近日，东莞市多部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（简称《通知》），针对假离婚、首付比例、社保缴纳问题等再出调控政策，被认为是继2020年7月“史上最严”楼市监管政策后的再次调控升级。

进入2021年以来，在一些售楼部和中介“吹风价”不断推高的情况下，向南方+记者咨询买房的读者和朋友明显增多。而来自市场机构的前期调研数据亦显示，广东部分市场出线一定程度的过热现象。对此，深圳、广州、东莞等广东多个城市精准施策，因地制宜推出了全市或部分区域的楼市交易或贷款政策，用限购、限售、严打资金来源等调控手段对可能出现的楼市乱象进行精准打击。

◎东莞调控加码

社保延长、首付提高、假离婚堵死

“真担心不出手，再这样涨下去就更买不起了。”2月29日，王小姐告诉记者，她刚刚让家里人向某房企销售部交了2万元认筹金，成功“锁定”了麻涌镇一套77平方米的三房，总价170万元左右，据开发商称，该项目很快就会拿到预售证获准推新。

2020年，东莞房价一路看涨。有机构监测，在2020年中国百城房价累计涨幅指数中，东莞新房累计涨幅以9.5%居于百城首位。进入2021年，市场热度有增无减。像王小姐这样急着“上车”的刚需改善型买家非常多。

就在王小姐家人认筹的前两天，东莞深夜再出楼市新政，借助延长社保准入、提高首付门槛、堵死假离婚通道等措施严防炒作资金入市，保障市场健康发展，维护刚需群体利益。

东莞楼市新政可归纳为6条内容，简称“莞6条”，分别是：调整商品住房限购年限、进一步加强房地产金融管理、加强新建商品住房价格指导与监管、强化房地联动调控机制、完善房地产市场监测及信息公开工作、持续规范房地产市场秩序。

值得关注的是，新政延长了对社保缴纳时长的要求，围堵投机炒房行为。《通知》要求购房非东莞市户籍居民家庭在东莞市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在东莞市逐月连续缴纳社保满三年。而在去年的“7·25”调控中（又称“莞9条”），非东莞户籍居民家庭在东莞购买第一套商品住房的须交满一年社保；购买第二套商品住房的须交满2年社保。

对于新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在东莞市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。此前的“7·25”调控政策，并未对结离婚后如何买房有明确规定。

企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。

在信贷政策方面，《通知》提高了首付比例，实现差别化信贷政策。根据《通知》居民家庭名下在东莞市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。

居民家庭名下在东莞市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在东莞市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

同时，《通知》还提到要加大住宅用地供应，今年供应住宅用地不少于300公顷、加强新建商品住房价格指导与监管、完善二手住房网签交易价格发布机制等措施来抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

◎珠三角房贷收紧

广州新房供应或创新高

实际上，在东莞新政出台前，广东多地在“房住不炒”和“一城一策”的政策精神指导已开始密集、多样的楼市政策调整。

1月19日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函，对“7. 15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。

其中，最触动市场敏感神经的是，新规要求，家庭购买商品房只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，即不符合购房资格的不能单独登记也不能联名登记，这意味着通过假结婚联名买房行不通了。

宝安区住建局工作人员在房地产中介经纪机构开展专项检查。

2月8日，深圳市住房和建设局再发通知，建立二手住房成交参考价格发布机制，给全深圳3595个小区制定一个二手房成交参考价格。《通知》发布之初，部分深圳业主对于打了7折甚至5折（相比于挂牌价）的参考价并不感冒，直接回复“降一分钱都不卖”。然而这份参考价格并不是给业主看的，而是给银行看的。春节假期之后，建行、农行、光大银行先后发出声明，将把二手房成交参考价格作为按揭贷款发放的参考依据。

有专家指出，若未来深圳所有银行都执行“参考价标准”，相当于变相提高了在深购房的首付比例，降低了买家的购房杠杆，通过金融手段间接抑制了深圳楼市的投机需求。

与此同时，有市场机构和企业向南方+记者证实，广州对楼市的监管措施也在节前提早进行了的优化调整。1月下旬，针对市场出现的业主抱团哄抬房价情况，广州市房屋交易监管中心便组织25家房地产中介参加管理工作会议，对中介机构为交易当事人规避房屋交易税等非法目的，就同一房屋签订不同交易价格提供便利等7类违法违规行为进行了案件剖析；同时对参会中介机构提出不参与炒作、规范业主放盘委托手续、规范中介门店信息公示等要求。

紧接着，2月9日，针对6家银行涉嫌违规，广东银保监局深入现场调查取证，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产的行为。而根据《21世纪经济报道》此前的消息，广州多家银行已经暂停“接力贷”形式(即直系亲属担保贷)的个人住房按揭贷款，显示出按揭贷款政策进一步收紧。

岁末年初，广州楼市交易最抢眼的莫过于黄埔区和南沙区。虽然这两个区域迄今为止均未有官方文件显示楼市调控政策有变化，但南方+从一些售楼部和中介获得的消息证实了，市场交易主体在引导交易上已经明确现在参照的规则与此前已经有所不同。譬如，非广州户口人士在南沙购房以及在黄埔部分银行申请贷款，在学历、工作证明、收入证明等方面均有了更严格的规定。由此向市场传递的信号是，炒作资金入市的渠道将被堵得越来越死。而房价继续上涨，政策趋严的趋势也将日益明显。

不过，在调控政策尚未明朗前，广州热点区域的交易仍然非常活跃，近期向南方+记者明确表示，正准备出手的朋友和读者仍然非常多，整个行业卖方主导市场的态势仍未改变。

据克而瑞对2021年广州整体货量的预测数据，在2020年土地市场放量成交的背景下，预计2021年广州新房供应将达1391万平方米左右，再创历史新高。其中，增城、南沙、黄埔区的供应都将在200万平方米以上，而中心五区合计也有超过250万平方米的供应。

有专家称，供应加大将对稳定市场价格或带来一定影响。

【记者】周中雨

【统筹】冯善书