27日凌晨，东莞市住建局等6个部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称《通知》）。

《通知》要点摘录如下:

一、调整商品住房限购年限

自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。

夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。

二、进一步加强房地产金融管理

调整差别化住房信贷政策。经广东省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下要求:

（一）居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。

（二）居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

（三）居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

（四）对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

同时，《通知》表示，将加强新建商品住房价格指导与监管，对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，待出台具体申报细则后按其执行。

此外，《通知》指出，将进一步完善二手住房网签交易价格发布机制；持续规范房地产市场秩序，严肃查处捂盘惜售、收“茶水费”、未明码标价、虚假广告、发布虚假房源、捏造和散布不实言论、变相规避调控政策等违法违规行为。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对该政策作出解读，他表示:

一、调控政策向一线城市看齐

外地人买房社保要求，首套为1年社保，二套从2020年7.24调控的2年社保升级为3年社保。同时，打击假离婚炒房，这一点与深圳、上海、南京的政策类似，意味着近期本地炒房也很明显。另外，新落户要半年、入户前要连续缴纳半年社保才能购房，借鉴了深圳的做法。可见，东莞户籍人口明显增加，住房市场压力较大。7.24祭出了限售3年的政策，未来还要执行。限贷也开始学习深圳、上海，区分普通住房和非普通住房，提高首付比例。

综合看，从限购政策、限售政策、限贷政策，打击离婚炒房，以及限制企业购房来看，东莞的调控政策在向一线城市看齐。可以说，目前东莞的调控政策甚至比广州还要严格，比同为新一线热点城市的杭州、成都也要严格。

二、为何如此严厉？

一是，因为2020年以来东莞房价上涨明显。有机构数据显示，2020年二手房价涨幅第一的不是深圳（14.8%），而是东莞。只不过，东莞没有在70城指数，看不到东莞的官方数据而已。另外，去年下半年以来，冰山指数上，东莞连续几个月排在第一，近期尽管有所下降，但也排在前10位或前5位。当然，这个排名的权威性有待证明，但至少说明，东莞的房价上涨很明显。从实际感受来看，2020年东莞几个片区的房价，比如松山湖、南城、临深等区域，房价都创新高了，比年初上涨20%左右。

二是，东莞的区位特征。东莞夹在广深之间，区位优势太明显，深圳房价2020年大幅上涨，2021年1月份，机构统计，深圳二手房价上到9万了，同比上涨了20%。广州2020年1月份，新房价格同比涨幅第一，环比第二，二手房环比第二（仅低于深圳）。因此，夹在中间的东莞，很难不受到外溢。所以，2020年下半年以来，东莞房价上涨，除了货币等共性外，很大程度上是外溢需求导致的，特别是2020年7.15深圳调控以后，东莞、广州的房价都开启了上涨的模式，很大程度上受深圳需求外溢，既有投资需求，也有因深圳高房价而被迫外溢的上车型需求。

三是，东莞自身的特征。

1、人口增加明显，东莞连续四年蝉联新一线城市，城市名片和形象不断提升，松山湖、滨海湾、莞城的城市面貌明显改善，人口净流入，对新市民的吸引力很大，常住人口官方数据850万（2019年），但实际已经超过了900万。区区2400多平方公里，容纳了900多万人口，人口密度也比较大。同时，大规模吸引人才，落户门槛放松，人口结构开始发生迭代，本地需求也在夯实，人才购房也在增加，投资客也看好；

2、东莞地理位置十分优越。北接广州，南邻深圳，拥有大湾区重要的交通枢纽和外贸港口，在城市枢纽性、交通便捷度等方面均占据着独特的优势。大湾区城际轨道规划发布后，处于广深中间、湾区中心位置的东莞，与外围城市互联互通的利好最明显；而且，每天都有大量深圳人口往返深莞两地，且是实实在在的跨城通勤。

3、东莞不像广州，有较充裕的外围区域、低价区域来缓冲需求释放，还能大规模增加住房供应，东莞由县改市，是中国4个不设区的地级市之一，2016年的开发强度已经达到了47.5%，基本没有空间了，且近年来开启了旧改的进程，也在推高房价。而且，东莞新增供地少，一旦有新增供地，开发商积极竞买，土地价格溢价率不断上涨，也在抬升房价，2020年开始，东莞学习深圳，供地推行“双竞双限”。

4、从库存来看。目前东莞在售新房大概只有6个月左右，应该是大湾区或热点城市里面库存最低的城市（没有之一），没房子卖了。未来，新增供出来的，房价也比较高。所以，应该在调控的同时，加快启动长效机制建设

四、调控判断及预测

此次调控，预示着东莞调控开始向一线城市靠拢，这也是城市基本面的反映，也是没有办法的办法。未来，东莞产业结构升级、人口迭代的趋势很明显。而大湾区互联互通、深莞惠一体化加速的背景下，当东莞住房供应难以放量的时候，房价上涨的趋势很难避免。所以，需求端的抑制只是短期的权益之举，目的是为了给住房制度改革腾出空间和时间。

除了行政端的需求抑制型的调控外，东莞必须要开启住房制度改革，就像深圳一样，市场的归市场，人才的归人才，保障的归保障，租赁的归租赁，建立东莞特色的租购并举、市场＋保障的、多层次的供应体系。现在，东莞已经开启了这一进程，比如2020年推出的“三限房”，就是要保障人才、夹心层的住房问题，同时，保障性、政策性租赁住房，租赁体系建设也在全力推进，这是东莞楼市的长效机制。

【撰文】冯少文