富过猎德，人均分红24万/年！广州“湖北村”开拆了
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广州知名城中村
海珠康乐鹭江村
康乐村、鹭江村
位于广州市海珠区凤阳街道
对于康乐村
很多人的印象更多的是
每年春季老板排队等工人挑的盛景
实际上
康乐村的人均分红超24万元/年
（2019年数据）
高于我们熟知的土豪村
猎德村和琶洲村
那么
即将全面改造的康乐鹭江村
现在是什么样子
未来将如何改造
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广州康乐村、鹭江村的高光时刻，大抵是在2015年。
那一年，22岁的曾楚（化名）从武汉某大学毕业。在同学们焦头烂额找工作之际，他直奔广州康乐村的一家制衣厂。就在那年，他们家在武汉又买了一套房，豪掷50多万买了一辆奔驰，春节开回老家引来一片惊呼。
在将近10万湖北打工人的回忆里，康乐村、鹭江村就是他们发家致富的天堂，所以，这里亦有“湖北村”之称。走在这里的窄街小巷，十个路人或有七八个能讲湖北方言。
作为“地主”，康乐村在2015年亦实现一个亿的小目标——村集体收入从2014年的4.88亿元涨至5.71亿元。迄今仍以24.4万元/年的人均分红，持续领衔全广州人均分红最高的城中村。
再多辉煌，终究要跟随时代演义。
今年3月30日，康乐村首期安置地块正式拆卸动工，按下旧改快进键。如果一切都按计划进行，到2023年10月31日前，康乐鹭江村将完成全部安置地块上的房屋拆卸，在2025年12月31日前基本完成安置房建设。
多年以后，康乐鹭江村将像猎德村、杨箕村那般，铲平握手楼，摩天大楼拔地起，融入广州都市核心圈。那些工厂里针车狂跳，街巷里面包车、三轮车载满制衣原料奔跑乱窜，满街摆着小黑板招工、招揽工程的画面，终将成为历史。
10万湖北人的“发钱地”
在广州，找不到第二条像“湖北村”这般喧嚣热闹的城中村。
夜里八九点，站在海珠区逸景翠园的高层阳台，远处的高楼大厦楼顶似带光环；近处连片黑灰的屋顶，被荧光笔划出道道闪亮线条，最亮的，就是康乐中约南新街至康隆大街、鹭江南约大街那条“不夜街”。
白天，这里路边摆着一排排小黑板招工、揽工程；马路上，运货的面包车、小货车、三轮车、电动车、自行车和人来来往往。
在康隆大街与鹭江西街交汇的十字路口，虽有穿着黄色小马甲的保安在指挥交通，但路面还是略有阻滞。爬上路边一栋楼宇望下这条街，楼下密密麻麻的客流，比多年前电商未起时的北京路、上下九步行街还旺。
凌晨12点后，周边一带的制衣厂陆续下班，工人们从厂房里出来，汇入这条街吃宵夜，饱足后散落到各栋出租屋里。
在鹭江汇源南大街一巷，渔洋九酒大排档在夜里11、12点后迎来一天里生意最旺的时候。“80后”老板刘先生是湖北潜江人，曾做厨师十多年，2008年来到康乐鹭江一带。大约从2012年起，他开始和朋友合伙开餐馆，之间分分合合。直到去年又恢复单干，花了8万元顶手费顶下现在这间约60平方米的铺子，再花5万元重新装修，请了一个工人，加上妻子，三个人撑起一间大排档。
刘老板的一天，从下午1点开启，起床搞卫生洗菜，2点钟开始营业，3点多才吃白天的第一顿饭，8点多吃晚饭，直到凌晨2点以后，来就餐的人少了，才草草吃点宵夜，大约在凌晨3点搞完卫生回出租屋睡觉。
“我们每天工作14、15个小时，每天都营业”。刘老板称，他一年到头，就只有春节休假。如此拼搏，“除去各种开支，一个月到手大概是一两万元”。
