当前，粤港澳大湾区正对标国际一流城市，加快建设宜居宜业宜游的优质生活圈。大批企业从房地产开发商向城市综合运营服务商加速转型，也因此掀起新一轮物业企业分拆上市潮。作为推动城市高质量发展和城市生活品质提升的主力军，物业公司的“为”和“不为”，已然成为各社区打造具有吸引力人居环境的风向标。南方日报和南方+设立“湾区生活圈”专栏，助您洞析行业风云变化，一览物业管理服务转型升级的风采。

6月28日，一家深耕粤港澳大湾区的国内知名物管企业越秀服务（6626.HK）在港交所主板挂牌上市。作为中国城市运营服务商、粤港澳大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者，越秀服务成立于1992年，是越秀集团旗下、越秀地产板块属下的大型综合物业服务企业。历经近30年的磨砺沉淀，越秀服务始终秉承“用心·成就美好生活”的服务理念，正创新“越”式服务讲好城市运营的故事。

越秀服务在港交所主板挂牌上市

◎“地铁+物业”

赋能“轨道上的大湾区”

“十四五”开局，粤港澳大湾区轨道交通建设呈现出一派火热景象，各大城市陆续公布了未来几年的交通建设规划：未来5年，东莞将投入2000多亿元建铁路和城轨；广州市都市圈城际铁路近三年重点建设15个项目，里程707公里、总投资3983亿元；深圳将加快建设1000公里国家铁路和城际铁路，高标准打造大湾区轨道交通网核心……

《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确提出“构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间1小时通达”。随着粤港澳大湾区众多交通项目落子提速，“轨道上的大湾区”正在加速从蓝图驶向现实。与此同时，一个个沿着轨道站点形成的TOD正如雨后春笋在粤港澳大湾区涌现。

作为一家在广州深耕38年的中国百强房企，越秀地产切实发扬国企的使命担当及模范带头作用，紧跟粤港澳大湾区潮流趋势。自广州上世纪90年代建成首条地铁线路以来，越秀地产就在TOD这条赛道上与广州的城市发展一路同行。截至2020年12月31日，越秀地产拥有5个TOD住宅项目，是国内最大的TOD发展商之一。

随着越秀地产在粤港澳大湾区的不断耕耘，TOD领域的持续探索，其TOD业务不断精细化，旗下物业管理公司越秀服务的TOD综合物业管理模式应运而生。2020年11月，越秀服务向广州地铁收购了广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，一举成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司，为越秀服务带来在管车辆段地铁站线上盖住宅及商业物业等业态，新增总在管理面积超500万平方米。

截至2020年底，广州地铁管理的总里程达到676.5公里，预计到2023年，广州市城市轨道交通累计开通里程将突破800公里。除此之外，越秀集团、广州地铁与华中地区新一线城市的某地铁服务运营商还签署了战略合作框架协议，三方将在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。越秀服务可借助广州地铁及越秀地产的资源和优势，获得更多的TOD综合物业管理的机遇，有助于其进一步巩固TOD综合物业管理模式，为“轨道上的大湾区”提供更好的综合物业管理服务。

据了解，截至2020年12月31日，越秀服务业务已覆盖粤港澳大湾区、长三角、中部、环渤海经济圈等经济较为发达的区域，在管物业数量215个，在管面积3260万平方米。服务项目涵盖普通住宅、高端住宅、地铁物业等多种业态，并为长租公寓、养老地产、城市公共管理提供服务。

◎拓展“物服+X”网络

助力城市精细化管理

超大型市政安置社区——无锡扬名花园，是一个建成已有23年的老社区，或将迎来焕然一新的面貌。6月23日，无锡市梁溪区扬名街道与越秀服务在扬名街道幸福嘉里，举行梁溪区“幸福扬名”模式打造暨“全域化服务”启动仪式。

越秀服务在此次扬名花园项目上，将提供老旧社区改造咨询服务及一站式解决方案，推动老旧社区换新颜。针对扬名花园的特点，在配套设施上，越秀服务将以“物服+生活服务”模式嵌入养老、家政、社区医疗、街道政务、社区就业等核心服务内容；设施提升方面，将以“物服+数字化运维”模式对门禁、道闸、监控等设备设施进行数智化改造。

