“2021年9月买的房，约定当年11月网签，但到期后却被告知还要排期。后面才发现不能网签的原因竟然是房子抵押给了别人，因为开发商没有还清银行贷款，直到现在还不能解押，整个楼盘遭遇类似情况不能网签的业主有多户。”

近日，王先生（化名）向南方+房产频道“楼市热线”栏目记者反映，自己于去年9月在广州花都区XX誉湖湾以全款约250万元购买的一套商品住宅，距离约定的网签时间至今已过去近四个月，仍然无法网签过户到自己名下。“原来一直担心这个项目会烂尾，没想到只是因为房子不能解押，就把我们套住了。”

(视频｜付完全款才知新房被抵押，奥X誉湖湾拖满一年再网签，时长共1分11秒)

付完全款才知新房被抵押，奥X誉湖湾拖满一年再网签

业主全款买房 网签一拖再拖

誉湖湾项目位于广州花都区G107国道旁，紧挨花都湖国家湿地公园，是售楼经理号称坐拥一线湖景、颐养宜居的高端社区，且距离广州北站也很近，交通、教育等基础配套亦可圈可点，是那种环境和区位让人一看就喜欢的改善盘。

项目门面上的开发商是广州新弘房地产有限公司。该公司控股股东是一家广州本土房企。公开资料显示，项目占地面积近6.3万㎡，建面约14万㎡，共建设了10栋商品住宅。南方+房产频道楼市热线记者到项目实地调查发现，目前除了1-3栋以及配建的幼儿园，其他楼栋都已建好，部分业主已收楼入住，小区可见散步的业主和玩耍的小孩。大门口有保安值守，小区较为干净整洁。

去年9月，王先生经过实地看房后，在售楼部签下了该项目9栋一套住宅的认购书，约定全款交易。“签认购书的时候，开发商以广州限签为由告知我不能立马网签，而是要排期。”王先生说，为了证明卖方的一言九鼎，认购书“其他约定”一栏还专门加了一条约定:需在2021年11月完成网签，如不能网签则退全款。

“项目开发商母公司是销售过千亿的上市房企，在广州乃至全国开发过很多大型商品住宅楼盘，我们以为像这样的知名企业信誉应该很好。”与王先生同一个月签约的周先生（化名）向记者吐槽，谁曾想过，白字黑纸写在认购书上的约定，最后却被开发商言而无信的行为全毁了。

当年11月，一脸欢笑的王先生如约与销售人员联系，本以为很快就能完成网签将房子过户到自己名下。没想到，得到的消息却是“还得等”。

看着买其他楼盘的几位朋友大多在当月就完成了网签，王先生一方面自嘲怎么这么倒霉，另一方面则长了心眼。为了探究事情的真相，他专门上网查了一下，结果让他大吃了一惊:自己所买的这套房子竟然早被抵押出去。按照法规规定，在没有解押前，当然无法完成网签和登记过户。

“我记得清清楚楚，签合同的时候，开发商一个字都没有提房子已经被抵押的事实，因为认购书里有专门一个条款显示被交易物业抵押情况的，当时这一项并未打钩。”王先生说，若非他上网查询，可能一直被开发商蒙在鼓里，这不是有意欺骗是什么？

南方+楼市热线记者通过阳光家缘网查阅发现，该项目1-10栋楼均显示已经拿到预售证，但记者点击进一步查看的大多数房子，确实显示已经处于抵押状态，其中就包括王先生买的那一套。但11月没等来网签，王先生查询才发现，原来买的房子早已被抵押。

为了维护自己的合法权益，王先生后来与其他几位有相同遭遇的业主，把情况反映给了当地监管部门。没过多久，也就是2021年12月，王先生收到了花都区政府的回信:“短信说，已经与开发商沟通协调，但公司反映……将分批办理解押及网签工作，预计2022年1月开始网签。”记者注意到，该回信提到“经了解，该房在认购书上有告知是抵押状态”，与王先生所说不同。

然而，转眼间一个月过去了。今年1月，王先生还是未能等来梦寐以求的网签，而是被告知，开始网签的时间预计要再次推迟到3月初。“现在3月底都快到了，开发商承诺的网签依旧遥遥无期。”王先生说。

近日，南方+楼市热线记者实地走访了花都誉湖湾项目所在地，在售楼处发现一张由花都区住房和城乡建设局粘贴的关于XX誉湖湾房屋销售的风险提示，落款日期为2021年12月31日。该风险提示明确提出:“拟购商品房（涉及抵押、司法查封等他项权利的即存在风险”“房地产开发企业及中介机构提供的缴款账户与《商品房预售许可证》上的预售款专用账户信息不一致的即存在风险。”。

房子被抵押贷款 购房款未纳入监管

房子抵押给了谁？如何才能解押？当初的购房款又去哪里了？

事实上，花都区当地监管部门对业主投诉的问题高度重视。今年3月14日下午，在花都区住房和城乡建设局的督促安排下，誉湖湾项目的开发商和业主代表以及政府相关部门工作人员在项目售楼部举行了一次面对面的会谈，并针对上述问题进行了商讨。