同为“80后”的制衣厂老板朱先生更拼，“凌晨一两点睡觉，早上8点起床。全年无休，来一批货就做完为止”。他租的厂房就在康乐中约南新街一带，这一片区任意一栋占地稍大的楼房都有可能是厂房，其间从事一线制衣的工人，多出自湖北地区。
一间制衣厂一年或只净赚20万元？
“湖北村”的形成，可追溯到上世纪90年代。
自80年代末上百个原在海印桥底摆地摊卖毛线的商贩搬到中山大学南门对面，形成中大布匹市场的雏形之后，商业嗅觉灵敏的老板，从90年代起陆续将服装加工厂开进康乐村，租下一栋栋民宅做加工厂。
“康乐村与中大布匹市场是息息相关的，先有了布匹市场，才形成后来的康乐村。”凤和村经济联社主任车伟开如是讲述中大商圈的形成：当年中大布匹市场的商家为了方便就在旁边租厂房，用原料加工，节省成本。2006年以前，布匹市场因没有一条市政路而被列为广州十大火灾隐患场所之一。到2006年政府开通瑞康路，整个布匹市场由此扩张更快。
1968年出生的湖北仙桃人曾伦锋，14岁起做制衣学徒，曾于90年代曾来广州考察，“当年沙河服装批发市场的商铺，才5万元/个”。曾伦锋不敢贷款买铺，最终还是决定开制衣厂。但他直到2005年，才将制衣厂开到康乐村，迄今16年未曾搬过厂址。工厂位于村中一栋私人物业的4楼（共7楼），整层建面约250平方米，16年里，厂租从2005年的四五千元/月，涨至如今的1.2万元/月。
在曾伦锋印象中，康乐村制衣厂生意最好的时候，大抵在2014年、2015年。2014年春节，他包了一辆55座大巴，将老家周边县镇的37名村民带到厂里，“我们那里有七八万人出来打工，都是这样相互一个带一个出来的。”
2015年，曾伦锋的小儿子曾楚大学毕业后，亦直接到制衣厂帮忙。那年，他们家的营利达到巅峰，花了50多万买了一辆奔驰车，也于那一两年在武汉买了两套房。
尽管那些年营业额高至两三百万元，或三四百万元，但曾楚称除去各种开支，到手其实不多，“机器设备每隔三五年就要换，工人薪酬，房租、水电、养车，等等都是大笔开销”。他称，假设一年营业额250万元，扣掉近百万元的工人薪水，近百万元的租金水电生活开销，最后到手只有大约20万元。
曾楚的工厂主接外贸单“越南、俄罗斯等，这些年生意都下滑了”。这两年，曾楚接了曾伦锋的班，也于去年结婚，如今他们以4000元/月的租金在工厂附近的公寓租了两房一厅。
和别的制衣厂一年到头开工不一样，曾楚在每月1号强制关厂休息。但厂里的工人往往不舍得休息，不少人会在这一天到大街的小黑板寻找打散工的工作，挣上三五百元。
近9万人驻守康乐鹭江城中村
打工人眼里，康乐鹭江村是他们的揾食天堂。
作为中大布匹商圈产业链的一部分，全国大量的中低端女装成衣，多出自康乐鹭江及五凤片区的城中村，出自这里的工人之手。
公开数据显示，中大布匹商圈分布2万余户商户，直接从业人员超10万人，经营各种面料、辅料、家居装修用品等逾10万种。以市场为中心，周边遍布3万多家规模不等的制衣厂、作坊、店铺，从业人员超过30万人，年交易额或超2000亿元。
究竟目前在康乐鹭江的打工人有多少？
截止到2019年8月的数据显示，康乐村流动人口达48084人，鹭江村的流动人口达39666人，合计有87750人在这两条村工作或生活。
这是近年中大商圈开启整改升级后，仍留在村里的打工人。
在康乐中约南新街旁一栋占地面积较大的楼房里，这里每层厂房大门大开。租下这栋顶楼的厂房者，是来自湖北荆州的“80后”老板朱先生。
朱老板17岁来了广东，2000年到东莞虎门的制衣行业打工，也曾开厂，“亏了”。2015年，他来到康乐村的制衣厂打工，“一年能挣九万元”。
