筹备半年、开会十五次，成立业委会最终被搁置......

这是广州市番禺区金月湾小区业主们正在面临的问题。

金月湾小区于2012年开始售卖，其属于锦绣半岛社区管辖范围，该社区建筑栋数66栋，至今已成为一个常住人口约2万人的大型社区。小区业主迫切希望成立业委会，但却陷入不论如何折腾，业委会就是成立不起来的窘境。

今年年初，备受关注的新《广州市物业管理条例》正式颁布，针对业主委员会成立难的问题，本次新《条例》创设了物业管理委员会制度，将由物业管理委员会组织推动成立业主委员会工作。

“听说周边几个小区已经在新办法下有了动作，希望其他小区能走出一条可行的路，供我们参考。”金月湾业委会筹备组牵头人陈生感慨。

新规旧例交替，业委会中途流产

2021年3月26日，金月湾小区业主委员会筹备组收到一封来自洛浦街道办事处关于金月湾小区首次业主大会会议的指导意见函，该《意见》指出，金月湾小区业主委员会筹备组仍不具备召开业主大会的条件，在提交的相关材料中，有部分内容与新《广州市物业管理条例》的规定存在冲突。

金月湾业主大会筹备组的历次会议记录。

而此时，距离首次召开业主大会会议的截止日期，只剩半个月左右。原来，按照过往的《广州市物业管理暂行办法》，如筹备组在90日内未能召开首次业主大会会议，筹备组将自行解散。业委会筹备组成员发现，倘若根据街道办的指导意见进行整改，并进行公示，其所需时间远远超过半个月。

经业委会筹备组成员再三讨论，决定向街道办提出筹备组延期申请，不过，由于新规的颁布，原业主委员会筹备组在新《广州市物业管理条例》已改由物业管理委员会代替，金沙湾业委会筹备组此次延期申请便被驳回。由于未在规定日期内召开业主大会会议，金沙湾小区成立业主委员会一事正式宣告流产。

金月湾业主陈劲，曾是业主委员会筹备组的一员，作为筹备组的领头人，在2020年10月16日组建业委会筹备组后，陈劲一直十分积极为小区推进业委会一事。陈劲向记者展示了厚厚一叠会议纪要，回忆起这大半年时光陈劲觉得甚是可惜，“能成立这个筹备组十分不易，从一开始收集业主签名，到十余次筹备大会，没想到最终还是解散了。”

业主陈劲等人为筹备业主大会，材料已装满整整一箱。

陈劲表示，在新《广州市物业管理条例》颁布后，便发现了新规与旧规的一些不同之处，对此，金月湾业委会筹备组也积极向洛浦街道办反映该情况，希望街道办能根据新规给予意见指导，“我们筹备组成员很困惑，目前社区没有提供新规的范本给我们参考，我们也不知道往哪个方向跑。”

一方面，业主委员会筹备组具有时间限制，而新《条例》里的物业管理委员会不存在这一限制，金月湾业委会筹备组只能遵守原定的截止日期；另一方面，在新规面前，筹备组没有明确的执行范本，最终让金月湾小区成立业主委员会一事不幸流产。

“大家都是摸着石头过河，虽然我们小区成立业委会失败了，但我们希望这段经历为锦绣半岛其他小区提供一些可借鉴的经验。”陈劲说。

成立业委会后，有小区一年省下数十万元

如今担任华南和谐社区主任的周活宁被称为“业主自治第一人”。早些年间，在他的带领下，周活宁所在的小区丰景大厦成功成立业委会，实现了业主自治，帮助当时的200多户业主一年省下几十万元的物业管理费。

据周主任介绍，为保证小区可持续发展，丰景大厦在四年前设立了两个储备基金。一是物业管理储备基金，全体物业管理人员的工资以及第三人责任险、人身保险等都由物业管理储备基金来保障。正因如此，丰景大厦的物业费用至今维持着一平方米一元钱的标准。

此外，在经住户协商后，小区内的电梯广告、电话机房等商业租赁均会按规定收取管理费用，这些费用成为了小区另一储备基金，即 “公共收益”。今年1月，丰景大厦公布了公共资金管理办法，物业管理费和公共收益均归为共有资金由业主大会进行管理。小区若需要改造或施工，在业主大会进行投票后，可以立刻将共有资金投入使用。

长期以来，丰景大厦的良好管理令该小区业委会成为许多社区争相模仿的“最佳范例”。周活宁本人也成为处理社区自治问题的实践型专家，他曾为全国各地许多社区业委会的成立出谋划策，帮助社区住户协调各方利益，合法有序地开展业委会建设工作。

对于金月湾小区业委会的“流产”，周活宁表示业主的努力并无错处。“目前基层政府机构虽加强了党建工作和居民自治工作，但社区的发展更多仍需依靠业主自治所产生的‘内生动力’。”周活宁认为基层政府部门在负责组织业委会组建时，应广泛听取民意，帮助筹备组跑顺程序，“业委会成立只是第一步，业委会要真正多做实事，才是民生的真正福祉。”

成立物管委，成为业委会的“孵化器”

因为有了金月湾的前车之鉴，而一街之隔的锦绣半岛小区业主们则决定按照今年1月1日起实施的新版《广州市物业管理条例》，先筹备成立物业管理委员会，再按照广州市新物业管理条例规则推进业主大会的建设。

时龄70岁的孙叔是锦绣半岛成立物业管理委员会的发起人和组织者之一，他是20世纪80年代入党的老党员，之前在社区居委会兼职过委员，为人热心，业主们也非常信任他。孙叔告诉记者，根据广州市新物业管理条例规定，若要申请成立物业管理委员会，必须达到小区10%以上业主联合签名的条件。

于是今年3月中旬，孙叔在各个业主群里发出了号召，请业主们联合签名，要求申请组建物业管理委员会。锦绣半岛社区大约有4200家住户，最终孙叔收取了约520份签名，达成了物业管理条例的要求。

紧接着，孙叔和另外几名发起人将520份签名资料以及申请书递交给了番禺区洛浦街道办。在审核相关资料后，7月初，洛浦街道办批准了锦绣半岛业主成立物业管理委员会的要求。目前物业管理委员报名申请也已截止，街道办随即在线上发布了调查问卷，搜集锦绣半岛业主关于小区成立物业管理委员会的看法和建议。据了解，问卷调查将于本月24日结束。

考虑到为避免金月湾业主在成立业委会期间和物业公司人员产生，影响物业管理委员会成立进度，孙叔特意在社区附近的城中村内租借了一间办公室，作为处理物业管理委员会相关事宜的场地。除此之外，孙叔也更加注重调动业主们的积极性，动员大家报名物业管理委员的选举。

“现在就是希望能够顺利组建物业管理委员会，之后还是要继续推动业主大会的成立。”对于未来，孙叔期盼着物业管理委员会这一业委会“孵化器”能够顺利孕育出一个属于锦绣半岛业主们的业委会。

（陈劲、孙叔皆为化名）

【记者】徐勉  吴扬 实习生 肖步云 邓雯淇

【出品】南方社会发展智库