交楼两年游泳池迟迟不开，深圳业主质疑千万豪宅配套成摆设

点名消费者：香山美墅果岭业主

被点名单位：深圳华侨城房地产有限公司、深圳市华侨城物业服务有限公司

近日，读者何先生向本报报料，称其购买的华侨城香山美墅果岭交楼至今已有两年多，但小区内的游泳池却始终未开放。他表示，实际上，游泳池在2018年6月就已达到开放条件。

与之形成对比的是，一墙之隔的商铺部分第三方打造的游泳池已正式运营多时。

小区内的游泳池。冯少文 摄

对此，有业主猜测，其背后是开发商与物业管理公司的“如意算盘”——企图将小区游泳池与商业游泳池合并运营，以获得更大收益。不过，由于小区业主明确反对，未得以施行。

商业游泳池与小区游泳池位置示意。冯少文 摄

另一个值得关注的问题是，商户将为商业游泳池提供恒温的锅炉放置在小区的架空层，并竖起墙体形成独立空间，业主认为其中涉嫌违建，并举报至相关政府部门。

就此，记者发函深圳华侨城房地产有限公司，截至发稿前未获回复。

据了解，华侨城香山美墅果岭由深圳华侨城房地产有限公司开发，交付后由深圳市华侨城物业管理有限公司管理。该楼盘2017年8月的备案信息，其销售均价为8.28万元/㎡，总价为1211-1956万元。

小区环境。冯少文 摄

交楼2年小区游泳池未开放？

交楼2年小区游泳池未开放？对此，何先生猜测，其背后是开发商与物业管理公司的“如意算盘”——企图将小区游泳池与商业游泳池合并运营，获得更大收益。

“把小区游泳池划入商业运营，实际上很容易理解”，何先生的依据是，目前小区游泳池的“原始结构”已经发生变化:小区游泳池原规划有门口可直通1A栋大堂电梯间，如今已被封堵；商业游泳池与小区游泳池仅以玻璃门隔开，是为方便人员在商业游泳池与小区游泳池间穿行。如此，商业游泳池与小区游泳池的空间便融为一体。此外，小区1A栋楼下的架空层被圈围，商业游泳池的加热锅炉放置其中。

商业游泳池锅炉放置在架空层，左侧为原始样貌。冯少文 摄

“最早商户所有权在开发商华侨城地产，打包给二房东，二房东再出租给现在的商户。”另一有律师背景的业主表示，由于业主明确反对小区游池对外商业化，无法实现统一运营，后来，小区游泳池规划的淋浴间门就遭遇了封堵，并被转移至商业游泳池。

为保证小区安全，业主在商业游泳池与小区间拉起围栏，并加上门锁。受访者供图。

随后，门锁再三被剪断。冯少文 摄

对此，多名业主表示，上述改变小区空间的做法涉嫌违建，已举报相关部门要求处理。

该名从事法律相关工作的业主则表示，游泳池属小区公共区域配套，按购房合同确实归开发商保留。“地是我们业主的地，游泳池在我们的地上建的，空间、配套设施，管理权归开发商，但业主应享有使用权”。

不过，由于在购房合同中并未约定小区配套交付时间与责任，这使得小区业主陷入被动局面。

回应:关于违建近日将有处理结果

关于商户占用架空层的情况，有业主于2020年12月向沙河街道规划土地监察队反映。随后得到的答复是:沙河街道规划土地监察队会同物业管理处工作人员前往现场进行核查，经查，发现当事人在香山美墅果岭1A栋架空层涉嫌违法建设的行为；调取相关证据后，依法予以处理。

业主展示的回执内容。冯少文 摄

相关单位开出的整改通知书。受访者供图。

近日，记者联系到沙河街道规划土地监察队相关负责人，其表示，该事件已处于案审阶段，近日将有处理结果。

律师建议先成立业委会

广东华商律师事务所律师周争锋建议小区业主先成立业委会，再通过业委会与物业公司对话，要求其运营游泳池。

对于业主所称的游泳池产权约定归属开发商的问题，周争锋指出，该约定存在争议，因为在《民法典》中，第二百七十四条明确建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有，只有在第二百七十五条规定的车位和车库的归属可以约定，这分别对应的是物权法的第七十三条和七十四条。游泳池显然属于第二百七十四条规定的属于业主共有的公共场所、公用设施部分。

关于经营收益分配问题，周争锋表示，《民法典》第二百八十二条约定了共有部分的收入分配:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

他补充，“经营收益不是由开发商说了算，法律明确规定共有部位共用设施进行运营的，应当征得相关业主、业主大会，物业管理企业同意后按照规定办理有关手续”。这在《物业管理条例》第五十四条也明确。

关于单个业主合法权益的保护，周争锋表示，《民法典》专门新增加了第二百八十七条明确:业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

【撰文】冯少文 王春艳