7月15日，世邦魏理仕发布《2021年上半年深圳房地产市场回顾与展望》报告，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。

报告显示，2021年上半年，疫情波动并未阻挡深圳商业市场持续复苏的步伐，整体市场发展势头良好。优质写字楼市场科技板块需求表现异常强劲，为整体市场贡献近半壁江山，带动市场去化高位运行，吸纳量位居全国第二，与第一名相差无几。因此，虽面临大量新增供应，整体市场依然实现了空置率的改善及租金降幅的进一步收窄。大宗物业交易方面，市场更是热度激增，上半年以超过人民币150亿元的市场成交额刷新历史新高，写字楼稳坐标的物业的头把交椅。

优质写字楼市场:科技板块需求强劲，去化量持续高位

从报告内容来看，2021年上半年，深圳优质写字楼市共录得60万平方米的新增供应，环比跳升近1倍，市场供应高位持续，主要分布在高新园片区及非核心区。

报告称，市场需求强劲，连续第二个半年录得50万平方米以上的吸纳，并由此带动整体市场在面临新增供应密集交付的情况下依然实现了空置率的持续改善，环比下降1.6个百分点至20.9%。

2021年上半年深圳写字楼市场供需表现。

报告显示，科技和金融作为两大需求支柱，带动市场需求持续快速增长。科技板块需求独占鳌头，上半年占比近50%。由国内头部科技企业驱动的万平方米级别以上租赁案例共有5宗，以扩租需求为主，且其选址更为明晰化，主要聚集在高新园和后海片区，细分类别高度聚焦软件开发、电商和信息技术服务。金融板块需求占比位列第二，市场贡献超2成，主要来自证券、保险和基金的传统金融以及以投资理财和财富管理为主的非传统金融板块。此外政府招商引资与定向楼宇的对接也助推了需求的增长，个别位于前海的项目短期内实现整栋满租。

2021年上半年市场租赁需求行业分析（按租赁面积）。

本土企业依然为需求主力军，占比超5成。外资企业需求贡献比例保持10%以上，以港资企业为主。先行示范区、特别是在前海片区的已有发展基础和政府招商引资的推动下，港资企业设立不断增加，其选址主要位于前海。

数据显示，着眼成交类型，搬迁与扩租需求齐头并进，占比均约4成。随着写字楼新增供应不断入市，搬迁需求蓬勃发展，更新迭代带动的区内和跨区的升级搬迁兼而有之。而扩租需求则多由头部科技企业的爆发式增长带动。

深圳历年写字楼市场供应与吸纳量。

租金方面，新增供应压力下市场平均租金继续下行。但得益于强劲的市场需求，租金降幅进一步收窄，半年环比小降0.7%至每月每平方米187.3元。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部主管吴洋表示:“未来六个月，新增供应预计超过50万平方米，主要分布在南山区。受新增供应影响，整体市场空置率预计将小幅升高。但得益于多样化招商推动，预计市场平均租金降幅将进一步收窄。凭借已有的产业基础叠加于2月底公布的支持金融发展的政策，福田中心区将依然为金融类租户的首选，科技企业青睐南山区的态势将保持不变，而前海在政府引导下也将不断吸引准入产业相关的企业进驻。新项目不断累积，老旧楼宇承压下，业主开始积极关注运营、网络平台、物业管理和硬件方面的提升。”

大宗交易市场:成交额创历史新高，写字楼交易居绝对主流

报告称，2021年上半年深圳大宗交易市场热度激增，共录得11宗成交，交易总额共计153.3亿元，创历史新高。

数据显示，写字楼交易占据绝对主流，共录得6宗，交易总额高达78.9亿元，交易总额占比为54.3%。交易面积占比则更高，为61.8%。且细分物业类型和买方均呈多样化，涵盖甲乙丙级写字楼和工业写字楼，买方除了一直以来的自用买家外，有3宗由本地投资公司和外资机构购得。从区域位置来看，成交的写字楼主要分布在核心拓展区和非核心区。自用型购买依然持续，其背后是企业出于战略考量，为保证持有资产作为稳定经营场所的同时，亦可以吸引人才，提升公司的核心竞争力。买方构成为科技公司和公共机构。

2021年上半年深圳大宗交易市场概览。

资料显示，市场交易额的另外超4成来自某资产包，该资产包的标的物业为一个城市综合体，涵盖写字楼、酒店、商业和公寓，总成交金额高达人民币66亿元。该资产包叠加多个区内的写字楼的成交，令南山区成为上半年大宗交易的旺地，区域交易总额占比为89%。南山区作为深圳写字楼新增供应较为密集且聚集了众多知名科技企业的区域，越来越受到投资者的青睐。

2021年上半年大宗交易按物业类型分析（按交易金额）。

市场参与主体方面，险资和投资公司为市场的主要买方类型，其中险资购买金额占比为43.0%，投资公司占比为33.0%。而从卖方来看，开发商占比近9成，主要由写字楼交易驱动。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部主管古振鹏表示:“展望未来，深圳良好的城市发展前景和利好政策的叠加，将不断吸引外地来深的企业来此购买物业设立公司，而供应面写字楼物业的不断增多亦为市场提供了更多选择，写字楼的大宗交易将继续引领整个深圳商业物业投资市场。中短期内的大宗交易主要以自用型购买为主，且间断性看到有投资公司参与其中。与此同时，工业类物业的城市更新增值也将令其受到投资者的关注。深圳大宗交易市场活跃度将不断提高，交易额也将随之增长。此外，周边卫星城市的物流资产也越来越受投资者青睐。”

【撰文】冯少文