3月最后一天，中国恒大（03333.HK）发布2020年业绩。其中营业额为5072.48亿元，同比增长6.22%。毛利为1226.05亿元，毛利率为24.17%，净利润314亿元，同比增长80.76%。

尽管有若干项利润指标出现同比下降，但外界对恒大的关注，更多集中在负债情况上。根据业绩会上管理层的披露，恒大有息负债在2020年下降约2000亿元，这一数字甚至高于不少规模房企的总负债额。对于外界普遍关注的“三道红线”，恒大管理层在业绩会上也给出了明确的达标时间表。

恒大管理层亮相2020年线上业绩发布会

利润指标延续下降态势

从年报数据来看，去年恒大营收实现了6.2%的增速，相比2019年时增速提升了3.78个百分点。营收中物业发展部分占据绝大多数，达到4945.5亿元，增幅6.5%，增长主要由于去年交楼面积比2019年增加了11.6%。另外物业管理收入65.6亿元，同比上升49.8%，投资物业收入12.8亿元，减少6.5%。

但恒大的利润指标表现一般，根据同花顺iFind数据，恒大毛利、毛利率、净利润、归母净利润等指标都延续了2019年以来的下降趋势。其中毛利减少了103.32亿元，净利润减少21.42亿元，归母净利润为80.76亿元，与2019年相比下降约90亿元。

恒大年报文件中对毛利下降进行了说明，指出毛利减少主要由于受新冠肺炎疫情影响，集团进行全国促销活动，实施销售价格优惠，销售均价下降。另外，恒大去年每平方米平均交楼成本比2019年上升0.8%。因而最终形成了收入增加、毛利减少的局面。

根据同花顺iFind数据信息，恒大平均净资产收益率从2019年底的12.40%降至2020年底的5.52%，盈利能力出现走弱。

在去年和前年，恒大在多份财报发布前发出了盈利预警。但今年发布2020年报前，恒大并没有提前预告业绩状况。3月31日港股收盘时，恒大报收14.80港元，跌3.90%，但今天恒生指数收跌0.70%，港股市场地产股集体走低，包括世茂、禹洲、万科企业等股票，当日收盘跌幅均高于恒大。

这或许意味着，市场对恒大的业绩表现早已有预期，并且相对看淡。

“三道红线”已有时间表

事实上，从去年开始，外界对于恒大业绩的关注点便已不在利润指标上，而是转向了负债。

截至2020年末，恒大有息负债总额为7165亿元，而今年前3月，有息负债进一步缩减425亿元。

“过去一年，我们有息负债下降了2000亿元”根据业绩会上恒大总裁夏海钧透露的信息，恒大从去年3月至今，有息负债已从8743亿元下降到6740亿元。根据年报，恒大在未发行境外债的情况下，用自有资金偿还境外债本息591亿元。

一年前的3月31日，恒大在2019年业绩会上提出“高增长、控规模、降负债”的发展战略，当时恒大董事局主席许家印曾表示，要用最大的决心、最大的力度，利用三年的时间将负债和负债率降下来，并且表示“非常有决心，非常有信心”。

彼时恒大曾立下三年内负债每年降1500亿元的“FLAG”，如今看来，恒大在降负债首年超额完成了任务。根据业绩会上透露的信息，今年6月底恒大计划将有息负债降至5900亿元以下，明年6月底降至4500亿元以下，到2023年6月底降至3500亿元以下。

尽管降负债成绩优秀，不过恒大在融资“三道红线”上仍然全部踩线。从恒大业绩会自行披露的情况来看，剔除预收款的资产负债率为76.7%，净负债率为152.9%。若以业绩会公布的1807亿元现金余额，以及年报中3355亿元的1年内到期借款作为计算标准，则现金短债比约为0.54。

恒大董事局主席许家印

夏海钧在介绍业绩时给出了恒大“三道红线”达标的时间表。他表示，恒大计划在今年6月30日实现净负债率的达标，今年年底将现金短债比提升至1以上，明年年底会把资产负债率降到70%以下，全面达到监管要求。

做综合性企业集团

恒大去年最亮眼的表现是地产销售业绩，在新冠肺炎疫情拖累房地产市场销售的大背景下，恒大2020年合约销售额7232.5亿元，比2019年增长20.3%，合约销售面积8085.6万平方米，比2019年增长38.3%。

此前恒大已经公布了2021年要实现7500亿元的目标。夏海钧在业绩会上进一步表示，与恒大降负债的举措之一就是销售要保持高速增长，所以才提出了7500亿元的目标。“控规模上，我们要再下降1500万平方米土储，使我们土储规模控制在2亿平方米左右，保持在合理水平。通过土储减少，销售增加来实现负债的大幅降低。”

南方+记者注意到，恒大此次业绩会上重点突出的关键点是“智慧科技生态圈”。许家印在答问环节表示，所谓“新恒大”就是“多元产业+数字科技”的恒大，“现在的恒大不是一天两天，一年两年形成的，而是我们多年努力的布局调研。”许家印说。

除了地产、汽车、物业、大健康外，恒大对外宣布的八大产业还包括房车宝、恒腾网络、恒大童世界和恒大冰泉。

许家印认为，今天的恒大已经不是单一房地产企业。他现场透露，今年四季度新能源汽车要进行试产，明年计划进行交付。“总之一句话，现在的恒大是一个综合性企业集团。”许家印说。

另据年报透露，从去年3月至今，恒大通过引入战略投资、分拆优质资产上市等方式增加权益888亿港元，除了中国恒大自身配股的43亿港元外，包括恒大物业引战235亿港元、上市募资140.8亿港元，恒大汽车两次配股300亿港元，恒腾网络出售股份6亿港元，房车宝引战163.5亿港元，这些也对恒大净负债率等指标的下降有帮助作用。

南方产业智库点评

恒大去年营收同比提升，毛利、归母净利等下降，负债大减2000亿元，超额完成减负任务。“三道红线”仍然“全踩”的恒大，给出了明确的达标时间表，是否能如期回归“绿线”还需时间检验。如今恒大将自身定位为综合性企业集团，汽车、物业、互联网等多元业务未来会不会让恒大创造更多的奇迹？

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