从广州增城区新塘上空俯瞰，凯达尔枢纽国际广场东西双塔屹立，城际铁路穿梭而过，宏伟建筑已现雏形。

然而，这里已有多月了无动静，施工的机械物料杂乱堆放。

日前，一则“挂网拍卖”的消息，震醒了广州东部——广州新塘凯达尔TOD被中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司挂上阿里拍卖平台，债权本息合计达5.93亿元。

外界期待的广州东部交通枢纽中心重要组成部分，曾被誉为“国内首个TOD枢纽综合体”的凯达尔国际枢纽广场，出世便备受瞩目。而如今，凯达尔集团和新塘凯达尔项目部分楼层被查封拍卖，这是否会给新塘TOD和广州东部交通枢纽中心的发展蒙上阴影？

“这次法拍可以理解为是一次教训，一家企业用短期资金去投资需要长期资金来支撑的项目，必然会以失败告终。”广东省房地产研究会执行会长韩世同认为，新塘TOD的价值一直被外界所认可，但超大型项目的投资企业，需要具备充足的自有资金，以及超过10年期以上长期贷款的实力，不然后续建设将产生更多的不确定性。

凯达尔两度挂网法拍

根据阿里拍卖网上的资料显示，凯达尔枢纽国际广场部分资产已被重复抵押。

一则拍卖消息显示，深圳市凯达尔集团有限公司此前曾以凯达尔枢纽国际广场西塔作为抵押物借款1.6亿元。截至2021年9月30日，该笔债务已经产生逾期利息3716.82万元。而其债权人中国华融资产管理股份有限公司预计将该债权以转让的方式进行处置，债权本息合计1.97亿元。

资料显示，该项目的抵押物具体为凯达尔枢纽国际广场西塔37层至43层（不含38层设备层）共186套在建工程抵押，目前已被中国工商银行新塘支行查封，双方正处于诉前调解阶段。

另一则拍卖信息，则为中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司对深圳市凯达尔集团有限公司的债权推介公告。公告显示，目前在押在建工程为凯达尔枢纽国际广场项目10-19层及21-28层242套在建工程抵押。截至2021年6月30日，债权本金为3.4亿元，债权利息为5568.63万元，债权本息共3.96亿元。

曾备受期待的明星项目，沦至拍卖境地，主要的原因是企业陷入资金问题。

事实上，自2019年以来，凯达尔国际枢纽广场项目便因资金问题陷入困境，纠纷、诉讼接连不断，最终导致项目停滞。

记者从天眼查获悉，自2022年起，该项目公司的母公司广州凯达尔投资有限公司，因未按时履行法律义务被法院强制执行的案件达6起，均为房屋租赁合同纠纷。在涉及该公司的50多条案件中，有90%以上是作为被告，且房屋租赁合同纠纷占绝大多数。

公开资料显示，2015年12月，凯达尔集团与中信泰富（上海）商业资产管理有限公司达成项目合作意向，该项目初始案名为“中信泰富·凯达尔枢纽国际广场”。

但就在2017年8月，中信泰富悄然退出该项目。与此同时，深圳凯达尔股份有限公司出现两笔股权出质，将附属公司广州凯达尔投资公司股权出质给银行。

2021年8月，据凯达尔方面发布官方回应，2017年该项目获得工行银团20亿元开发贷款支持，项目公司股权质押给开发贷银行，系企业开发贷款常规惯例操作。

经历资金方撤离、二次抵押、商家退租、合同纠纷等坎坷，最终，凯达尔的两个抵押标的被挂上阿里拍卖网。

新塘TOD怎么了？

依托交通吸引人流，近年来，TOD发展模式遍地开花。以东京新宿、香港为标杆，TOD模式带动新型城市副中心崛起。

作为国内首个TOD城市综合体，位于新塘南站的广州东部交通枢纽中心汇集了广深、广汕、京九三条高铁，穗深、新白广两条城轨以及广州地铁13号线、28号线、20号线和16号线等九大轨道，连通了粤港澳大湾区的主要大动脉，引流能力不容小觑。

