近日，第一太平戴维斯（简称“第一太平”）发布2021年高端公寓租赁指数（简称“指数”）。该指数由第一太平以云问卷方式调研分析得出，旨在通过对后疫情时代高端公寓市场的发展趋势的思考研究，为高端公寓行业和市场提供专业成果与参考。指数显示，我国市场对外资投资吸引力在2020年逆势增长，深圳外资企业累计数量同比增长1%，预计外籍租户需求有望显著复苏。

第一太平分析认为，工作需要仍是高端公寓尤其是服务式公寓市场的传统租户类型。不过，租户机构也呈现了多样化趋势，工作便利仍是首要考量因素，但社区氛围、品质服务也成为新兴租住需求。人性化服务依旧是核心，智能科技应用在提供便利之余，需要更加稳定和实用。不过，在舒适休息之余，内外部公共空间布局仍有待优化。

据了解，疫情期间，深圳赛嘉公寓得到了韩籍、日籍以及其他外籍租户隔离期间安全性的认可，深圳赛嘉公寓也成为南山街道隔离期间的示范项目。第一太平戴维斯赛嘉服务式公寓大新深圳湾总经理韩业定表示，通过疫情期间的服务发现，客户最需要的服务主要是前台中心的核心服务、多种语言的接洽对接和客户顾虑的解决。“赛嘉公寓及时更新当地政府各类防疫信息及政策要求，为客人专门定制特色的社交活动，并提供互动平台，包括给客人提供生日祝福等重要时刻的祝福，通过系列服务，营造郊外之家的居住氛围，让客人感受到归属感。”韩业定说。

以上海为例，其租金与去年疫情时期同比，包括跟去年Q4的环比，都呈现了上涨的趋势；虽然上涨幅度不太大，但如果考虑到近两年服务式公寓市场面临的种种挑战，包括在一些高端的长租公寓等市场的挑战，疫情之后租金复苏还是令人鼓舞。空置率方面，上海与去年同期空置率下降了10个百分点，入住情况上升趋势也比较好。

如果把现有的租金跟入住率两个数据整合为高端公寓租赁指数，它不但反映了租金的趋势，也反映了入住率变化的趋势。第一太平认为，如果指数分值在50以上，可以理解成这个市场上超过一半的项目趋势是好的。综合入住率和租金来看，可以发现2020年下半年开始，整个市场指数出现了比较大的上涨。以上海来看，2021年第1季度，这个指数基本已经上升到了近五年来的新高，对高端公寓租赁市场来说，接下来的前景是比较好的。

服务式公寓在过往的发展中是由外籍租户主导的，外资租户租赁需求更为明显。不过，在过去的2020年，中国籍客户占比达到了74%，外籍租户占比约26%；其中，69%的外籍租户为企业派遣。值得注意的是，高端公寓市场出现了新兴客户群体，租户包含较为富裕的年轻一代、互联网媒体人及网红等。第一太平认为，这是因为疫情扰乱了国际旅行以及出入境政策的严格限制，导致外籍商务客群需求受抑。随着国际商务往来逐步恢复以及疫苗接种的逐步推广，预计此类租户需求将逐步恢复。此外，第一太平预计，未来市场需求导向可能会发生转变，中国籍和外籍租户的平衡可能会出现一些调整，可能市场的焦点不仅仅在外籍租户身上，也可能在国内一些高净值人群身上。

【撰文】邱永宽