“开发商为了快速变现投资利益，把大量车位打包卖给私人。而后，为了帮助该私人转卖给业主，通过物业公司对小区内的临时车位进行限量出租，每天只提供30个车位给业主使用。这样的做法是否符合民法典的规定？”

近日，揭阳的一位新楼业主林小姐通过南方+客户端“专+帮你忙”平台向记者求助，自从4月1日物业公司发出关于小区车位管控的通知后，不少此前没有购买车位的业主就陷入高度焦虑，每天收工或下班回来，都担心在小区找不到地方停车，遇到这样的问题应该怎么办？

此前物业公司在楼盘门口挂出临停车位管控横幅。

随着社会经济发展和人民生活水平的提高，各地城市的私家车保有量也急速增长。特别是广东自去年3月以来，出台了汽车下乡等多项促消费的新政策，使得汽车消费市场更加活跃，据广东省汽车流通协会统计，截至2020年底，广东省汽车保有量达到2497万辆，同比增长7.31%。由此，车位紧张的矛盾在一些城市也日益突出。

停车场入口此前亦挂有限量供应停临车位通知。

南方+记者调查发现，有些车位矛盾是由小区本身的客观条件造成的，但也有一些矛盾，则是由小区的“管理特色”人为造成的。

业主在南方+“专+帮你忙”平台的投诉。

今年4月1日，揭阳市某楼盘物业管理公司发出一纸关于车场管控的通知，告诉广大业主和住户，随着小区及周边楼盘日趋成熟，关于地库车辆停放问题日渐突出，如占用他人车位、停放主干道阻碍他人车辆通行、堵塞消防门通道及业主私带外来车辆进入停放等不文明行为时常发生。

该通知称，该小区物业管理单位不断接到关于车位被占的业主投诉反映，此类行为严重损害了广大业主的公共利益。由于楼盘规划设计所限，该项目未规划露天车位，物业服务中心综合实际困难情况，向集团公司申请30个长租车位作为临停使用，以缓解业主客人来访及送货车辆停放所需，并启用地库“临停车位满”即锁定道闸系统、无法对进入车辆放行的管控措施，以此规范地库停车场的管理要求。

物业管家在朋友圈转发通知。

通知发出后，一石激起千层浪。部分业主马上通过发信息和打电话向物业公司提出了异议。该小区业主林小姐告诉南方+记者，他们查阅资料发现，该小区共有住宅455户，开发商建设的地下车位有520个，车位数与业主数量的配比本不算紧张。目前，该小区入住户数近三百户，而向开发商购买了车位的业主或有近两百户。

自从物业管理公司实施车位管控措施之后 ，前段时间多位业主反映，驾驶车辆回家被保安以车位已满为由拒绝车辆停放，由此双方发生口角。

“30个临时停车位，根本无法满足业主的停车需求。”林小姐坦言，根据开发商当初与小区业主签订的《商品房买卖合同（预售）》，该小区项目内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等有偿方式处分，且应当首先满足业主的需要。

业主与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》合同相关条款。

林小姐称，虽然目前揭阳市尚未出台关于小区停车位出售的相关政策，但这一行为明显侵犯了业主的合法权益。

部分车位或已打包转让给私人投资客

南方+记者调查了解到，该小区的车位其实目前并没有办理产权证，亦未取得相关部门核发的销售许可证。

根据一些业主提供给记者的车位销售宣传资料和车位使用权转让协议书，该小区的车位实际是采取“租20年送25年”的方式、以每个车位18.8万元至28.7万元不等的价格把使用权转让给业主的，部分享受了促销优惠政策的交易价格还会更便宜点。

业主提供的车位使用权转让协议书截图。

为了加快投资利益变现，开发商此前疑将部分车位以低价批量转让给某私人投资者。“我们咨询过物业管家，现在要想买车位的业主，实际是需要向私人老板购买二手车位，每个价格在16万元以上。”林小姐说。

为此，有业主进一步提出了异议，并通过12345向监管部门提出了投诉，认为物业管理公司对车位进行临停管控不合理不合法，没有满足业主需求，把剩余车位集中转让给投资商的行为违法。4月21日，揭阳有关政府部门针对该楼盘业主的投诉作出回复表示，当地街道办事处接到业主的诉求工单后，办事处领导高度重视，工作人员立即到所在楼盘进行核实，在现场已协调该小区进行整改，目前小区已承诺将规划更多停车位供业主停车。

当地有关政府部分对业主投诉的回复截图。

该小区物业管理公司相关负责人亦向南方+记者证实，此前发布的管控措施确实已经调整。不过，记者目前并未从开发商和物业管理公司核实到部分车位是否真的批量转让给了私人，但根据物业管家向业主提供的信息，目前业主必须从私人那里购买车位却是事实，只不过，由于车位尚未产权证和销售许可证，自然不存在登记过户的问题。

律师认为打包转售和以租代售或涉嫌违法

那么，把车位批量卖给私人投资客的行为是否符合现行法律规定？

该小区地下停车场图片。

广东合邦律师事务所律师杨登基通过南方+客户端“专+帮你忙”平台告诉读者和网友，物业公司或开发商擅自将车位打包卖给外来人员的行为是否违法，须具体问题具体分析。若物业公司将本属于全体业主共有道路或其他场地用于出售给小区外人员作为停车位，律师认为这已涉嫌违反《中华人民共和国民法典》第二百七十五条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，应属违法。但如果物业公司（或开发商）对建筑物专有部分的车位具有所有权，则其自由处分行为应为合法。

如果物业公司或开发商为了出售车位而限制业主临时停放行为，杨律师认为，该行为或涉嫌违反《中华人民共和国民法典》第二百七十六条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定”，应属违法。

杨登基律师表示，物业公司或开发商擅自将车位“打包转售”给本小区外人员后进行“炒作加价”的行为，不仅严重损害小区业主的合法权利，而且可能导致非本小区人员车辆随意进出，影响到小区正常管理，甚至存在严重的消防与治安安全隐患。

此外，物业公司（或开发商）将小区没有产权证车位以“租20年送25年”的行为，在杨律师看来，这不仅违反最长20年租赁期限的法律规定，而且严重扰乱正常社会经济秩序。故此，除立法机关应细化法律规定以弥补漏洞外，政府有关部门应加强对上述行为进行监督与管理，这可有效减少此类纠纷。

编者按

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