大约在2017年，夫妻俩合伙开制衣厂，以月租8000元租下顶层200多平方米的厂房。到目前，厂房月租升至8600元。“没赶上行业最好的时候”。朱老板称，这些年厂里的生意时好时坏，“有货做的时候我们就一鼓作气做完”。
这是3月的一天中午，厂房外间的工人们埋头忙碌，不愿搭理任何一个到访者，针车位仍有部分空缺，朱老板到楼下大街“摆摊”招人，最后空手而归。厂房里间，他的妻子协助两名“00后”工人切割布料，并用轮滑把切好的布料从洞开的大窗户吊到一楼的小巷——那里已有人骑着电动车在等候接货。
和开厂16年的曾楚一家相比，朱老板财力相对显弱。为了节省开支，夫妻俩在工厂附近租了一个七八平方米的单间，“加上水电每月房租900多元”。每年暑假，在老家留守的三个孩子会来广州团聚，他再以约1500元/月临时换租一套一房一厅，“五口人摆两张床，一张上下铺，恰好够睡”。租两三个月，等暑假过了，又再换租单间。
一年豪掷7.682亿元分村民
中大布匹商圈的这条产业链，从上到下收入各不同：
最上游批发市场的老板，多处于广州顶富圈层；
中游如租用市场商铺的老板们，同样背后普遍有着自己的公司，他们的收入普遍可入广州上层，任选广州豪宅；
中下游如制衣厂的老板们，有可能曾经暴富，但在时代更替之下，仍有一部分被淘汰，一部分在苦苦支撑，一部分改革创新，小部分成功“逃顶”过上更富足的生活，做了更大的产业；
而最末端的打工人，以干到凌晨一两点的拼劲，收入高者不乏月入一两万元。
包括大部分制衣厂的老板在内，他们对广州的归属感不强。即便是老家村里最早开上奔驰的曾楚一家，他们亦未在广州买房，“当年没有想到，现在想也买不起了”，曾楚说。
每个月的2号或3号，曾楚的房东会把厂房的房租水电结算后发微信给他。房东已经六七十岁，除了曾楚所租的这栋7层高楼房外，“还有三四栋比这栋更大的楼房”。在房东的朋友圈，日常晒的不是这里旅游就是那里旅游，“几乎每年春节也都是在国外旅游不回来”。曾楚推测，房东一家的房租“最起码能收300万元”。
今年3月中旬，南都记者在鹭江车氏祠堂遇见回村核实“房地一体”权籍调查成果的村民柏叔。柏叔一家早在2007年就搬离村里，他称家里有一栋3层半，建面300多平方米的楼房出租。具体每月收租多少？柏叔摇头表示不知。
“都是我老婆在打理，我自己有工作，不去关心这个房租”。柏叔说，目前村民基本都已搬离村庄，到外面小区居住，“主要是村里的环境卫生不是那么好”。他表示期待尽快拆迁改造。
至今回看显得相当“凡尔赛”的是，早在2011年，凤和村经济联社主任车伟开在接受南都采访时就表示，村民经济来源都是靠出租房屋为主，改造后可能还是以物业租赁为主。假如鹭江、康乐改造，返还给我们的房源量估计要比猎德大两倍。假如这么多房源同时推出市场，价格怎么控制也是个问题。
没错，康乐、鹭江是当前全广州最土豪的城中村。
即便当前康乐鹭江村方启动全面改造不久，然而这里的村集体收入、村民分红均已高于猎德村和琶洲村。
2019年，猎德村集体收入为2.5亿元，琶洲村亦超2亿，两村的分红分别为人均9万元、7万元；而康乐和鹭江在2018年的村集体收入高达6.8109亿元、3.5367亿元，仅分红就各自拿出5.0999亿元、2.5821亿元，两条村的人均分红高达24.4365万元、15.8313万元！
从2018年数据可见，康乐村股民人口810户，以当年该村拿出5.0999亿元分红计算，相当于平均一户人家可分62.9617万元，而鹭江村则为42.4687万元/户。
在康乐村开厂干不过在沙河开淘宝？
以城市发展看，康乐鹭江的这些制衣厂属于低端产业，与紧邻中大，位处城市核心的地段不相匹配。其现货供应模式“上午采购、下午生产、隔天出货”，采购、生产、运输的各个环节在商圈内外，更造成这里五类车混杂，人口过密，交通拥堵，坊间争议、投诉不断。
