顺丰掌门人王卫最近也许有点烦。

2021年第一季度顺丰控股（002352.SZ）业绩刚刚“爆雷”、市值一度跌超2000亿元，本想着借道港交所、把物流地产这块“跨界”小业务分拆出来，向资本市场多要点钱来“拯救”一下顺丰的核心业务。殊料，由他亲自挂帅的新上市公司顺丰房托（02191.HK），在挂牌交易第一天就遭遇“滑铁卢”。5月17日，顺丰房托每股报价4.49港元，跌破4.98港元的发行价，当日收盘，大跌16.47%至每股4.16港元。截至5月18日，其最新市值仅为35.60亿港元。

南方日报记者注意到，为鼓舞投资者，王卫刚刚对外作出表态：“对顺丰房托基金长期的发展非常有信心；随着顺丰物流的高速发展，我寻求投资更多内地和国际的优良资产，未来有望陆续放进顺丰房托基金；希望顺丰房托基金可以为我们的投资者提供稳定的回报。”只不过，针对王卫的自信表态，投资者的回应却显得并不积极。

顺丰房托股价走势。

物流巨头跨界试水房托业务

顺丰房托实为王卫玩“跨界”打响的一次小算盘，但仍称得上是顺丰的“亲儿子”。

顺丰房托全称为顺丰房地产投资信托基金，其管理人为顺丰房托资产管理有限公司，由顺丰控股100%持有，并由顺丰控股的董事长王卫担任董事会主席。为了一炮打响，王卫专门启用了翟迪强担任其行政总裁兼执行董事。公开资料显示，翟迪强在房地产及金融行业拥有超过30年的经验，此前曾担任拥有亚洲最大房地产投资信托基金、同时也是去年市值最大的房地产投资信托基金——领展房产基金的财务总监。

今年2月，顺丰发布公告称，顺丰控股股份有限公司筹划通过境外控股子公司间接持有的，分别位于佛山、芜湖、香港的三项物业作为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金，并在港上市。记者了解到，作为中国内地首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金，顺丰房托自2月10日递表到挂牌上市，前后仅用了96天的时间。

房托基金，全称为房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts），简称REITs。租金收入和房地产升值为基金主要收益来源，获得的约90%以上收益会定期分红给投资者。在资本市场上，房托基金是公认业绩比较缓慢但相对稳定并适合长期持股的投资标的。

有分析称，王卫选择今年推动顺丰房托在港上市，实际是赶上了好时机。

在政策层面，2020年12月4日，我国香港修订的《房地产投资信托基金守则》刚刚放宽REITs投资限制，其中包括容许房托投资少数权益物业；容许房托投资物业发展项目时超过现有的资产总值10%的上限；将房托基金的借款限额由资产总值的45%提高至50%等。

从物流行业来看，过去五年进入市场的优质物流地产相对较少。从需求侧来看，由于物流快递、电子商务、冷链物流近年快速增长，导致现代物流地产日益短缺，租金持续上升。

在业界看来，由于中国物流行业头部企业顺丰控股发起的顺丰房托，也颇具优势和特色。公开资料显示，截止2020年12月31日，顺丰控股在中国50个城市拥有物业项目，规划总建筑面积约440万平方米，已竣工建筑面积170万平方米。而顺丰控股向顺丰房托提供了5年的优先购买权，未来5年，当集团有项目出售时，顺丰房托有优先购买的机会。事实上，此前顺丰房托方面也曾公开表示，公司未来其中一个发展的动力是将从顺丰控股收购新的物流资产项目。集团为公司提供了众多可挑选的收购目标，公司会从中挑选合适的物业进行收购，并作未来发展用途。

除了有顺丰控股在中国的市场影响力以及成熟的物流网络作靠山以外，经验丰富的管理团队和优质且稳定的租户基础也被认为是顺丰房托的另两大优势。据了解，顺丰房托的租户多与顺丰及其关联公司有关。顺丰房托此前披露，除非特殊情况，顺丰等租户租赁期限均为五年，且不允许顺丰关联租户提前终止。这就顺丰房托业绩和分红的稳定性无疑是一种保障。

