8月4日，首创置业（股票代码：02868.HK）发布的2021年上半年业绩报告显示，期内公司实现营业收入110.13亿元，同比增长19.46%；归母净利润为2.26亿元，同比下降73.38%。

作为南方产业智库上市房企健康60指数（HFI-60）重点监测的企业，首创置业在今年7月9日曾发布公告表示，将向港交所申请自愿撤销H股的上市地位，由其控股股东首创集团全资子公司首创发展承接首创置业的全部资产、负债、权益、业务、人员等一切权力义务。

首创非遗·咏园实景图

作为退市前最后一份财报，首创置业的表现强用差强人意来形容：收入呈现增长态势，却增收不增利。从各项盈利能力指标看，上半年毛利率20.5%，同比下降近5个百分点；净利率3.83%，同比下降近8个百分点；平均净资产收益率仅0.88%，同比下降近1.79个百分点。几个核心盈利能力指标均全线下滑，且明显低于同行平均水平。

核心财务指标变化。来源：东方财富网

财务方面，截至上半年，该公司负债总额达到1730.97亿元，其中短期借款5.13亿元，长期借款428.74亿，净资产为403.05亿元，除负债总额外，其它各项指标均同比有所下滑。报告期内，首创置业资产负债率约为81.11%，较去年同期增长了将近4个百分点；流动负债合计约924.92亿元，同比增加7.01%。截至6月末，其现金及现金等价物为389.12亿元，同比有所上升。对标“三道红线”融资新规，今年上半年首创置业剔除预收款后的资产负债率约为78%，净负债率约为164%，现金短债比约为1.34，前两项均踩线，处于“橙档”。而2020年末，年首创置业此三项指标分别是74.3%、124.4%和1.13，除现金短债比有所改善外，其它两项均有所加重。

为了回笼资金、降低杠杆，首创置业拿地放缓，同时剥离旗下项目。上半年，公司先后挂牌出售首创阳光房地产46.486%股权及北京同创置地45%股权；奥特莱斯业务全部向首创集团转让。拿地方面，先后取得上海松江区与青浦区两宗地块，总土地款33.7亿元，总建筑面积 26.6 万㎡ 。另外，通过股权收购方式获得浙江桐乡一级开发项目，总占地面积348万㎡。

利润下滑、债务承压，反应在资本市场上就是股价的持续低迷。首创置业在2015年5月29日股价录得最高值，为4.58港元，其余时间再无登上顶峰的时刻。今年4-5月期间，公司股价一度跌入1港元左右。半年报数据显示，首创置业每股收益仅为0.01元。

核心财务数据，来源：东方财富网

在房地产销售方面，2021年上半年，首创置业实现签约面积174.3万平方米，签约金额402.7亿元，同比增长19.5%，签约均价2.3万元/平方米。具体地，其中，京津冀实现签约销售额185.13亿元，占比最多。长三角录得95.68亿元，粤港澳地区实现销售额17.40元，其他地区的销售额为104.52亿元。

土地投资方面，截至2021年6月底，首创置业土地储备总建筑面积1574.5万平方米，地上建筑面积1198.9万平方米；权益总建筑面积1024.3万平方米，权益地上建筑面积778.7万平方米。首创置业称，现有土地储备足以满足公司未来3年左右的发展需要。

南方产业智库点评

营收持续增长，归母净利润同比下降七成，平均净资产收益率仅0.88%，整体增收不增利，盈利能力全线下滑。脚踏两道红线，负债承压尚待改善。现金有所改善，但退市前最后一份财报仍差强人意。

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【分析】黄晓韵  周中雨

【数据】周中雨

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