近些年，针对中大布匹商圈的整改升级措施不断。仅2019年，海珠区就完成中大商圈8家专业市场的转型疏解，关停商圈及周边共17个物流园区，依法取缔不符合要求的物流企业约140家，拆除大型帐篷、板房等违规搭建物近3万平方米。
城市更新将是历史必然。
全广州商铺租金最贵的中大商圈新港西路114号自编19号（粤民大厦），2015年至2018年间的租金参考价为3100元/平方米/月；到2019年，降为2930元/平方米/月；去年为2995元/平方米/月。
即便如此高租的商圈，这几年这里的批发市场已有局部地段出现空置现象。而康乐村和鹭江村的出租房虽然抢手，亦有空房寻租。其间既有政府整治升级市场的因素，亦有在时代浪潮下被优胜劣汰，被电商冲击所致。
与曾楚同村的一些年轻人，前些年开始在沙河服装批发市场一带拿货，进入淘宝拼多多等开网店，“他们很快就比我们开制衣厂赚得多”。曾楚六年前的春节威风八面地开奔驰回老家，近两年一些开网店的同乡开保时捷、玛莎拉蒂回老家。
在康乐鹭江村，当年与曾楚一家同开制衣厂的不少老乡，已经撑不下去关闭工厂；就连留在工厂打工的老乡，也越来越少年轻人，多为“70后”。
面对越来越差的制衣厂生意，曾楚也有考虑干点别的，但仍是不舍康乐村拆迁，“拆了这里，近十万的打工人，还有工厂往哪儿去？”
投347亿元爆改广州土豪村
一切早有安排。
在2019年4月，合生创展就与海珠区凤和经济联合社，签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议。今年1月，村民100%投票表决同意合生创展为康乐鹭江村的更新改造项目合作企业。
康乐村、鹭江村改造范围内总建筑面积335.94万平方米，改造投资总金额约为346.67亿元，是广州旧改公开招商以来，投资总额最大的项目，其中复建安置资金约250.77 亿元。
按照广州市、区下达的任务，合生需确保于2023年底前安置房开工建设，2025年底前基本完成安置房建设。与政府相关部门签订监管协议和承诺书，配合承建或维修华盛南路道路、叠景路、凤江小学校、客村小学、逸景第一小学本校区的校园综合改造提升工程等，合共投资1亿元。
康乐村的改造展示中心业已公布复建安置房的相应户型：180平方米的5房（含工人房），130平方米的4房，120平方米的4房，110平方米的3+1房，80平方米的2+1房，45平方米的1房1厅。奢阔的户型设计与当前的康乐村出租屋差天比地。
依据改造愿景，改造以后的康乐村、鹭江村发展定位为：中大国际创新谷的成果输出与配套服务区，承担各门类研发成果输出与配套服务，建设集创意转化、创业孵化、综合服务、生活居住四大功能于一体的开放创新片区，打造集科创+时尚+文化产业的复合国际品质，具有活力的创新枢纽。
康乐村、鹭江村规划方案图（非最终版）
这显然比当前的低端产业能增加创造N倍的经济价值，更符合城市发展主旋律。
十多年前，康乐鹭江村堪称广州的突发事件高发地。曾楚每年的暑假、寒假都到康乐村居住，“曾多次亲见小偷偷东西”；“天天都有人收保护费”，他一度认为康乐村像电视里七八十年代的香港。
如今，在城市更新浪潮下，这个“湖北村”，未来几年或将被陆续夷平，化为两代打工人回忆里的一抹乡愁。
出品：南都创意中心 南都地产生活新闻部
统筹：黄翠萍 廖艳萍
采写：南都记者 邱永芬
摄影：南都记者 张志韬
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