“未来的物业服务将通过响应全新的社会需求，包括：智能化应用、智能物业等，提升服务质量和管理效率。体现在业主感受方面，就是服务更加多样性、管理更加标准化、运作更加规范化。”广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏说。越秀服务正以“物服+X”模式，响应多元居住新需求，赋能老旧小区改造、智慧社区建设，助力开创“科学化、精细化、智能化”的城市治理新局面。

数据显示，近年来，越秀服务在非业主及社区增值服务领域持续加码，相关增值服务营收占比不断提升。2018年—2020年，越秀服务的非业主及社区增值服务营收分别为2.42亿元、3.3亿元、4.67亿元，分别占公司总营收的31.7%、36.8%以及40%，整体规模保持较快增长。

据了解，未来越秀服务将拓展“物服+酒店”“物服+长租公寓”及“物服+康养”，并探索“物服+交通基建”“物服+农业”“物服+金融”等模式，推动多领域深度融合，为城市和社区注入新价值和新活力。

此外，越秀服务还计划以一线、新一线及二线城市为据点，在大型住宅、写字楼、商业物业、公建物业、工业园区、康养机构、产业园、学校等业态，积极寻找合适优质的物业管理服务企业或提供物管相关服务的企业，通过并购提升越秀服务在目标区域的市场份额。

◎科技赋能

顺应“智慧城市”发展方向

值得注意的是，越秀服务在此次上市中引入的10名基石投资者中，有金蝶和商汤科技两家软件与信息技术企业。科技企业“护法”让人颇为惊喜的同时也产生疑问：为何高科技公司会青睐物业企业？这或许与越秀服务本身的科技基因相关。

在地产科技大潮下，人工智能将科技与物业服务深度融合，推动现代物业服务理念不断深化，延伸服务边界，向智慧化物业转型升级。越秀服务一直紧跟时代步伐，持续探索和丰富数字化、信息化战略，通过业务数据化、用户数据化、内容数据化、场景数据化，促使传统业态升级。

近年来，越秀服务持续扩大人工智能方面的投入，2020年4月，公司分别与阿里云、浙江大华股份签订框架合作协议，组建“人工智能实验室”，在社区智慧管理场景中充分发挥了人工智能、大数据、物联网等技术优势，实现了技术替人、技术助人，也使得物管行业从劳动密集型转向劳动专业型，进一步提高了服务的标准化。

据悉，越秀服务自2010年提出数字化管理战略，开始打造集成内部管控、现场管理、社区维护的信息化和智能化管理工具，精准切入智能社区建设，现已建立了覆盖全国项目的集中运营控制管理中心。该项目应用了行业领先的“数字孪生”技术，涵盖收入分析、成本动态、服务满意度、设备运行状态及用户画像等智能服务。越秀服务还通过搭建会员平台，分别推出“悦秀会”“悦享会”会员计划，通过数据分析与在线服务，不断推出新产品满足客户需求，同时通过整合商业物业社交圈与在线服务运营，将优质租客群转化为极具价值的流量入口，助力交叉销售。截至2020年底，各会员计划共拥有157万个会员。

智慧化转型背后，是强大的团队在支撑。据悉，越秀服务的高管团队在物业管理、商业运营及房地产领域平均拥有超过16年经验，这有助于站在行业上游的高度、前瞻性地洞察物管行业未来的发展趋势并更好地把握市场机遇，制定整体战略。此外，越秀服务于2017年成立越秀物业培训发展学院，为员工提供全方位的培训课程，逐步完善人才招揽、激励与发展体系，有助于其持续地吸引市场人才。大量的人才支持、战略观支持，成为物业管理未来成功的保障。

科技赋能，使得管理能效提升，服务和管理标准化，进一步降低人工投入成本，同时提高物业管理的效率和质量，并使得服务的快速复制和标准化复制成为可能，让业绩跳脱出传统的增长曲线。

如今，越秀服务在港交所主板挂牌上市，一段新征程开启。越秀集团党委书记兼董事长张招兴在上市祝捷活动致辞中说：“上市意味着新的发展空间，也意味着更高的品质和更大的责任。展望未来，越秀服务将紧跟行业发展趋势及国家发展战略，重点深耕大湾区，并凭借国企背景优势与独特的TOD综合物业管理模式，积极抓紧机遇、提升市场占有率，为股东及投资者创造理想的回报。”

【撰文】周中雨

【统筹】冯善书