在南海新一轮地治改革中，通过“工改工”实现对低端产业园区的升级改造成为主要方向。位于桂城街道的天富科技城正是其中的典型。

作为桂城街道公有资本主导改造的首个“工改工”项目，天富科技城前身是夏南二钢铁市场，税收仅100多万元，是典型的低产出、高能耗的产业形态。2015年，桂城街道着手对片区进行改造提升，由国有企业租赁集体土地开发产业载体自主经营，打造出集生产、研发、办公、应用、生活为一体的都市型产业园区。

经过几年发展，天富科技城成功引入汽车检测、机器人、传感器、医疗器械等超过80家科技企业，进驻企业年产值约7亿元，年创税收达到2000万元，成为南海中心区迅速崛起的创新高地。

改造后的天富科技城成为南海中心城区创新高地。

公资租赁集体土地自主经营

“目前我们的物业已全部出租完毕，成功引入科技型企业团队24个，其中高新企业14家，佛山中科产业基地项目6个，2020年园区总产值约7亿元。”广东瀚天投资发展有限公司招商部经理、南海区桂城园区建设投资有限公司总经理助理麦永波介绍，自运营以来，天富科技城吸引了大批高新技术企业和项目落户，成为南海中心城区迅速崛起的创新高地，而这在几年前是难以想象的。

天富科技城位于南海区桂城街道夏南二社区，改造前是一片零乱的旧钢铁市场及低矮平房，产业形态低端，年产值约1亿元，每年税收仅100多万元。与此同时，原有厂房周边环境相对杂乱，治安、噪音等问题常常被附近居民诟病。

天富科技城改造前业态低端。

随着城市发展的加快，地处广佛交界的旧钢铁市场改造的呼声越来越高。2015年，钢铁市场四五十家商铺的租约到期，借力“三旧改造”政策，桂城街道着手对片区进行改造提升，如何改、改什么成了地方政府需要考虑的问题。

作为广佛中心区，近年来随着城市化的推进，桂城的土地价值不断突显，商住用地的出让价达数千万每亩。但为了立足实体经济的根本，从土地根源上遏制经济“脱实向虚”的倾向，桂城街道坚持“工改工”主导、“商改工”鼓励、“工改商”弱化的改造方向，天富科技城成为了桂城首个“工改工”村级工业园改造项目。

要在中心城区推进“工改工”，实施执行存在着诸多难题。“在推进城市更新过程中，‘工改工’一直是个难点，对于工业用地村集体不愿意入市出让，更希望通过出租的方式进行改造，导致资金回流周期长，经营回本压力大，社会资金参与的动力普遍不足。”麦永波介绍。

为了破解难题，天富科技城采用了国有企业租赁集体土地开发产业载体自主经营模式，由桂城街道公资办下属公司与夏南二社区租赁土地（租期至2035年）进行自主开发运营，“园区建成后通过租金差经营，并以此吸引带动更多社会资金参与。”

在公有资金的撬动下，天富科技城的1号楼成功引入了广东名阳信息科技有限公司全盘建设、运营。“社会资本的进入，一定程度上缓解了公有资产的压力。大楼的建设运营都由企业负责，我们要求园区外立面统一。”麦永波说，公有资产介入村级工业园改造，一方面可以让改造定位更符合地方发展需要，另一方面解决改造动力不足问题，借此撬动更多的社会资本、村集体参与改造。

释放土地潜力打造创新高地

确定了开发模式，天富科技城的改造提升工作得以快速推进。项目占地约80亩，总建筑面积约12万平方米，投资额约2亿元，分两期开发。其中，首期建设1、2、3号研发楼，在2015年上半年动工， 2016年下半年交付使用。

作为桂城首个工改工项目，在改造之初天富科技城就按高标准定位，致力打造集生产、研发、办公、应用、生活为一体的都市型产业园区，成为瀚天科技城“2.0”版本，通过量身定制厂房模式解决本地区多层式生产型及研发型物业需求。

项目改造后实现了土地价值的大幅跃升，“首层租金25元，二楼租金23元，较原钢铁市场大幅提升数倍。”麦永波介绍，自运营以来，天富科技城以高企和科技型企业为招商导向，凭借优越的地理位置和具有竞争力的租金水平，迅速成为桂城乃至南海新的创新高地。

其中，首期自2016年交付至今，已成功引入二十多家涵盖信息技术、生物医药、食品科学、智能家居、防灾应急、纳米新材料、LED、汽车新能源检测等领域的科技型企业进驻。

此外，经南海区科技局及桂城街道共同努力，成功将中国科学院相关项目引入桂城街道，并由桂城街道与中国科学院佛山产业技术创新与育成中心签订进驻协议，首批项目于2018年落户天富科技城三号楼，包括有季华实验室，广东中研技术有限公司 ，佛山热休生物技术有限公司，中科院长春光机智能制造研究院，原子医疗设备有限公司等。

二期创客公寓及研发大楼也于2018年开始动工建设，目前均已交付使用，其中4号楼已与中国科学院佛山产业技术创新与育成中心已达成合作意向，4号楼整栋将继续交由育成中心使用，包括苏州纳米所，上海生物研究所，新疆理化所等多个中科院项目已确定进驻，从而实现中科院项目聚集抱团发展，天富科技城也获得了“中国科学院佛山产业技术创新与育成中心”的招牌。

“改造之初我们估算大约需要13年收回投资，但随着后序租金的递增，预计可以提前两年收回成本。”麦永波介绍，项目改造后实现了税收的大幅提高，解决了钢材市场噪音污染大等难题，实现经济效益和社会效益双丰收。

坚守实体经济平衡长短利益

天富科技城的成功改造，是南海坚守实体经济，以地治改革促进城乡融合发展，实现产业升级的缩影。

在新一轮地治改革中，桂城街道强调产业的转型升级，围绕“金融+总部+科创+文创+研发”的产业定位，重点支持和推动高品质制造业，包括新一代电子信息技术、智能制造、新能源、生物医药，以及金融服务、总部经济、现代信息服务、工业设计等现代生产性服务业的集聚发展。

天富科技城是桂城街道夏南片区村级工业园连片改造项目的五个子项目之一，夏南片区村级工业园连片改造项目位于南海城乡融合十大示范区的映月新城片区范围，围绕映月新城创新城区“新都心”和智产转化“加速器”的定位，南海区致力将片区内村级工业园提升改造成现代化产业社区，打造“广佛科创社区”，培育科创成果产业转化基地和服务化产业升级平台，成为粤港澳大湾区的“创新辐射源”的重要组成板块。

南海区委农办常务副主任、区委改革办负责人丁坚表示，南海区以地治改革推进城乡融合发展，核心是要破解土地碎片化和土地混杂问题，通过建设现代化产业园区，促进产业用地连片提升，推动高附加值产业发展，从而实现土地效率提升和土地结构调整。

天富科技城位于中心城区核心地带，连同周边的海逸新经济小镇、夏南工业区，集聚了一千亩工业用地，在这样的核心片区发展实体经济，通过把最优的土地放在产业，做城市核心区高科技产业，体现了地方政府的魄力与担当。通过改革释放土地潜力，推动城市发展、产业优化；通过土地整合，引进优质高科技产业。

“在片区的改造中既有公资带动，也有市场力量参与，通过改造平衡长远利益和短期经济利益，经济才有活力，城市才有未来。”丁坚说。

【撰文】孙景锋

南宣供图