“由于可以腾挪利用的土地资源有限，老旧小区改造最大的难题就是筹集资金难，广州市过去实施的微改造项目大都依靠财政资金，成效有限。”近日，由广州市住建局发布的《广州市社会力量以市场化方式参与老旧小区改造工作机制》（征求意见稿），引起舆论极大关注，被有关专家称为“新型城镇化建设进程中一件具有深远影响的里程碑事件”。

南方+房产频道记者注意到，该征求意见稿不仅对社会力量的边界和参与方式进行了明确界定，而且在吸引社会力量参与老旧小区改造方面明确了许多具体的政策扶持措施，包括对于参与主体旧改的成本投入，可以抵扣所得税的计税基数，管理费用也可以在税前扣除，降低社会力量赋税成本，而对于从事老旧小区改造项目，诸如养老、家政、托幼服务，免收增值税，按90%记所得税税额等。同时，对于政府认可的社会力量，在申请金融贷款方面将给予平等待遇和利率优惠。

加强老旧小区改造是一项备受社会关注的民生工程。冯善书摄 

老旧小区改造是继“棚户区改造”后党和政府推出的一件关系千家万户的民生工程。早在去年7月20日，国务院办公厅便发布《关于全面推进城镇老旧小区改造的指导意见》；同年10月29日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》也明确要求“加强城镇老旧小区改造”。随后，我省颁布了《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，广州市亦颁布了《广州市老旧小区改造工作实施方案》。从顶层设计，到地方政策，老旧小区改造均得到前所未有的关注。

实际上，老旧小区并不是一个新生事物。广东省三旧改造协会监事长兼政策与法律专委会主任龚军伟近日在接受南方+记者采访时表示，广东早在2008年以来开展的“三旧”改造，其中旧城镇改造一项就包括了老旧小区改造，尤其是广州市大力推广的旧城镇“微改造”，可以说是老旧小区改造的前身。

与旧村庄改造和旧厂房改造这两类有望盘活大量建设用地资源的城市更新不同，老旧小区改造由于大量属于对原有建筑和公共设施的“微改造”，资金筹集非常困难。为了创新老旧小区改造的筹资路径，近年来各地都在进行各种各样的探索，如北京市今年4月22日颁布了《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》等。

在龚军伟看来，《广州市社会力量以市场化方式参与老旧小区改造工作机制》（征求意见稿）亮点不少，比较北京市的文件，市场主体参与的方式更加多样，多达六种之多，具体包括“政府与社会投资组合实施；企业规模化建设运营：FEPCO模式、BOT特许经营模式；综合更新；社会资本参与日常管养和物业管理服务；社会资本提供专业服务；专营设施设备更新；原产权单位投资”；市场主体的类型更加多样，不但可以是房地产公司，也可以是物业服务企业等，只要“有钱”或“有专业”的机构均可参与。

不过，在积极鼓励社会力量参与旧改的同时，龚军伟也提到，上述征求意见稿还可以从以下三方面加以进一步的完善，以促进广州老旧小区改造的高质量发展。

首先应加强政府主导。龚军伟认为，广州市的“三旧”改造历来强调政府主导，作为民生工程的老旧小区改造更离不开政府的密切参与和主导。政府主导不但体现在政策支持上，还要体现在具体项目的推进上，更要体现在资金支持上。

其次，政府应加强资金投入。实际上，老旧小区改造可供市场化融资的抓手不多，大多数改造项目的推进还要依靠政府的资金投入。他举例说，上个世纪90年代后期上海市为了完成“365危棚简屋”改造的最后任务，直接财政补贴10亿元，其中大量资金来源出售政府直管公房。就广州而言，至今还有超过600万平方米的直管公房，出售公房所得资金投入老旧小区足可以弥补资金不足的问题。

最后，还应注意尊重小区居民的意愿。龚军伟表示，老旧小区改造是民生工程，更应当尊重“民意”，只有在大多数居民同意的前提下，才能推进实施，千万不能搞成“拉郎配”，甚至被一些人借用政策来从事一些损害民众合法权益的事情。

专题

新动大湾区——聚焦广东“三旧”改造和城市更新

【记者】冯善书