编者按今年，“城市更新”首次写入政府工作报告，并成为“十四五”规划力推的重要举措，由此也推动着房地产行业从增量扩张加速向存量更新转向。广东是全国率先持续推进“三旧”改造并取得明显成效的省区，随着粤港澳大湾区建设的加速，城市更新正敞开万亿级的市场风口，引来百强房企激烈竞逐。在助力高质量发展的时代课题前面，城市更新的参与者如何更有作为？从即日起，南方日报、南方+推出“旧改大视野”栏目，对话行业大咖，敬请垂注！

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当前，城市更新已成为房企关注的重要风口。迄今，广东已持续推进“三旧”改造12年，在集约节约用地、优化国土空间、改善公共基础设施、推进环境综合整治等方面取得了一系列令人瞩目的成就。

今年发布的国家“十四五”规划纲要正式提出实施城市更新行动，随着粤港澳大湾区建设的加速，城市更新作为广东推动高质量发展重要抓手的地位将日益提升。近期，各地市明显在加快旧改法治化的步伐。未来，国家有关城市更新的政策法规将面临哪些变化，整个行业又有哪些值得关注的新趋势？ 8月10日，广东省三旧改造协会秘书长庾来顺接受南方日报专访，回顾广东城市更新历程，分享城市更新过程中协会助推旧改的经验，畅谈城市更新未来的发展与挑战。

广东省三旧改造协会秘书长庾来顺 资料图片

谈成效：

城市更新带来看得见的高质量发展

南方日报：通过城镇低效用地再开发，“三旧”改造向低效的旧城镇、旧厂房、旧村庄要资源、要空间，十多年来，“三旧”改造如何赋能广东高质量发展？

庾来顺：“三旧”改造为广东带来许多“看得见的变化”。对老百姓来说，村容村貌改善，就业岗位增加，村集体和村民收入提升都是切身体会到的。从2009年-2020年，广东已完成的改造项目中，为建设城市基础设施和公益事业项目提供用地6.2万亩，新增公共绿地9234亩；建设各类保障性住房共计4.95万套。

同时，“三旧”改造传承历史文脉，强化城市文化品牌。广东通过“三旧”改造保护与修缮传统人文历史建筑777.06万平方米。广州市针对老城区不适宜大拆大建、全面改造的现状，首创“微改造”模式，改善老城区人居环境、保护历史文化街区。广州永庆坊的微改造就是一个很好的示范。

在城市竞争力改善方面，“三旧”改造的成效也是“看得见”的，通过优化土地利用结构和城镇空间布局，推动产业转型提升。“三旧”改造共完成产业结构调整项目4570个，约占改造项目总数的六成，其中，属于淘汰、转移“两高一资”项目496个，引进现代服务业和高新技术产业项目486个，投资超亿元项目1391个。

同时，越来越多的社会资本、民间资本踊跃参与，逐渐成为城镇低效用地再开发的主力军。到2020年，广东累计投入改造资金1.71万亿元，其中吸引社会投资1.48万亿，约占改造总投资额的86%，带动了投资和消费增长，经济发展动力进一步增强。

谈经验：

构建一个多方平衡的利益机制

南方日报：在城市更新过程中面临了哪些问题？解决问题的过程中又累积了哪些经验？

庾来顺：“三旧”改造起源于房地产，但有别于房地产，可以说是一个不同于传统房地产行业的新型行业，兼具经济性、公众性和社会治理性。在“三旧”改造的实施过程中，必须处理好政府、市场、社会公众之间的关系，关键是构建一个多方平衡的利益机制，配套政策要求高，操作难度大。

经过十余年的探索，总结下来，广东取得八个方面的经验。第一，夯实前期基础性工作，包括用地调查评价、标图建库等。第二，根据项目特点，创新多元改造模式。第三，借助市场力量推动“三旧”改造。第四，建立完善政策体系。第五，平衡各方利益，逐步建立利益平衡的再开发补偿机制。第六，优化报批审查流程。第七，坚持公平公正供地。第八，完善监督体系。

南方日报：广东省三旧改造协会在广东的“三旧”改造中扮演的是什么角色？

庾来顺：作为全国首家省级“三旧”改造协会，广东省三旧改造协会自2018年6月创立。“三旧”改造是一个社会广泛参与、牵扯多方面利益的行动，协会一直致力于在政府、企业、其他服务机构及相关从业者之间搭建政策解读、项目对接、学术研究、经验交流的信息资源整体服务平台。截至目前，协会已发展会员464家，遍布全省21个地级以上市。

我们把省三旧改造协会定位为服务型协会、研究型协会、务实型协会。服务型协会为服务业务主管部门、行业和会员。研究型协会为分析研究行业痛点、难点，行业标准规范及工作抓手，发挥行业智库作用。协会在省自然资源厅业务处室指导下，自筹经费启动“三旧”改造重点课题研究工作，11个重点课题研究成果陆续验收通过，并在转化运用，发挥了智库的作用。务实型协会方面，协会坚持做到反映实情，办理实事，求真务实不浮夸。协会建设体现党的领导要求，按业务主管部门意见加强组织建设，确保协会组织跟着党和政府的中心工作走。

谈问题：

城市更新应让更多新市民享受城市更新红利

南方日报：今年两会，“城市更新”首次被写入政府工作报告，随后各地纷纷以此为纲领,把城市更新写入各个省市的“十四五”规划，未来在城市更新这条路上，还面临哪些机遇和挑战？

庾来顺：目前房地产市场已经进入存量时代，存量时代就是高质量发展的时代，城市更新将促进居民生活更加美好。当前，在省自然资源厅的大力推动下，广东正朝着全面建设自然资源高效利用示范省的目标大步迈进，加快实施“三旧”改造已成为南粤大地的共识。下一步的“三旧”改造必然是广东高质量发展和粤港澳大湾区建设国际一流湾区的重要抓手，是国土空间资源高效节约集约利用的重要内容。

在城市更新取得明显经济效益的同时，也存在需要反思和改进的地方。公平与正义问题，就是旧改诸多问题中最受人关注的。其实，在利益分配时我们的确很难达到完全的公平与正义，那么改造如何能保障各方的权益，还需要我们继续思考、完善。

像我这样一个从农村出来的小伙子，以往可以通过自己的努力在大城市安家落户，现在如果家庭背景一般的年轻人就很难在大城市落脚，假若旧改只是强调经济层面的效益，而忽略了对普通民众，尤其是对外来人口的关注，很可能会让城市失去发展活力。

其次，当前旧改项目的历史文化保护力度不足，这主要有两个原因：一是对传统风貌建筑和具有潜在历史文化价值的物质空间载体和非物质文化缺乏硬性的保护要求，二是对改造主体缺乏有效的激励机制，旧改不应该让保护历史文化的人吃亏。未来的旧改不能是“运动式”的改造，应该是重品质、历史、生态的“人文更新”。

【记者】周中雨

【实习生】曹予

【统筹】冯善书