小房。由于两人都是外地户口，没有购买第二套房的资格，法拍房成了夫妻俩的唯一选择。

不过，2021年年初起，上海、成都、杭州等热门城市也堵上了通过法拍房避开限购的这个口子。王胜蓝感慨，上海限购后，加上信贷收紧，各种因素叠加，2021年是历年来行情最差的一年。

2021年12月，最高人民法院公布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，规定司法拍卖房产活动受房产所在地限购政策约束。新规自2022年1月1日起施行。

戴金花认为，该规定将不具备购房资格的竞买人排除在外，参与竞拍的人将减少，若是法拍价格高，流拍的概率高些。“但由于法拍房价格相对市场价低，有些地方刚需比较强，即便限购了，对法拍房市场影响亦不大。”

入住法拍房半年后，王薇一家迎来了新生命。2021年底，他们把两套小房子卖掉，置换了一套在市区的大三房。

“因为有了孩子，还是希望努力工作，十几年后可以再买一套房子，对他以后会有一些帮助。”王薇表示，她和丈夫都没有炒股等理财习惯，“房子还是风险最小，又比较保值的”。

（应受访者要求，王薇为化名）