城市中的烂尾楼现象

与商品房预售制度脱不开干系

由于开发商预售后“跑路”

不少业主的新家梦也随之落空

为促进房地产市场健康发展

进一步完善优化我市商品房预售资金监管措施

保证预售资金专款专用

惠州市人民政府办公室印发

《惠州市商品房预售资金监督管理办法》

（以下简称《办法》）

大家一起来看看

《办法》适用于全市范围

商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设的商品房预售给购房人，购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房资金。

2015年，我市制定了《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》，在惠城区和仲恺高新区实行商品房预售资金监督管理，有效维护了预购人和预售人的合法权益，取得了良好效果。这次新修订的《办法》将商品房预售资金的监督管理范围扩大到全市行政区域内取得预售许可的商品房项目。

设立专用监管账户意向金定金需转入

为了使得账户更加规范管理，《办法》明确，设立的监管账户应当与商品房预售项目相对应，项目规模较大、分期开发的，每期可分别设立专用账户。原则上一个项目每期开设一个专用账户，最多不超过两个。同一房地产开发企业有多个商品房预售项目的，应当分别设立监管账户。

《办法》要求，房地产开发企业预售商品房时，应当将监管账户的名称、账号、对应的销售终端机商户编号等信息在销售场所《房屋销售信息公示栏》公示。

购房人应当按照与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限，将商品房预售房款直接存入监管账户。对于已收取的购房意向金、定金等款项，应当转为商品房价款存入监管账户。

账户资金不能挪作他用

为有效防范商品房预售资金潜在风险，防止建设资金挪作他用导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象，维护购房群众合法权益，《办法》规定，存入监管账户的预售款在项目竣工之前只能用于项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款、法定税费以及监理、设计、检测等工程建设费用。

分阶段设置留存额度缓解企业资金压力

由于规划验收至不动产首次登记阶段时间跨度较大，为了更合理的优化商品房预售资金监管，充分提高商品房预售资金的使用效率，《办法》明确，商品房预售资金进入监管账户后，房地产开发企业在预售、规划验收、竣工验收备案三个阶段，可以分别留存销售总金额10%留、8%、5%的资金，项目办理不动产首次登记后，房地产开发企业可申请解除账户监管。

违规企业将降低或注销开发资质

留存额度上分阶段使用，监管上就更加严格。《办法》明确，建立房地产开发企业违法违规行为部门间通报制度，对违法违规记录较多、群众投诉集中、存在历史欠税以及取得销售（预售）许可证满5年仍未完成土地增值税清算的企业，监管部门将加强该企业及其关联项目预售资金的收存与使用监管。

对房地产开发企业未按规定收存、使用商品房预售资金的，处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。在商品房预售资金收存、使用过程中提供虚假资料的，应进入监管账户的商品房预售资金与实际进账存在较大差异的以及认定应当暂停办理的其他情形的，监管部门将责令限期改正，期间暂停办理监管账户内的商品房预售资金的使用申请，降低或者注销其房地产开发资质，并记录企业行为信息。

施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，其违规行为记入企业行为记录，并依法对相关责任单位和责任人予以查处。

其他单位违反上述规定的，由监管部门移交相关主管部门依法予以查处。

随着适用范围扩大到全市，我市将构建全市统一的商品房预售资金监管系统，逐步推行监管银行按照“监管账户－预售项目记账账户－预售单元记账账户”建立三级预售监管资金核算账户。

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来源：西子湖畔

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主编：曾   宁

编辑：钟一夫