张某某与惠州鸿某公司商品房预售合同纠纷

关键词#合同纠纷

案例摘要

惠东县法院在本案执行过程中，查询到被执行人惠州鸿某公司名下在惠东县有多处房产、银行账户若干。考虑到涉诉房屋为现房的特点，且申请执行人要求办理涉诉房屋不动产权证书并实现执行回款，惠东县法院本着审慎与适度的原则，第一时间冻结被执行人名下在按揭银行开设的贷款项下保证金（协议）账户，并向惠东县自然资源局发出协助执行通知书，向发放按揭款的广东省农村信用社联合社（以下简称“农信社”）发函说明办理不动产权证及他项权证的必要性。经三方协调，申请执行人得以顺利办理产权转移登记及抵押登记，保证金账户划扣执行完毕，同时保障了申请执行人、被执行人、按揭银行的三方权益。

简要案情

申请执行人张某某与被执行人惠州鸿某公司商品房销售合同纠纷一案，由惠州市中级人民法院二审审理，于2021年3月16日作出民事判决书，判令惠州鸿某公司向张某某支付逾期交房违约金73800元，并配合张某某完成涉诉房屋的交付手续及房屋所有权转移登记手续。

惠东县法院根据张某某的申请，于2021年4月25日立案执行。在执行过程中，惠东县法院查询到被执行人惠州鸿某公司名下在惠东县有多处房产、银行账户若干，其中包括贷款项下保证金（协议）账户。

考虑到本案中涉诉房屋为现房的特点，为最大限度维护双方及按揭银行的合法权益，保障申请执行人尽快完成涉诉房屋的手续办理及实现执行回款，保障被执行人正常经营，以及保障按揭银行担保权人权益的同时，倒逼银行提高协助办理不动产权证和他项权证的效率，惠东县法院第一时间冻结了被执行人的保证金账户。此外，惠东县法院向惠东县自然资源局发出协助执行通知书，向为涉诉房屋发放按揭款的农信社发函说明协助办理不动产权证和他项证的必要性。

经过惠东县法院的多方积极沟通，申请执行人顺利办理涉诉房屋所有权转移登记，农信社主动出具《银行同意书》并办理抵押登记手续，惠东县法院划扣保证金账户释放金额。至此，申请执行人的申请事项得以圆满解决。

按揭银行的债权人担保权权益由被执行人提供的保证金账户担保转变为涉诉房屋抵押担保，降低了银行放款的风险；被执行人作为惠东县房地产开发商，其名下在惠东县有多处房产、银行账户若干，仅仅保证金账户被冻结，保证了企业资产的流动性。

典型意义

此类案件一旦发生纠纷，开发商一般不予配合办理产权转移登记，按揭银行也迟迟无法办理抵押登记。购房者要想取得商品房的权属证书，就得经过耗时较久的审判及执行程序，同时还需按揭银行出具《银行同意书》，权属部门才能办理权属证书。

现实生活中，开发商普遍采用预留总房价的5%作为保证金在按揭银行开设贷款项下保证金账户，该笔资金不进行日常结算，仅为按揭银行提供办理他项权证前阶段性担保，从而转嫁按揭银行发放贷款的风险，在具体购房人办理抵押登记后，按揭银行向地产开发商释放相应的保证金金额。在执行保证金账户过程中，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百五十七条规定，在不影响担保权人优先受偿权的前提下法院可以冻结保证金账户。但应当注意，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第七十条第一款规定：“债务人或者第三人为担保债务的履行，设立专门的保证金账户并由债权人实际控制，或者将其资金存入债权人设立的保证金账户，债权人主张就账户内的款项优先受偿的，人民法院应予支持。”因此，在账户金额特定化、账户金额已移交银行占有的情况下，按揭银行可主张其对保证金账户享有优先受偿权，法院不得执行保证金账户余额，但房屋已办理他项权证的除外。

人民法院在执行案件过程中，不仅应当注重执行效率，还应当根据案件特点及涉及的多方主体选择影响程度最小的执行方式，彰显人民法院司法智慧。在本案中，考虑到涉诉房屋为现房，银行办理抵押登记已具备相应条件，且被申请执行人要求办理涉诉房屋不动产权证书并实现执行回款，法院选择仅冻结保证金账户倒逼按揭银行协助办理不动产权证及他项权证，同时发函督促自然资源部门协助办理不动产权证，以保障申请执行人、被执行人、按揭银行三方的合法权益。人民法院若因被执行人可供执行财产较多而随意冻结、划扣，可能会对被执行人的正常经营以及按揭银行的阶段性保障造成影响。人民法院在执行过程中，应考虑多方主体权益的平衡与保护，选择对各个主体影响最小的执行方式，防止无益冻结和超额冻结的现象出现，将审慎与适度的原则贯穿于整个执行工作。