上半年刚刚推动越秀服务分拆上市，2021年中期业绩大考又再度传来好消息：8月18日，广东本土龙头企业越秀地产（00123.HK）发布的2021年业绩中报显示，上半年该公司实现营业总收入约242.4亿元，同比上升2.2%；归母净利润23亿元，同比增长15.3%。

38年来，越秀地产作为中国领先的综合性房地产开发企业，始终坚守“成就美好生活”品牌使命，战略性布局中国最具活力的经济带，形成了以粤港澳大湾区为核心，以华中、华东、北方、西南四大区域为重要支撑的“1+4”全国化战略布局。尤其是近年来，该公司成功抵御疫情和国际形势等多重不利因素的叠加影响，持续深入推进高质量发展，在城市更新、“轨交+物业”、地产+等新兴领域结成累累硕果，引发社会高度关注。截至今年上半年，该公司总资产已达2972.29亿元，总土地储备约2809万平方米，其中超五成分布在珠三角，有望为粤港澳大湾区打造国际一流湾区和建设宜居宜业宜游的优质生活圈作出更大贡献。

越秀地产2021年中期业绩发布会现场，越秀地产供图

核心业绩表现亮眼  销售额与优质土储双提升

越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市，是全国首批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔造者，也是中国第一家拥有香港房地产投资信托基金的内地房企。

38年来，越秀地产始终坚持“品质、责任、创新、共赢”品牌核心价值，不忘初心，开拓创新，致力于成为城市美好生活创领者，并一路践行“商住并举”发展战略，发挥“开发+运营+金融”高端商业模式独特竞争优势，曾先后开发200多个高品质住宅项目，拥有包括广州国际金融中心在内的40多个优质商业物业。近年来公司又积极布局康养产业、长租公寓、城市更新、地产+等新兴业务领域，同时引入广州地铁成为战略股东，合力开拓“轨交+物业”TOD发展模式，全方位多维度满足人民对美好生活的多元需求。

星汇城效果图 

今年上半年，越秀地产紧紧围绕“优化结构开新局，强化能力提质量”的年度工作主题，在做好防疫和经营两手抓的同时，保持了经营业绩稳健增长。报告期内，越秀地产核心业绩指标合同销售额增幅表现亮眼，优质土地储备资源大幅增加，财务稳健“三道红线”全面达标绿档，同时成功拆分越秀服务上市，TOD项目深化推进发展，公司整体稳中有序发展。

销售业绩方面，上半年越秀地产创新营销策略，强化线上线下联动营销，累计合同销售金额约为473.8亿元，同比上升26.1%，合同销售额再创历史新高。其中，大湾区实现合同销售金额336.7亿元，与去年同期相比上升50.4%。同时，实现合同销售面积179.2万平方米，同比上升17.9%。

土地储备方面，截至2021年6月30日，在全国战略布局25个城市，总土地储备约为2,809万平方米，其中大湾区土地储备1535万平方米占总土地储备约54.6%，为越秀地产未来高质量发展提供重要支撑。

“公司的上半年与下半年供货比是按4比6铺排，下半年将继续发力，全年可销售货值大概1866亿元。”越秀地产董事长林昭远表示，从目前供货情况来看，上半年符合预期，相信下半年供货一定能达成，按开盘60%的去化，完全有信心完成今年1122亿元销售业绩目标。

财务结构不断优化   “三道红线”指标全部绿档

除了销售业绩稳步增长以外，越秀地产不断增强的盈利能力和健康稳健的财务状况在业界也广受关注。尤其是随着财务结构不断优化，今年上半年对标“三道红线”融资新规已实现全部绿档。

盈利能力方面，多项核心指标同比全线上升。截至2021年6月30日，越秀地产净利润率11.14%，同比上升1.46个百分点，平均净资产收益率为5.12%，同比上升0.29个百分点，推动公司整体盈利能力不断增强。

财务方面，截至2021年6月30日，越秀地产现金总额约400亿元，较年初上升7.2%，资金流动性充足。而剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、49.8%和1.80倍，实现了“三道红线”零踩线，全部指标维持“绿档”水平。

同时，越秀地产积极拓展多元融资渠道和方式，优化债务年期组合和债务结构，融资成本持续降低。截至2021年6月30日，越秀地产于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本创公司境外发债的历史新低。平均借贷成本也降至4.45%，同比下降26个基点。

越秀地产的财务结构不断优化，获得了业界良好评价。凭借其稳健的财务发展、丰富且高质量的土地储备资源和多元化的融资渠道，穆迪和惠誉分别给出Baa3和BBB-的投资级信用评级,评定公司发展稳定。

