3月26日，保利置业集团有限公司（00119.HK）发布的2020年业绩报告显示，保利置业2020年度的收入为312.81亿港元（约合人民币263亿元），较去年同期的399.44亿港元下降21.7%；归母净利润18.80亿港元（约合人民币15.8亿元），较去年同期的38.33亿港元下降50.95%。每股基本及摊薄后盈利分别为51.35港仙和51.30港仙，分别同比下降50.9%和50.8%。此外，截至2020年底，保利置业资产负债率为80.9%，较2019年的78.1%上涨2.8%。于期末，银行总结存为436.52亿港元(2019年分别为58,574,423,000港元及27,914,326,000港元)，其中6.89亿元为受限制现金存款。2020年末，保利置业总资产达2055.3亿港元，总负债达1663.3亿港元，净资产为392亿港元。

核心财务指标变化。来源:东方财富网（已换算为人民币）

有息借贷方面，截至2020年12月31日，保利置业尚未偿还的银行及其他借贷(包括应付票据)为865.92亿港元（约合人民币729亿元）。其中一年内偿还的281.07亿港元(占比32%)、在一年后但两年内偿还的172.74亿港元(20%)、在两年后但五年内偿还的330.04亿港元(38%)及在五年后偿还的82.07亿港元(10%)。

南方+记者分析发现，保利置业的净负债率约达110%（865.92-429.64/392），非受限现金短债比为1.53。

非流动负债。来源:保利置业公告

流动负债。来源:保利置业公告

对负债过高的问题，管理层在3月26日的线上发布会上指出:“希望今年力争把净负债率降到100%以下，资产负债率降到50%，中长期的目标还是70%。”随着销售结转增加现金流，以及资产的进一步处置，资产负债表会得到进一步改善。

2020年保利置业的总借贷增长了30%。保利置业董事副总经理叶黎闻对此解释称，因目前的报表是用港币记账，而保利置业主要的帐务是在境内发生，如果以人民币为单位，2020年底的总借贷比2019年底只增加了26%；再剔除再融资的时间重叠影响，2020年总借贷同比增长20%。

资产负债情况。来源:保利置业公告

在整体债务结构上，保利置业在2020年寻求北金所债权融资、北京保利大厦CMBS、境外美元债和供应链ABN等融资产品，通过低息置换到期债务、新增融资成本压控和提前偿还高息贷款等方式，融资成本由5.2%降到4.72%，由三年期改善为5年。“三道红线”约束下，董事总经理王健则表示:“要用尽快的时间实现公司的利润结转，来实现公司的资产负债率达标。”

销售方面，2020年保利置业合约销售金额同比增长21%至人民币521亿元，达成全年销售目标。合约销售面积约283万平方米，合约销售均价18411元/平方米较2019微升1%。

其中，单盘合约销售金额超过人民币10亿元的项目达到11个，包括南宁保利领秀前城、宁波保利湖光印、广州南沙保利城、惠州保利阳光城和香港启德龙誉等。

开工建设方面，年内保利置业(集团连同其合营企业及联营公司)完成新开工建筑面积约406.4万平方米，竣工建筑面积约339.3万平方米；合约销售面积约283.0万平方米，其中持续销售项目92个，首次开盘项目21个。截至2021年12月31日，置业集团共有75个在建及待建项目，总建筑面积约2,236.0万平方米。

土地储备方面，保利置业2020年共取得20个开发项目，分别位于上海、苏州、宁波、广州、武汉、昆明、哈尔滨、南宁、柳州、济南、烟台和威海，并首次进入杭州和崑山。年内新增土地储备总建筑面积约409万平方米。基于2020年的经营情况，保利置业公司董事会建议派发末期股息每股12.8港仙。截至2020年底，保利置业持有的权益土储在一二线城市占比达80%，位于长三角和大湾区的权益土储总建面同比增长了10%。

【南方产业智库点评】营收和净利均明显下滑。现金宽裕，但净负债率和资产负债率仍踩融资新规红线。今年拿地预算210亿元，合约销售目标620亿元，五年规划做到1300亿，值得期待。

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