过度依赖母公司和香港业务受冷遇

顺丰房托首日破发，不仅让王卫失落，也让物流地产行业深思。

为什么目前投资者对王卫描绘和承诺的发展前景，不像某些研究机构表现得那么乐观。南方日报记者了解到一个比较可信的原因是，顺丰房托的资产组合表现出对中国香港的业务过度依赖，而后者目前受到疫情影响相对比较明显。

根据顺丰房托公开披露，其主要资产包括香港亚太物流中心-顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园以及芜湖丰泰产业园共计3项物业，总建筑面积23.4万平方米，总可出租面积约30.8万平方米；截至2021年3月底，物业评估值为60.999亿港元，平均出租率约为95.3%。

由此可见，香港物业是顺丰房托基金目前最核心的资产，估值达52.8亿港元，在估值绝对比例上占到91.5%。2020年，香港物流园区每平方米的月租金高达104.9港元，而佛山和芜湖项目的租金为36.8港元/月/平方米和26.9港元/月/平方米。

虽然王卫以顺丰控股全国物业5年的优先购买权为顺丰房托背书，但投资者对这只高度依赖其母公司的信托投资基金前景仍表现出较大怀疑。毕竟，在注入资产不算太好的情况下，顺丰房托营收虽然实现了微增，但归母净利已经出现两连降，由此也导致其收益率显著低于业内平均水平。此前据安信国际分析，顺丰房托年化的收益率为5.3-5.9%，实际可比的收益率为3.3-3.7%，低于其他在港上市的房托基金。据标普全球2020年8月发布数据显示，内房海外REITs年收益率约在5%-8%。何况，港股市场对REITs一向热情不高，之前上市的招商房托，在2019年12月上市时也遇到过类似情况。

当然，投资对顺丰房托“不太放心”，更主要的原因还来自于母公司顺丰控股今年一季度的业绩“爆雷”。根据公告，2021年一季度，营收为426亿元，同比增长27%；净利润为-9.89亿元，上市以来首次出现季度亏损。由于上年同期其盈利9.07亿元，同比下降高达209%。4月8日晚间，顺丰控股发布业绩预告，次日开盘跌停，股价从120多元几近腰斩跌至61元。截至5月20日收盘，顺丰控股的股价有所回暖，但仍停留在69.5元。

顺丰控股股价走势。

群雄逐鹿房地产信托投资赛道

事实上，顺丰并非首次对物流资产进行证券化。

早在2018年12月，该公司便在深交所成功推出“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”，成为国内首单类永续物流地产储架类REITs。专项计划储架发行总额50亿元，底层物业覆盖上海、无锡、嘉兴、宁波、盐城、泉州等地的多个物流园区。截至2020年底，该专项计划共募资超45亿元。

根据公开资料，除了顺丰控股，万科、富力地产、苏宁易购、宝湾物流、普洛斯、菜鸟、光明地产等企业均在国内探索发行过物流资产证券化产品。譬如，2020年6月万科就推出首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”。不过，顺丰房托今年正式挂牌交易前，在港交所上市的REITs共有14只，其中就包括越秀房托、招商房托等主要资产位于中国内地的房托基金。

据仲量联行的数据显示，2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%，预计2021年物流地产新增供应面积将突破1000万平方米，创下历史最高位。

值得一提的是，自REITs上市后，越秀REITs完成“四连跳”，资产规模从45亿元提升至2020上半年的363亿元。正是因为有了越秀REITs这个样板，顺丰房托挂牌首日破发，被业界视为其自身成色不足。

在房托基金的上市前，王卫或许深度寄望于通过这支基金来助力母公司顺丰控股实现整体市值的提升，进而帮助顺丰核心业务取得更快发展。

然而，在房托基金这条热门赛道上，已经活跃着包括万科等房产巨头以及京东、苏宁等电商巨头在内的许多强大对手的身影。未来的竞争格局将如何发展，顺丰房托又能否尽快从价格低迷的泥潭中脱身出来，进而重振投资者的信心？至少就目前来看，王卫的心里是要打鼓的。

【记者】冯善书