作为最早系统报道“深房理”炒房模式的主流媒体，南方日报记者最开始听到“线人”对其的描述是：“深房理路子非常野”。

随着采访深入，那些在深圳地产圈工作十几年的中介、投资客，甚至律师，也都不止一次对其有“很野”的评价。

2013年10月，“深房理”开始活跃于微博，以经济爱好者自居；2018年开通新浪微博“V+会员”，携手新浪微博进入变现阶段。

“深房理”新浪微博截图。

在“深房理”炒房群体成长壮大过程中，“引流”十分重要，也让深房理会员多了很多“（深圳）外地”“女性”“单亲妈妈”群体。“深房理”当时与另一情感类博主“美妈陈小泉”合作，大量引入以“单亲妈妈”为代表的会员群体，从此一发不可收拾。

在尝到甜头之后，2019年5月，“深房理”开始发展“摇篮会员”，尝试摆脱新浪微博的束缚，与此同时多管齐下，到其他网络平台做线上直播，着手开发“房理”小程序等。自此“深房理”“培养一万名职业房产投资人”的事业蒸蒸日上。

“深房理”的小目标:培养一万名职业房产投资人。

“深房理”为了将更多“美妈陈小泉”的粉丝转化为深房理“摇篮会员”，前者与后者合作，深入后者粉丝群体，在“美妈陈小泉”的“V+粉丝群”里，初来乍到的“深房理”这样自我介绍：

“我自己30岁（2009年）借了5万元开始投资房产，至今没亏损过，这差不多是投资界的奇迹。35岁超过20套房产，财务自由后，做了4年退休老汉，赋闲在家烧饭做家务。去年（2018年）微博（新浪）房产找我写文章，开通V+，理由是微博房产严重亏损，为了防止部门裁撤（解散）。后来通过微博认识了美妈（美妈陈小泉），非常感谢她。大家出于信任加了我的会员，但在买房中遇到很多具体问题和’坑’找我求助，所以又开通了摇篮。我能保证所有会员买到包赚，少走弯路，万一有问题我也尽量解决”。

“深房理”自我介绍截图。

值得留意的是，根据近日媒体披露：“深房理”24岁脱离体制南下深圳。到深圳后，他从绘图员做起，后来自己开设计和餐饮公司。到30岁出头的时候，他每月最高收入已经能达到6万元。2009年左右，他买了深圳的第一套房子，首付仅仅是他一个月的收入，后来第二套、第三套.......赚到钱就买房。

“深房理”的“V+会员”。

对比两组信息，明显前后矛盾：一方面，“我自己30岁（2009年）借了5万元开始投资房产”，另一方面则是，“到30岁出头的时候，他每月最高收入已经能达到6万元”。

不仅如此，资料显示，2010-2017年间，“深房理”还在从事与建筑相关的“倒楼板”。而其发布的第一条新浪微博使用的是国产某品牌手机，当时售价只有一千多元。

网页截图。

其类似发言都存在前后不符的情况，这也佐证其被包装成“房产专家”的过程。

“深房理”在新浪微博、会员文章、付费问答、V+会员群、微信会员群、直播中等，各种场合喊出“经营好自己；人人皆可买房，直到财务自由”的口号。这也吸引了大量渴望轻松获得财富的网友。

“深房理”的微博截图。

讲好故事做铺垫，进入操作环节。

从“深房理”在新浪微博宣扬的内容来看：

理论后，是各种在购房环节作假及违规突破政策的“技巧”：如，解决购房名额问题，可通过落户、代持、假结婚获得购房名额、假结婚婚内过户、以负债为由请求法院判决，同时还有“养房票”，方式包括代缴社保、办理深户等；在解决资金问题方面，可找公司代发工资制造银行流水、会员间依次轮转转帐做假流水，用假流水申请大额信用卡并套贷；此外还有“经营贷”“工薪贷”“保单贷”“装修贷”“生意贷”等。

“深房理”的付费问答。

记者翻阅“深房理”从2013年3月至今发布的微博内容中，其中有“包赚”字眼相关微博80条；有“代持”字眼相关微博30条；涉及“贷款”相关微博450条；提及“财务自由”相关微博479条。而提及“风险”的相关微博只有36条，且都是称“没有风险”的内容，诸如“房价短期无任何风险”“代持没有法律风险”“套信用卡没有太大风险”等。

通读其会员文章，通篇传递的是“在深圳负债买房，可实现财务自由”的论断。

“深房理”的微博截图。

如果只是“引导”不涉及具体的上手操作，“深房理”可能还只是游走在法律边缘。但从其运作的大量会员群、群管理员对大量操作经营贷、制作假流水等具体环节的指引和转介来看，“深房理”说其“不参与”“不认识那些人”很难让人信服。

其可能涉嫌非法集资。

在其小程序“房理”上，有一个“帕累托值”板块。摇篮会员可以把钱存在里面获得利息。如果买房钱不够，可以在这个板块上借钱。这种没有经过相关部门批准、有利息等回报，还是向不特定对象吸收资金，或涉嫌非法集资。

