“广州庆元坊、北京路、中华广场等城市更新项目，更强调内容与场景的更新，尤其是中华广场，它将附近居民的日常生活轨迹也纳入其中，最终呈现‘老广州—新中心’的全新定位和形象。”近日，世邦魏理仕举办《城市更新白皮书》广州站首发仪式，该公司华南区战略顾问部负责人肖伟及其团队向与会者解读了当前旧城改造的新理念、新思潮。

升级后的广州中华广场保留了与周边居民的互动关系

在世邦魏理仕中国区战略顾问部副董事陆韬看来，城市更新首先是一种城市发展理念，从内容上来看，除了传统的空间建筑等硬件方面的改造，更加重要的是功能、产业、环境等软件方面的更新。

城改新风向：传承城市记忆，禁止“大拆大建”

在城市改造中，“大拆大建”模式已被禁止。

今年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》明确，实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。

广州的征求意见稿也已出炉，明确在老城区严格控制大规模拆除，不大规模、成片集中拆除现状建筑。

世邦魏理仕华南区战略顾问部负责人肖伟解读白皮书部分内容

“至2020年底，我国常住人口城镇化率达63.89%，城镇化正式开启‘下半场’。”肖伟说，“下半场”时期将是城镇化问题的集中爆发期，而在我国首当其冲的是土地资源稀缺带来的发展约束。“城市更新是作为破解资源约束、实现可持续发展的重要手段。”

在陆韬看来，城市更新的作用是传承城市记忆，彰显风貌特色，保障民生权益，其次是追求可持续，乃至永续发展的城市经营模式，最后才是应对存量时代土地资源稀缺的具体开发方式和手段。

“从内容上来看，除了传统的空间建筑等硬件方面的改造，更加重要的是功能、产业、环境等软件方面的更新。”陆韬说。

“最近国家及各地政府已经注意到了城市更新在落地实操方面存在的一些突出问题。近期住建部以及深圳均出台了一系列相关文件，这些都释放出强烈的城市更新‘去房地产化’信号。”该公司深圳战略顾问部董事许吉谦之说，未来城市更新将是更加注重公益性、内容丰富性及完善城市功能的深层次更新。

许吉谦之还表示，在城市建设方面，“双95%和公益贡献”等政策将有助于破解长久以来的拆迁难题，同时推动城市更新项目的高质量实施落地。

城市更新各有侧重

各地城镇化进程和发展基础差距较大，且同时受城市总体战略目标、市民需求偏好等诸多因素影响，各地城市更新特征不尽相同。

肖伟以粤港澳大湾区两大核心城市广州、深圳的城市更新为例：广州更强调内容与场景的更新，如广州·珠影园区城市更新项目，即基于老旧厂房在空间改造方面进行的创新尝试。深圳则更强调机制与路径的创新，如深圳罗湖人民南商圈复兴改造项目探索政企合作、利益统筹、柔性开发参与等路径实现更新改造。

人本化、多类型、全维度是当前城市更新的关键词

世邦魏理仕华南区商业部负责人钟廉军亲历广州中华广场改造，对广州保留“城市记忆”模式更有体会。

据钟廉军介绍，中华广场当年是广州青年潮流目的地、跨年胜地，但随着越秀商圈的老化以及物业的老化，逐渐满足不了新一代年轻人的需求。

“在前期调研中，我们发现中华广场和这个商圈的周边物业已经连为一体，成为‘街坊’生活内容之一。很多人每天穿过这里上班或者回家，老广的生活方式和项目升级后的新主张、新生活方式有较大冲突，如何解决这个矛盾？”

钟廉军说，经过一番研究和探索，最终找到一个解决方案：把不同的人群融合进来，在不同的空间、楼层和时间段来满足不同的人群。“比如在1—2楼会优化商务动线和配套，中部餐饮楼层继续引入深受老广欢迎的广州酒家等品牌，而高层楼顶则面向年轻人打造夜经济酒吧集群。”

目前，该商业中心已全新升级，引进一众新潮品牌、首店、新业态，还增加不少吸引年轻人的打卡点。

钟廉军认为，在“向存量要空间，以质量促发展”的更新特征下，广州“政府主导、社会参与”城更模式逐渐成形：一方面将继续强化“政府主导、全面统筹”的模式，搭建“1+1+N”城市更新政策体系，通过国企主体引入外来优质规划、运营资源进行合作开发，有效提升城市更新工作品质。

另一方面强调精细化运营及多方利益平衡，更加注重人文、社区、民生的理念及诉求，实现“柔性”更新。

【记者】欧志葵