转型阵痛下，万科向民生地产寻找机会_南方plus

“黄金时代对标帕尔迪，战略转型对标大和房建。”一直立志要做房地产行业优等生的万科，在几个月前刚刚经历十多年来首次“年中考试”净利下滑之后，面对行业转型的阵痛再度发声。在一百多家媒体的聚光灯下，万科董事会主席郁亮日前坦承，房地产转型就像缩骨减肥般痛苦，但“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。”

作为一贯以业绩稳健、财务健康而著称的龙头企业，万科像其他大部分同行一样遇到了盈利压力，但为了始终成为被社会、城市和客户需求的企业，其依旧在行业中带头喊出了向民生地产回归、向制造业学习的口号。

万科董事会主席郁亮通讯员万科供图

高增长时代聚焦主业巩固头部地位

从房地产公认的“黄金时代”开始，万科一直是外界眼里“危机感”十足的企业。

2014 年是万科成立 30 周年，房地产销售规模和销售额首次突破两千亿大关。但时为万科掌舵人的王石却提出，中国房地产行业已从“黄金时代”进入“白银时代”。而时为总裁的郁亮则指出，城市化进程会带来很大的机会，与黄金时代相比，白银时代的竞争更加激烈，毛利率肯定会更低。

但在其他龙头企业都在考虑全面转型的时刻，万科的态度却并不坚决。在郁亮看来，微利时代企业还没有找到新的盈利模式，房企追求利润最大化的传统思维难以改变，与互联网时代不相适应。

尽管彼时万科的年度报告已出现互联网思维、事业合伙人制度、万科云等一系列新名词，但讲到未来十年的业务版图，万科要做的仍是“三好住宅+城市配套服务商”。这意味着聚集住宅开发主业仍将是万科的未来目标，希望在十年后，新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。”

此后，“高负债、高周转”模式继续大行其道，推动行业规模继续一路高歌。“聚焦主业”的万科成了这一时期的最大赢家，头部企业的地位进一步巩固。

新业务航道引领同行，但盈利占比并不突出

尽管早期转型的态度并不很坚决，但这并不意味着万科没有为转型作准备。

在2015年的投资者业绩交流活动上，郁亮正式宣布，万科将成立五个事业部来发展新业务，具体为物业服务、物流地产、教育营地、万科驿（租赁公寓）和海外业务。

2018年，随着外部形势和行业发展的变化，房地产市场开始进入存量时代，一些大房企纷纷加速寻找新航道，除恒大高调进军汽车业以外，碧桂园也计划将机器人打造成核心业务，有些房企甚至着手为公司改名，把“房地产”从企业名称中剔除。而一直强调“危机感”的万科，这时也带头喊出“活下去”的口号，对新航道业务的探索被置于更重要的位置。

从2020年开始，万科正式提出从开发为主转向开发与经营并重的发展战略。

事实上，万科在物流、绿色建筑、长租公寓、城市综合运营服务等新航道业务的探索，不仅起步很早，而且确实在很多方面已经做到引领行业的地位。根据2021年中报显示，万科物业板块万物云实现营收103.8亿元，同比增长33.3%；泊寓继续保持国内集中式公寓规模全国第一，上半年实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%；物流板块万纬物流管理项目营收同比增长64%至13.4亿元，可租赁建筑面积1149万平方米；商业开发与运营平台印力实现营收36.29亿，同比增长19%。

尽管从收入体量规模上来说，这些新业务的占比仍相对较小，但在整个行业中已然是领跑者的地位。

向民生地产回归，继续行稳致远

在最近的媒体见面会上，郁亮把利润下滑看作是转型的阵痛。这位2021年前三个季度已经跑完2000公里（平均每天10公里）的著名地产人，似乎已经把万科的未来定位为要做一名“长跑冠军”。

在经历了多年的风雨洗礼后，中国的房地产行业又来到了新的十字路口上。这个时候，郁亮似乎对转型又有了许多新的认识。

事实上，面对疫情反复和综合成本上涨等多重不利因素的叠加影响，房地产业2021年中期的整体净利润率已降至6年来的新低，平均净利润率仅7%左右，不仅大幅低于前两年的11%左右，而且盈利能力已明显赶不上零售和餐饮行业的平均水平。在南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）监测的60家上市房企里边，52家房企出现了毛利率下滑，42家净利率同比下滑，其中泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展等企业净利率下滑幅度达到了50-70个百分点。

相比之下，同样面临诸多困难的万科，其下滑幅度并不算高。而且万科还是为数不多“三道红线”零踩线的绿档企业，其中净负债率仅20.2%，连续20年低于40%，是HFI-60指数认定的7家“非常健康”的上市房企之一。

与黄金时代对标帕尔迪相比，现在万科在战略转型上又找到了新的老师，那就是大和房建。据郁亮介绍，日本的房地产行业在上世纪九十年代出现大衰退，大和房建经历了日本房地产行业大缩表的过程，但它如今已连续十余年位列世界五百强的第三百名。大和房建原来是以开发业务为主，现在的业务包括租赁公寓、物流、代建等，其中租赁公寓和物流业务在日本排名第一。

“常识告诉我们，只要做的好，仍有机会。”郁亮表示，中国的房地产行业情况比日本要好，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。比如城市更新、物流、物业管理、租赁公寓、商管等。每一个值得改进的地方，都是我们业务发展的空间和潜力。万科想成为一个被社会需求、被客户需求、被城市需求的公司，这样就能活下去，就能活得好。