“深房理”的朋友圈截图。受访者供图

广东华商律师事务所刑事法律专业委员会副主任陈杰律师表示，上述模式的本质类似于P2P平台中的多对一融资，即利用不特定出借人的闲散资金对借款人集资，属于变相归集资金，其行为涉嫌非法吸收公众存款罪。

“……一次偶然在微博上知道’深房理’……然后加入了摇篮会员，入深户，申请信用贷款，离职等一系列实操……我们就购置了前海的两处房产，到目前为止，涨幅已经达到250万元左右……”“深房理”新浪微博中，视频中一对夫妻自述深圳买房“致富”过程。

买到“包赚”房产，是“深房理”的所有论断中博取信任的最后一环。如何实现？

多名知情人告诉记者，“深房理”“包赚”的底气，是要求“摇篮会员”购买指定楼盘。他们以二手房挂牌价或更高的价格购入这些房源，层层累加后致使房价上涨。

这些楼盘包括佳兆业前海广场、诺德假日花园、山语海、前海时代广场、中海阳光玫瑰园、中海锦城、花样年花郡、花样年花乡等楼盘，均是“深房理”的“概念盘”，扎堆于前海、红山、宝中等片区。

因为房价涨幅惊人，这些楼盘甚至被中介从业者称为“妖盘”。

记者查询发现，佳兆业前海广场约86.79平方米三房朝南户型，2019年12月成交总价为845万，12个月后，到2020年11月成交总价上涨到1300万，涨幅达到454万，浮动超过50%。

不到一年时间，房价上涨数百万。

涨幅同样明显的还有位于前海的诺德假日花园，以其66.54平方米的两房为例，2020年2月的成交总价为730万，12月则涨至993万，涨幅超过36%。

知情人李先生告诉记者，“这是左手倒右手的交易，这些房子在他们手中一年能涨几百万元，都是’摇篮会员’不断买入炒作起来的价格。现在这些小区，在’深房理’的’摇篮会员’手上房源达二三十套，他们的目标是每个小区控制房源60套以上。”

中介平台上展示的“深房理”指定小区房源，成交价高到挂牌价。

李先生表示，“摇篮会员”的房产基本是在链家旗下平台贝壳加盟店交易。“红山片区其中一间’贝系’店，其中一个新人中介30天成交了68套住宅”，李先生认为这非常反常，“仅仅是签约都忙不过来，更不用说还要带看”。

曝光“深房理”102份炒房资料，最早接受南方日报采访的、新浪微博名为“深房理装修队003”的报料人告诉记者：“‘深房理’会员大多是外地来的，人生地不熟，来了什么都听他的，入户、社保、假结婚、合伙、代持、贷款、买房，这一个链条都是按照他推荐的去操作”。

“深房理装修队003”说：“他（深房理）推荐的人费用也是比外面正常的价格要高许多。”

根据市民焦先生的观察，很多“摇篮会员”在深圳买房后，就留下来从事贷款、房产中介相关业务。而据知情人李先生透露，这些“摇篮会员”的主要工作是，挖掘更多的会员，特别是单身可结婚、有购房名额愿意代持的人群。

“深房理”的微信群聊天记录截图。受访者供图

“深房理装修队003”表示，“摇篮会员”中也有懂行的，比如贷款、房产中介等整个链条上可以获利的人。“参加骗局的人，要指望后面有人来接盘，就算后面会爆雷，也不愿意爆在自己头上。谁愿意牺牲自己去揭露骗局？要亏钱的”。

这如同一场买房的“庞氏骗局”：前面的会员，赚的都是后面会员的钱，形成不断膨胀的击鼓传花游戏，中间产生的贷款费、手续费、服务费，统统都让深房理赚走了。

“深房理”的微信小程序上的房源信息。

另据多名知情人透露，因“美妈陈小泉”为情感类微博博主，其粉丝多为大龄单身女性、离异妇女、单亲妈妈。知情人朱女士称，在“美妈陈小泉”与“深房理”合作引流后，“我们感觉有60%-80%的‘美妈陈小泉’的粉丝转为‘摇篮会员’”。

朱女士说，“进群之后 ，发现群里1000多人都是在感情中迷茫的女性，每天都在讨论婚姻中的痛苦。”

此前，面对公众质疑，“深房理”在接受记者采访时说，“我们不违法，法律是底线，所有有风险的事情我们都不允大家做……网上传的东西，跟真实情况不同”。

借用中国政法大学教授、刑法老师罗翔的话说：“如果一个人每天都拿法律来标榜自己，那这个人很有可能就是人渣。”因为，法律是道德的底线，拿不违法作为自己的要求，那只能说明其道德很差。

【撰文】冯少文 曲广宁

推荐阅读：

被围堵的“深房理”炒房模式①：鼓吹“以贷养贷”“买房致富”，实则风险巨大

被围堵的“深房理”炒房模式②：“包赚”背后都有哪些套路

网友举报“深房理”会员炒房材料102份：已交给银保监工作人员