星樾山畔效果图 

在此背景下，上半年越秀地产成功分拆越秀服务(06626.HK)于香港联交所挂牌上市，香港公开发售和国际发售获超多倍认购，上市及行使超额配股权后的所得款项净额约港币19.6亿元，为公司物业服务业务打造良好的发展平台，奠定快速发展的基础。截至7月26日，越秀地产持有越秀服务66.92%股权。

根据越秀服务上市后首份业绩报告显示，越秀服务完成规模、营收的高增长，实现股东应占利润人民币1.78亿元，同比上升134.0%；实现毛利率35.8%，同比上升3.6个百分点，完成了一份亮眼的成绩单。

未来，越秀服务依托母公司在TOD土储上的优势，不断叠加市场化进程发力，推动多元化规模化发展的同时，也将为母公司越秀地产带来更大的竞争优势，促进高质量的发展。

TOD业务深化推进  打造最有影响力的TOD企业

值得注意的是，越秀地产是以“TOD+物业”推动城市高质量发展的先行者和实践者。

近年来，越秀地产与广州地铁保持良好战略合作伙伴关系，先后拿下多个TOD物业项目，设计了一张“轨交+物业”的生活蓝图。经过多年探索和磨合发展，越秀地产TOD项目已进入盈利期，在上半年中也交出了一张圆满的答卷。报告期内，越秀地产TOD物业项目保持了良好的销售表现，实现合同销售金额76.0亿元，同比上升50.7%，其中星图和星瀚分别实现合同销售金额约人民币25.0亿元和25.3亿元。

另外，越秀地产在TOD项目上获得新的进展，成功获取广州星航（广州黄埔庙头）一个TOD物业项目，新增TOD物业项目土地储备21万平方米。截至2021年6月30日，越秀地产共拥有6个TOD物业项目：星汇城、星樾山畔、星瀚、星樾、星图和星航，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到406万平方米，约占本公司大湾区土地储备的26.5%和总土地储备的14.5%。

越秀地产表示，未来将继续深化与广州地铁集团的战略合作，持续获取大湾区优质TOD项目，同时加强与其他省市、国企合作，拓展大湾区以外的TOD项目。以TOD项目开发为核心，输出TOD项目的开发与管理模式，开发集团全国化TOD业务发展，目标成为大湾区第一、全国领先、国内最有影响力的TOD企业。

坚决贯彻“房住不炒” 积极推进智慧城市建设

2021年是“十四五”规划开局之年，是我国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年，顺应城市发展新理念新趋势，建设宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性城市，推进城市现代化试点示范，使城市成为人民高品质生活的空间，成为国家推动城市高质量发展的一项重要举措。在国家发展改革委印发的2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务“清单”里边，建设新型智慧城市和着力解决大城市住房突出问题、建设低碳绿色城市、增强城市发展韧性、优化城市交通服务体系、实施城市更新行动等，都是被划上重点的内容。

房地产是城市建设的主要参与者，也是城市生存和运行的载体，对支撑一座城市繁荣发展的产业和人口兴旺发挥着基础性作用。据了解，越秀地产作为广州国企，在城市建设和运营服务领域大力推动数字化转型和信息化建设，始终走在行业前列，其提出的“两擎两翼”战略，从建设数字化智慧化管理平台，推动数据整合共享，提升城市运行管理和应急处置能力，丰富智慧城市应用场景等多个方面持续发力，助力城市高质量发展。

星图项目效果图 

而面对政府调控政策的持续性和稳定性，各地方政府因地制宜，因城施策，调控更加精准，力度加大。为此，越秀地产制定了“一城一策”、“一项目一策”的精准营销策略，多方式多渠道加快物业销售和现金回流，提高销售去化和回款率，保证完成全年销售目标。董事长林昭远表示，将按照政府提出的坚持“房住不炒”、“因城施策”的总基调，保持平稳发展。

在此前广州市第一批土地集中供应的42个地块中，越秀地产拿到了7块。随着土地集中出让的规则持续优化，重点城市土地仍会供不应求，竞争激烈。越秀地产表示，将通过内部引进母公司产业资源和外部导入第三方资源，深化城市产业服务，力争获取优质土储。在土地竞拍上将强研究、精规则、熟政策、严标准、优结构，重点投向快周转项目，优化土储结构。

据越秀地产透露，公司将深化推进“城市运营商”模式，服务城市公共设施，增加优质土储，有效管理现金流，强化成本管理，持续提升商业运营能力，扩大商业运营的规模和效益。“2021年是公司十四五战略规划开局之年，公司将秉持着‘成就美好生活’的使命，坚持经营和疫情防控两手抓的策略，积极进取、奋力开拓，保持各项业务和经营业绩的稳定增长，为十四五战略规划打下稳固扎实的发展基础。” 董事长林昭远也表示，未来，公司将步履不停，继续以高质量可持续稳健发展为目标，实现各项业务和经营业绩的持续稳健发展及增长，不断为股东创造价值。

【撰文】冯善书  柴亚娟