一对夫妻离异时

男方书面承诺前妻等5人

对其所有的房屋享有永久居住权

在男方去世后，因为债务纠纷

其所有的这套房产被拍卖给他人

前妻对此不服

以享有居住权为由告上法院

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案情回顾

1989年，周某与林某离婚，就子女抚养及财产处理问题签订一份《家庭自愿分配书》，约定花都区某房产的所有权归周某所有，前妻林某等五人有权在该房屋永久居住。据此，林某等五人一直居住在该房屋中。

2013年12月，周某因病死亡。因周某拖欠其女儿的抚养费，以及周某和林某等人拖欠甲公司的债务，周某女儿及甲公司在相关法律文书生效后向法院申请强制执行。

执行过程中，法院在涉案房屋处张贴了拍卖公告，林某等五人随即向法院提出执行异议，要求在拍卖涉案房屋的过程中确保其居住使用的合法权益。生效的执行裁定驳回了林某等五人的该项请求。

最后，何某通过竞拍取得涉案房屋的所有权，并通过法院清场接收了房屋。林某等人遂以何某为被告提起诉讼，要求确认林某等五人对涉案房屋享有居住权。

02

法院审理

广州市花都区人民法院一审判决，驳回林某等五人的诉讼请求。后续双方未上诉，该判决已生效。

本案中，林某与周某签订的《家庭自愿分配书》，通过书面形式约定涉案房屋的所有权归周某，居住权归林某等五人，但是并未办理居住权登记，因此居住权并未设立。林某等人向法院提出执行异议，要求在拍卖涉案房屋的过程中确保其居住使用的合法权益，意即要求确认其居住权，亦被生效的执行裁定驳回了该项请求，说明未通过法律文书的形式设立居住权。因此，林某等人要求确认其对涉案房屋拥有居住权的依据不足，不予支持。

03

法律分析

居住权是《民法典》新增的一种用益物权，是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。

居住权的设定将房屋的居住权和所有权分开，满足“房子不归我，但我却能住”的诉求，对保障特定弱势群体“居者有其屋”具有重要意义，兼具稳定性和灵活性，有利于最大限度地发挥房屋效用。

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婚姻

针对婚前房产加名的争议，居住权的设立，使双方有了新的选择。同时，对于暂无居所的离婚一方也可通过设立特定期限居住权保障其住房需求。

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父母为子女买房

父母出资为子女买房，房子登记在子女名下，碰到子女不孝，或者无法自理、被他人欺骗的情况，很可能使房产失守，令父母流离失所。如果在该房屋上设定了无偿居住权的话，就可以保障父母的住房需求及出资后的权益。

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遗嘱

老人如果立遗嘱将个人房产留给子女，又担心配偶的养老居所问题，就可以在房产上为其设立居住权。

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以房养老

老年人可以将房屋以相对较低的价格出售给金融机构或其他投资人，并约定在其有生之年享有对房屋的居住权，从而让房产发挥最大效用，帮助其安享晚年。

设立居住权，首先要签订书面的居住权合同，其内容主要包括当事人基本信息、标的物住宅的情况、居住的条件和要求、合同双方的权利义务以及解决争议的方法等。

但需注意，根据《民法典》第三百六十八条的规定，要去登记机构办理了居住权登记，居住权才发生效力，未经登记是不发生居住权效力的，也不能对抗善意的第三人。

另外，根据民法典的规定，居住权合同中必须注明居住期限，比如可以约定使用的具体年限，甚至可以约定居住权人居住使用至去世为止，本案中约定“林某等五人有权在该房屋永久居住”即可以理解为居住使用至去世为止。

同时，居住权原则上无偿设立，除非双方有约定使用费，否则居住权人不需要向所有权人支付使用费。

文章来源：广州日报、黔微普法

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