会上，开发商相关负责人表示，目前多户业主的房源被抵押给了渤海银行，必须还清贷款才能解押。

由于王先生是全款买房，并没有向任何银行申请按揭贷款。显然，这笔抵押贷款并不是由业主申请，而是开发商单方面向渤海银行提出申请的。

有业内人士告诉记者，在售商品房被开发商抵押的情况并不少见。

“一般来说，开发商用于申请抵押贷款的房子，在取得预售证的时候，就应该先还贷解押。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉南方+楼市热线记者，但也有些开发商会打一下“擦边球”，在拿到预售证之后，还没有准备还款，一直拖到把房子卖出去以后，跟业主签了认购书，才开始着手还款和申请解押。但毕竟拖久了，业主会有意见。如果开发商还想拖更久，业主也就一直无法办理网签。

对于像王先生这样的全款购房的业主，完全无法理解为什么自己付清了房款，房子却无法过户。在他看来，誉湖湾项目公司的行为不仅扰乱了房地产市场的正常交易秩序，也直接侵犯了他业主的合法权益。那么，在现有资金周转不过来的情况下，开发商能否动用预售资金来渡过难关呢？

起初，王先生确曾有过这样的想法，希望有关部门能够督促和支持誉湖湾项目公司通过预售款来解决困难。为此，他还专门追查了一下自己当初那笔购房款的流向。根据转账记录，近250万的购房款当时全部打入的是项目开发商广州新弘房地产有限公司的公司账户，而并不是预售证上规定的监管账户。既然资金没有进入监管账户，项目公司拿什么还贷腾挪？

“第一次买房，也不知道需要打款到预售金监管账户，开发商当时只是告诉我说这个账户不是私人账户，是公司账户。”王先生说。

在3月14日与业主的会谈上，开发商方面承认购房款确实没有打入监管账户，而是进了一般户，钱已经调到公司资金池。具体原因，其解释称，如果钱直接收到监管账户，后续如果购房者不买了，转入监管户的钱要退出来流程会非常长，所以就把购房款放到一般户。

对于这个理由，业主显然不认可，“都决定买房并且交钱了，怎么会随便退。”王先生说。

会谈后，奥X誉湖湾项目开发商承诺，会收集业主的诉求，在3月20日给到完成网签的时间表。目前公司正积极引入战投，加快处理公司的项目，加快销售回款，寻求小批量分批解押业主物业。

不过，尽管近期来自奥X方面的好消息不断见诸媒体，但王先生坦承，对于什么时候能够网签，依然感到非常迷茫和忐忑。

网签还得再拖半年 业主权益谁来维护

近年来，由于项目运营不规范而造成的房地产交易纠纷时有发生。各地监管部门为维护市场正常交易秩序，保障住房消费者合法权益行为，一直对各类违法违规的市场乱象保持高压态势。

在房产法律专家、广东合邦律师事务所律师杨登基看来，虽然监管部门面向社会经常发布一些风险提示，然而，部分业主出于对知名开发商的信任或者本身缺乏风险防范意识等原因，难免上当受骗。

不过，类似誉湖湾项目这样的问题，也应该分两种情形来认定。其一，若开发商在出售涉案房屋时，已明确告知买受人房屋存在抵押情形，但可在日后某日期内办理涉案房屋涂销抵押，为买受人办理过户登记，则开发商并不存在恶意欺诈。如开发商在合同约定的期限内，无法为买受人办理涉案房屋涂销抵押，买受人可以开发商违约为由起诉解除合同退钱。

其二，若开发商在出售涉案房屋之前，已将涉案房屋甚至整栋楼抵押给银行等融资，但开发商却隐瞒该情况，导致买受人支付大部分甚至全部购房款后，无法办理过户登记，则开发商不仅应承担买受人购房合同目的无法实现的根本违约责任，开发商还应承担赔偿买受人因错失购房机会导致房屋上涨部分差价损失或租房租金损失。

那么，业主应该如何有效防止该类纠纷的发生？杨律师认为，一方面，政府有关部门应对此类已存在抵押商品房进行监控，特别对已抵押但又在销售的房屋或楼盘进行查处，增加其违法成本，这可从源头有效减低此类纠纷的发生。另一方面，完善或细化法律规定，堵上开发商利用此类情形的“法律漏洞”。再一方面，购房者对开发商出售的“抵押房”，如没有预售许可证或购房款被要求打入到非监管账户中，或开发商对购房者关于涉案房屋可办理过户登记日期等问题刻意回避等，买受人均应当保持警惕。

但回到现实中，业主一旦陷入此类交易纠纷，要想通过法律渠道来维护自身合法权益并不容易。

3月21日，王先生曾告诉南方+楼市热线记者，开发商这次终于如期给出解决方案:针对网签需求业主，公司承诺项目将于2022年10月30日完成已成交业主的网签备案工作，若延期有赔偿方案。针对退房需求业主，可提出退房申请，公司将承诺退房款到账时间，若逾期有补偿方案。

对此，王先生表示并不满意，“现在距离十月底还有半年多，开发商已经反复推迟过多次，若到时还是不能落实，相当于我们又回到了原点。”不过，他也告诉记者，奥园方面还表示，等疫情没那么紧张后将邀请住建及相关部门联同业主代表一起再共同商议细节。

相关专题

南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）

【记者】周中雨