万科（000002.SZ）于3月30日晚间发布2020年年度业绩。年报显示，截至2020年12月31日，万科实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%。根据同日披露的分红派息预案，2020年公司拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。截至2020年年底，万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍，净负债率仅18.1%。

核心财务指标变化。来源：东方财富网

3月31日，万科2020年报业绩推介会上，针对外界高度关注的政策环境问题，董事会主席郁亮回答了万科的看法。郁亮表示，去年下半年以来，政府针对行业出台了一系列重要政策，从三道红线、贷款集中度管理到土地供应双集中，每一项政策出来都会引起非常多的关注。但所有这些政策都可以追溯到一个共同的源头，如果用四个字来描述就是“房住不炒”，如果展开来讲，就是2017年十九大报告所提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”这49个字。如果说政府最初提出“房住不炒”时，市场上还有些侥幸心理，那么过去4年的政策调控，应该让市场清醒地认识到了政策的稳定性、连贯性和坚定性。

万科董事会主席郁亮

万科在年报中称，“三道红线”政策的出台改写行业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度，依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式步入“管理红利时代”。

2020年，万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；现金短债比1.8倍；净负债率仅18.1%，并保持了连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率为70.4%，距离回绿仅“一步之遥”。截至目前，万科已实现了经营性净现金流连续12年为正，信用评级长期保持行业领先。

年报显示，万科从开发为主转向开发与经营并重。2020年，万科开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，占全国商品房市场份额约4.03%，在43个城市市场排名前三，结算收入同比增长13%至3774.2亿元。

在手资源满足未来发展需要。2020年，万科获取新项目168个，权益规划建筑面积2058.8万平方米，按照权益投资金额计算，新获取项目86.6%位于重点城市群；年末在建项目、规划中项目的权益建筑面积分别约为6380.8万平方米、3127.4万平方米，此外参与了一批旧城改造项目预计权益建筑面积约363.4万平方米。

董事会主席郁亮，总裁祝九胜，执行副总裁、财务负责人韩慧华等万科高管出席线上业绩发布会。

财报还首度披露了万科各项业务转型的全年营收情况，物业服务方面，2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计签约面积7.51亿平方米，其中51%来自于万科以外的项目。租赁住宅方面，泊寓全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，已开业规模达14.24万间，整体出租率超过95%，已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商。物流仓储方面，万纬物流实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，累计在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积达1148万平方米，为中国规模最大的冷链物流综合服务商。

【南方产业智库点评】作为头部房企中一直扎根房地产主业且唯一在去年增收又增利的企业，虽增速放缓，且毛利率、净利率和平均净资产收益率有所回调，但万科的盈利能力仍堪称优秀。现金短债比2.1倍，净负债率仅18%，若剔除预收款后的资产负债率控制在70%以内，“绿化”指日可待。

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