近来，关于深圳二手房市场的消息接连不断：新一轮二手住宅成交参考价将发布；二手房交易系统将于8月上线。

而在近日，则是关于二手房交易流程调整的消息在互联网流传。从流出内容来看，其中强调二手房交易，需先通过购房资格审查、才能操作网签。

网传文件截图。

对此，有业内人士指出，此项新规相当于给购房资格审查打了补丁，让二手房市场更加规范。

进一步规范二手房交易市场

多家中介机构日前证实，自2021年7月15日后网签的二手房（含住宅，下同）流程有调整:

1、购房资格审查由深圳市不动产权登记中心，转移至深圳市住房公积金管理中心承接；

2、所有成交的二手房买卖，需通过购房资格审查后，才能生成政府系统的深圳市二手房买卖合同，即网签；

3、网签合同内容可以修改，修改后仍旧要公积金那边审核确认，然后重新生成网签合同时间；一套房产不能多家中介机构同时录入。

此外，最规定还明确：在新规之前，查封状态的房子中介公司可以网签，7月16日执行新规则之后查封状态的房子无法申请网签。

与此同时，据深圳市住房和建设局披露，根据深圳市机构改革安排，我市房屋交易资格的审核确认、房屋转让合同和抵押合同的网签备案管理等房屋交易管理职能，将调整至深圳市住房公积金管理中心承担。

一位不愿具名的业内人士表示，新规的影响主要体现在购房资格、贷款政策上，包括对购房资格认定的时间点，银行贷款比例数、利率等，都是参照房产交易的网签合同时间。

其补充：从深圳此前发布的楼市新政执行情况来看，在执行认定通常以房产的网签时间为准，即在某个时间点前已网签的交易不受新政影响。不过，也有一定时效规定网签后多久必须走完流程，例如“715新政”就约定2020年12月31日前必须完成过户才能按旧政策标准（在12月31日前未完成过户的即使网签了也按新政策来界定），后又出补丁时间推迟到1月31日。

购房资格和贷款政策（更多的是贷款政策上）

新规前操作“好处”多

上述业内表示，新规之前，1套房源可以在不同中介平台重复办理网签，且网签合同可随时修改买方信息，这并不影响网签合同签订时间；由于网签本身易操作成本低，在一定程度上繁荣了深圳二手房市场。

该业内指出，2020年“715新政”以前的政策，只要录入网签合同了，中介公司的按揭员可随意修改，并不影响这套房子的网签时间，如果修改了合同会有一个录入时间、一个修改时间，网签时间认定以录入时间点为准。“也就是说中介人员可以网签房子后，在找买家”。

所以，在过去，只要有政策变化的风声，很多中介就会提前网签部份房源，锁定这些房产的网签时间，等待确认买家后，再修改网签合同上买方资料，从而规避新政影响。

图为2019年1月2日更换买家后，仍然可以按2017年3月16日政策过户的案例。

其表示，该操作成功的原因是，新政执行以房源网签时间为准，之前的交易不受新政影响。不过，“715新政”修补了这个漏洞，在同时修改“买家姓名和身份证号”即更换新的买家后，网签合同将重新生成。

此外，二手房交易先网签后审购房资格的另一个好处则是“先买后卖”。该业内举例:深圳目前单身限购1套住宅，但由于网签前不审查购房资格，可先买入1套住宅操作至网签，再将手上现有住宅出售，从而实现“先买后卖”的无缝对接，确保手上始终持有房产，避免了突发出台新政的影响。

该业内透露，甚至，在没有购房资格的情况之下，购房者可以将其他流程前置。因为在“715新政”之前，只要是深户就有购房资格，那个时候很多购房者一边着手办理深户，一边购房，同步进行。

代网签公司被点名

不过，中介公司对网签要求真实交易， 也因此孕育了另一个产业——代网签公司。前述业内表示，一般是被列入黑名单的中介人员、自媒体大v等去找这些代签公司。当然，当政策变动时（提前会有风声）也会有个别正规则中介去找他们网签，提供的房源操作网签，费用为60-80元不等。

实际上，这一情况此前已被深圳市房地产中介协会披露。

2020年房地产经纪机构经营数据异常情况显示，深圳市房贷通置业代理服务有限公司，门店数0间，实名从业人员34人，2020年全年二手房网签单量5753份；深圳市丽丽房地产经纪投资咨询有限公司，门店数0间，实名从业人员5人，二手房网签单量4784份。

以深圳市丽丽房地产经纪投资咨询有限公司为例，折算可见，其2020年人均签单量957套房，平均每天销售3套二手房。

对此，深圳市房地产中介协会指出，由于这些中介公司二手房网签单量，与门店数量、中介人数不配配，存在经营数据异常情况。如使用此类机构网签，或存在合同签约方与实际服务方不一致的风险，消费者权益无法得到保障。

不过，此次新规颁布实施后，对于上述操作将有一定程度的封堵。

来源:深圳市房地产中介协会。

以深圳市丽丽房地产经纪投资咨询有限公司为例，折算可见，其2020年人均签单量957套房，平均每天销售3套二手房。

对此，深圳市房地产中介协会指出，由于这些中介公司二手房网签单量，与门店数量、中介人数不配配，存在经营数据异常情况。如使用此类机构网签，或存在合同签约方与实际服务方不一致的风险，消费者权益无法得到保障。

不过，此次新规颁布实施后，对于上述操作将有一定程度的封堵。

【撰文】冯少文