金湾村居律师案例

物业交接有困难？

村居律师来助力

居民小区是社会的基本单元，物业服务企业与业主的关系融洽与否，不仅会影响小区业主的生活品质，也会影响社会的和谐稳定。

最近，金湾区就有个小区出现了新旧物业公司交接的难题，在村居法律顾问杜斌律师的全程跟进下得以圆满解决，广大业主选到满意的物业服务企业并顺利完成交接。

物业交接，小区无人管理怎么办？

村居律师来帮你！

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案情简介

XX花园小区是由珠海市X通工贸公司（下称X通公司）开发的住宅小区，位于金湾区南水镇金洲社区。小区建成后，X通公司与A物业管理公司签订了前期物业服务合同，由A公司为XX花园小区业主提供物业管理服务，前期物业服务合同期限于2021年3月31日届满。

A公司服务期间，因服务质量、收费标准等问题与部分业主产生矛盾，A公司决定在合同期满后不再提供服务，因此提前一个月张贴公告，通知全体业主该公司将于合同期满后停止提供服务并撤场。

XX花园小区尚未成立业主委员会，一旦A公司退出管理而无新公司继续提供服务，该小区将面临无人管理的困境。

（网络图片）

因此，金洲社区居委会在咨询社区法律顾问杜斌律师的意见后，紧急召集由居委会负责人、A公司、X通公司、业主代表等参加的协调会议，杜律师出席了协调会议，提供法律意见和建议。

（网络图片）

杜律师指出：根据刚刚实施的《民法典》，物业服务合同终止后，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项并有权收取费用，直至新的服务企业接管；鉴于该小区短期内无法选举业主委员会，小区业主代表可提请镇政府设立由镇政府、居委会、业主代表组成的临时机构，代行业委会职责；鉴于该小区集中召开业主会议的难度较大，可按规定以书面征求意见的形式进行讨论，尽快选聘新的物业服务企业。

（网络图片）

听取杜律师的意见之后，A公司在物业服务合同到期后继续提供服务；南水镇政府、社区居委会也积极协调，以书面征求意见的形式召开业主会议，选聘新的物业服务企业。最终，该小区于2021年6月实现了新、旧物业服务企业的平稳过渡，避免了可能出现的纠纷。

律师评析

居民小区建成后，由于未成立业主委员会，一般由建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务，直至小区召开业主大会、成立业主委员会并选聘新的物业服务企业。

原物业服务合同终止之后，如果没有新的物业服务企业接管，将出现服务“真空”，从而严重影响小区业主的生活质量，并可能引发社会矛盾。

因此，2021年1月1日正式实施的《中华人民共和国民法典》在合同编中设专章规定了物业服务合同，明确规定物业服务合同终止后，新的物业服务企业接管前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费。这对调整业主与物业服务企业的关系、规范物业服务内容、维护业主的权益具有重要意义。

实践中，一些居民小区由于种种原因迟迟无法召开业主大会选举业主委员会，导致物业服务事项无法及时得到处理，针对该情况，2018年3月15日起施行的《珠海经济特区物业管理条例》明确规定可以由镇政府或街道办、居委会、业主代表组成临时机构，代行业委会职责。

鉴于居民小区业主众多，情况复杂，集中召开业主大会难度较大，《珠海经济特区物业管理条例》对业主大会的召开形式作出了创新性规定，即规定业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式举行，从而方便广大业主更好的行使自己的权利。

●法律链接●

《中华人民共和国民法典》

第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第九百五十条 物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

《珠海经济特区物业管理条例》第二十九条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式举行。电子投票、书面征求意见与集体讨论决定具有同等法律效力。集体讨论决定或者电子投票形式产生的表决结果应当公示七日以上，书面征求意见形式产生的表决结果应当公示三十日以上。采用电子投票形式的，应当通过物业管理电子投票系统表决。

《珠海经济特区物业管理条例》第五十条 因客观原因未能选举产生业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，经占总人数百分之十以上的业主提请，镇政府、街道办可以设立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责。物业管理委员会由业主代表以及镇政府、街道办、居民委员会代表组成。物业管理委员会应当于新一届业主委员会成立之日解散。

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素材来源：金湾司法

本期编辑：张智乐