8月30日，金融街（000402.SZ)发布2021年半年度报告，报告显示金融街实现营收54.73亿元，同比减少6.71%；净利润6.556亿元，同比增加69.07%；归母净利润6.04亿元，同比增加140.39%。

在销售方面，今年上半年金融街实现销售签约额215.2亿元，较去年同期增长 37.1%，较2019年同期增长20.6%；实现销售面积112.28万平方米。其中住宅产品实现销售签约额205.9亿元，销售面积108.0万平米；商务产品实现销售签约额9.3亿元，销售面积4.2万平方米。

金融街·金悦府(重庆)         来源：金融街官网

在土地储备方面，截至2021年6月30日，金融街拥有项目总体可结算规划建筑面积1736万平方米，对应权益规划建筑面积1424万平方米；新增项目权益规划建筑面积115.7万平方米，实现权益投资额约81.4亿元。其中在上海、固安获取项目3个，新增项目权益规划建筑面积69.8万平方米，实现权益投资额约35.4亿元。今年上半年累计实现开复工面积为869万平方米，同比增长 2.7%，其中，公司实现新开工面积为48万平方米，与上年同期相比下降了 79.5%。

在盈利能力方面，金融街毛利率出现大幅下滑，其净利润率和净资产收益率却出现上涨趋势。毛利率为32.44%，与去年同期相比下滑10.08个百分点；净利率为11.98%，同比上涨了5.37个百分点；净资产收益率(加权)仅1.65%，同比上升了0.92个百分点。

金融街的营收和毛利率都出现下降，而净利润、归母净利润和净利润率却出现与之不匹配的增长趋势。

根据报告显示，金融街的三大主营业务在营收和毛利表现上均不尽人意。其中，房产开发业务实现营业收入43.87 亿元，同比下降8.80%，毛利率为23.14%，同比下降12.40 个百分点；物业租赁业务实现营业收入8.34 亿元，同比下降7.18%，毛利率为 90.65%，较去年同期下降2.27个百分点。物业经营业务实现营业收入1.93亿元，与上年同期相比大幅提升79.86%，而毛利率为却是-6.99%。

截至2021年6月30日，金融街归母净利润达6.04亿元，较上年同期增加了超140%；经营活动产生的现金流量净额为42.66亿元，较上年同期的-16.13亿元，增加了超过360%，这都归功于金融街多次通过资产出售的方式回笼资金。去年12月22日，金融街与中信地产协商解除中信城B地块合作协议，与平安人寿签署协议转让金融街·万科丰科中心，分别获取转让资金86.08亿元、37.1亿元。今年8月18日，金融街全资所有的北京德胜投资有限责任公司在北京产权交易所挂牌出让，转让底价为15.75亿元，需要接盘方一次性支付。

在通过资产转让回款补血后，金融街的负债压力仍然不低。截至2021年6月30日，金融街的总资产1683.49亿元，总负债为1289亿元，资产负债率达76.57%。其中合同负债201.94亿元，同比上涨48.94%；一年内到期的非流动负债 160.90亿元，同比上涨31.27% ；其他流动负债17.74亿元，同比上涨55.02%。

对标“三道红线”融资新规，金融街剔除预收款后的资产负债率为73.3%，净负债率为163.7%，现金短债比为1.13。由此，金融街2021年中期指标两项超阈值，仍维持“橙档”行列。

南方产业智库点评

金融街营收同比减少6.71%，毛利率同比下滑10个百分点，净利率却反增5个百分点，归母净利润大幅增加140.39%。营收与盈利之间的数据不合理，是金融街多次转让资产回笼资金达成的。不过，1.65%的平均净资产收益率显示其“挣钱能力”堪忧，在“卖卖卖”情况下，“三道红线”仍有两道踩线，净负债率高达163.7%。

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【分析】柴亚娟

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