编者按：为总结推广提升茂名司法惠民服务中心诉前化解矛盾纠纷的经验做法，落实好政法队伍教育整顿、党史学习教育要求，深化“我为群众办实事”实践活动，中共茂名市委政法委员会、茂名市中级人民法院、茂名市司法局联合南方报业传媒集团茂名记者站在全市深入开展“双百”案例（百个风险警示案例、百个成功调解案例）展示活动，将选取出来的部分司法惠民服务中心成功调解案例、风险警示案例进行汇总和展示，引导群众知法、懂法、守法，让法治观念更加深入人心！         

【案情回顾】

2021年3月12日，茂名市茂南区某家具广场吴某国出租场地给杨某女经营家具生意，但双方没有签订租赁合同。据杨某女方反映当时口头约定吴某国要砍开其店门前的树木，方便出入，但吴某国不砍开树木，门口出入难，加上受疫情影响，生意惨淡，所以难以缴交场租。而吴某国认为没有这样的口头约定，和杨某女方一起租赁的其他业主都已按时交清场租，认为杨某女拖欠一个多月不交场租了，要求杨某女将经营的家具搬离广场，不让杨某女继续经营家具生意。而杨某女坚决不搬，于是吴某国就以杨某女不交场租，强行霸占广场为由，向茂南区公安分局高山派出所报警。高山派出所把双方带到派出所，但无法调解解决。接报后，茂南区高山镇司法惠民服务中心及时组织人员联合高山派出所进行初步调解，后来又上网连线茂南区人民法院司法惠民服务中心法官进行联合调解。

【调解过程及结果】

茂南区高山镇司法惠民服务中心向吴某女讲明不缴交场租，霸占经营，是不对的；而双方不签订租赁合同，不知租赁的终止时间是什么时候，出租方立即要求承租方搬家具离场，也是不对的；承租方提出经营惨淡的事实，出租方也要给予高度的重视，提出只有双方互谅互让才能解决纠纷，高山镇司法惠民中心还提出双方互谅互让的解决方案，但双方当事人还要回去考虑再确定。

为了能尽快调解好这宗纠纷，避免双方当事人因久拖不决而造成更大的损失，高山镇司法惠民服务中心网上连线茂南区法院司法惠民服务中心法官进行联合调解，讲清在没有租赁合同的情况，调解解决对双方都有利的，而没有租赁合同，出租方走诉讼程序输赢未定，久拖不决，双方都要付出很大代价。

根据《中华人民共和国民法典》第一百三十五条“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式”；第一百三十七条“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定”；《中华人民共和国民法典》第一百三十八条“无相对人的意思表示，表示完成时生效。法律另有规定的，依照其规定”；第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。根据上述规定，虽然双方不签订书面租赁合同，承租方杨某女在微信缴交租金，属于意思表示真实的约定，是有效的，租赁关系已经成立”。《中华人民共和国民法典》第七百五十二条“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。因此吴某国有权继续向杨某女追偿承租期内租金”。《中华人民共和国民法典》第七百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”；第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”。

而本案依据第五百一十条的规定仍不能确定租赁期限，由于租赁期限约定不明确，吴某国立即收回家具广场也不行，要留有合理时间让杨某女搬离，如果双方针锋相对，是无法解决的，只有双方互谅互让，各自让步，才能解决纠纷。通过动之以情，晓之以理，明之以法，经过高山镇司法惠民服务中心依法依理调解，双方各自让步，当场达成书面协议。杨某女按书面协议约定时间搬家具离场，吴某国不再追偿杨某女欠的租金、水电费、押金，双方租赁纠纷得到解决。吴某国能及时使用出租场地，避免更大的损失，而杨某女也得到照顾，能及时搬出去找到场地正常经营，使双方当事人达到共赢，避免久拖不决造成双方更大的损失。

【案例评析】

当前，承租方租赁房屋拖欠租金的情况愈趋严峻。特别是疫情期间承租方总是以受疫情影响，生意惨淡为由，拖欠租金，导致出租方无奈选择不正当粗暴的手段进行维权，容易激化矛盾，酿成恶性事件，影响了社会和谐稳定。

本案中，高山司法惠民服务中心调解员推广新时期“枫桥经验”，整合力量资源，通过人民调解、行政调解、司法调解，衔接联动化解疑难纠纷，做到法、理、情三效合一，灵活运用，及时安抚了出租方焦躁的情绪和打击承租方既不缴交租金又不搬家具离场的嚣张气焰，最后促成双方达成了书面协议，使双方当事人达到共赢，避免久拖不决造成双方更大的损失，也避免选择双方采取不正当粗暴的手段酿成恶性事件，影响社会的和谐稳定。

【南方日报、南方+记者】杨金凤

【通讯员】张木清