韩世同认为，以新塘为焦点，规划“国内首个TOD枢纽综合体”的蓝图，是一个非常明智的选择。

2013年，深圳凯达尔投资有限公司以招拍挂的方式，斥资6.84亿元一举拿下广州新塘地块，其土地用途为其他商服用地，项目总体量达到36万平方米（其中商业体量11万方）。

凯达尔枢纽国际广场曾被列为广东省、广州市、增城区三级政府的重点工程，预打造广州东部交通枢纽中心。一张交通网从陆地几何中心辐射整个粤港澳大湾区。

近年来，广州东部交通枢纽中心多次进入市、区政府工作报告中，成为年度的工作安排，重视程度可见一斑。比如，在今年的广州市政府工作报告中就提到，“优化提升天河智慧城、白鹅潭商务区、万博长隆片区、国际生物岛、白云新城、广州东部交通枢纽商务区等重点平台。”

不过，受凯达尔影响，广州东部交通枢纽中心发展的进度依旧远远落后于预期：

2014年，凯达尔枢纽国际广场项目动工；2018年封顶，并宣称引进印力集团和万豪酒店；2019年，该项目主体建筑和外立面全部完工。

事实上，按照原计划，地面商场应于2019年1月1日投入运营，而酒店、写字楼应在2019年12月30日全面竣工投入运营。

转折点发生在2020年，该项目突然按下“暂停键”，项目网签数据停滞，承诺的招商进度悬空，开业时间、新房交付时间均一推再推。

有行业专家指出，项目核心优势在于布局TOD的区位，这是被投资者看好的根本原因。凯达尔枢纽国际广场被拍卖也好，被其他开发商接盘也罢，只要TOD项目建设成熟，这个板块就有发展的希望，这和一家公司的成败关系不大。

谁将成为接盘者？

“凯达尔项目两次挂上阿里拍卖平台，两次债权本息共计约5.9亿，足以说明这家公司债务关系十分复杂。”韩世同表示，运营一个如此大型的项目，公司一定要具备强大的资金实力，以及能够长期贷款的信誉度，还要有丰富的TOD开发运营经验。

而凯达尔集团在上述几方面明显不具备丰富经验。记者了解到，凯达尔集团虽拥有地产开发经验，但完成开发的项目仅3个，其中1个为办公楼、2个是住宅。凯达尔枢纽国际广场是其融合交通和地产的第一个开发项目。

自2020年起，传言凯达尔枢纽国际广场“烂尾”的消息接踵而来。2021年8月，凯达尔枢纽国际广场官微回应称，该项目正在与广州市意向企业进行重组，进展顺利。

2021年11月，网上流传一封由广州凯达尔发出的《致业主的信》，其中再次释放出重组信号：广州市、区政府对项目重组工作给予高度重视和支持，正在积极协同推进市属国企加入本项目的重组和运营，项目一定会尽快全面恢复施工，尽快完成交付。

重组疑云弥漫了4个月，直至最近，其债权人中国华融资产管理股份有限公司在阿里拍卖平台，挂出凯达尔枢纽国际广场相关抵押资产，意图转让债权和资产，重组讨论得以告终。

外界纷纷猜测，究竟谁能成为新塘TOD的接盘者。有声音呼吁，TOD是一个综合开发项目，仅仅由一家地产企业开发运营，难以兼顾TOD的枢纽属性。

“应组织一批有实力、有经验的企业来重新开发新塘TOD项目，接盘的企业最好能具备国企背景，资金实力雄厚、能拿下长期贷款。”韩世同建议，一家具备轨道交通综合体运营经验的企业，再搭配一家具备商业体开发和运营经验的大型企业，是一个比较理想的“接盘”组合。

【南方日报、南方+记者】刘珊